房屋买卖合同纠纷中如何认定“名为买卖，实为赠与”？

李文、姬美静与卢琳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【裁判要旨】

当事人主张房屋所有权转移“名为买卖，实为赠与”时，法院应综合考量该财产转让行为的动机、过程、结果，判断转让人是否曾经作出赠与的意思表示。如果转让人基于赠与的意思表示将房屋所有权转移至受让人名下之事实具有高度可能性，该赠与行为未违反法律、行政法规的效力性强制性规定且不违背公序良俗，则应确认转让人与受让人之间存在合法有效的赠与关系，作为虚假意思表示的房屋买卖合同本身的效力瑕疵不影响赠与关系的成立及生效。

【推荐意见】

【文书全文】

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪02民终490号

上诉人(原审被告)：李文，汉族，住上海市虹口区。

委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：姬美静，汉族，住上海市虹口区。

委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：卢琳，汉族，住上海市虹口区。

委托诉讼代理人：涂红全，上海市树声律师事务所律师。

上诉人李文、姬美静因与被上诉人卢琳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初18196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李文、姬美静共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢琳一审诉讼请求。事实和理由：李文、姬美静名下的上海市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)系李仁发生前赠与所得。判断李仁发与李文、姬美静之间就系争房屋是否形成赠与关系的重要标准为李仁发是否作出了赠与的意思表示。除一审判决载明的事实之外，以下事实均可证明李文、姬美静所提赠与事实主张成立：李仁发生前经商，持有本市多处房产及数家公司的股份；其在去世之前一个月还曾出售另一套婚前购买的上海市闵行区益文路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称益文路房屋)；李仁发与卢琳再婚后，还时常前往系争房屋探望女儿李文；自2003年起，系争房屋的水、电费及物业费均是李文、姬美静自行支付；李仁发的胞兄李宗发、李振法、姐姐李莎均向一审法院出具过李仁发赠与属实的情况说明。因此，一审法院机械地以《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)上李仁发签名非本人所签为由否定了赠与关系，进而确认合同无效，属于事实认定错误。另，卢琳作为李仁发的继承人，不能代替李仁发提起本案之诉，其不具备原告主体资格。综上，李文、姬美静请求二审法院支持其上诉请求。

卢琳辩称，其对李仁发婚前财产并不是很清楚，其在另案遗产诉讼时候才知晓系争房屋的存在，经查阅材料后发现买卖合同上李仁发签名非其本人所签。卢琳认为，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

卢琳向一审法院起诉请求：一、确认形成时间为2003年4月17日的李文、姬美静和李仁发转让系争房屋的买卖合同无效；二、判令系争房屋产权恢复登记到李仁发名下。

一审法院认定事实：

姬美静与李仁发原为夫妻关系，于1995年协议离婚；李文是李仁发与姬美静之女，离婚时约定由姬美静抚养。卢琳与李仁发为再婚夫妻，于2002年结婚。李仁发于2016年9月5日去世。

系争房屋由李仁发于1997年购买取得，产权登记在其一人名下，先由李仁发居住，后于2003年起由李文、姬美静实际居住至今。2003年4月，系争房屋产权以买卖的名义转移登记至李文、姬美静名下，过户手续由中介人员张燕萍办理，但过户资料中仅有中介公司盖章的委托书，无李仁发签名的委托书。在过户登记时所提交的买卖合同、《上海市房地产转让、登记申请书》(以下简称转让登记申请书)以及《上海市个人房屋出售发票》(以下简称出售发票)上，李仁发的签名均非本人所签，加盖的李仁发印章与1997年购房材料上的印章也不一致。李仁发去世后，卢琳与李文因法定继承纠纷在上海市浦东新区人民法院进行诉讼，期间李文曾将李仁发购买系争房屋时的买卖合同作为笔迹鉴定的样本提供。系争房屋1997年购房材料原件现由李文、姬美静持有。

一审审理中，张燕萍到庭作证称，其与姬美静的侄女是同学关系，当时从事中介工作。2003年4月，其同学提前一天打电话告知姑父姑母要办房屋过户事宜，让她帮忙操办。当日，李仁发和姬美静到其工作的中介公司，交给其身份证、图章、房产证等材料和交税的钱款。其审核过李仁发的身份证，李仁发也向其口头表达了将系争房屋转让给姬美静和李文的意思表示。然后李仁发就称有事先走，姬美静也随即离开。双方未签订居间合同，也未书写委托书。其此前并不认识李仁发，此后也未再与之有过任何接触。当时房地产交易中心只要证件到位，房产证、身份证和图章都有，不需要上下家到场就可以办理过户手续。其一人到交易中心办好了全部手续，买卖合同、转让登记申请书等相关文件的上下家签名都是其代签。手续办好以后，其将相关证件都交给姬美静，姬美静支付了中介费人民币(以下币种均为人民币)2,000元。

针对相关争议，法院向上海市虹口区不动产登记事务中心(原上海市虹口区房地产交易中心，以下简称虹口不动产登记中心)致函，请求其解答2003年时房地产交易中心办理房地产转移登记系遵循何种手续流程以及法律依据。该中心回函答复，2003年的登记适用1996年版的《上海市房地产登记条例》；当时的房地产买卖流程，在有中介机构的情况下，由房地产执业经纪人陪同买卖双方共同申请房屋买卖的变更登记，均须本人到场办理(有委托书的除外)；据系争房屋的过户档案反映，买卖双方并未提供相关委托书，登记机构在收取相应登记材料后，核对申请人的身份并确认其意思表示后，进行业务受理，再经审核向购房人颁发房地产权证。

一审法院认为，被继承人的财产权益受到侵害的，在被继承人去世后，继承人因其对财产权益的继承权而当然与此产生利害关系，有权就此提起诉讼。本案争议实质是李仁发名下的系争房屋所有权是否受到侵害，卢琳作为其继承人有权提起相关诉讼。李文、姬美静对卢琳诉讼主体资格的质疑无法律依据，法院不予采纳。

根据法律规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。李文、姬美静取得系争房屋并未支付对价，故该转让行为是否名为买卖、实为赠与，其效力取决于是否有证据证明李仁发赠与该房屋为真实意思表示。现转让房屋所涉及的买卖合同、转让登记申请书和出售发票等文件上，李仁发的签名均非本人所签；加盖的李仁发印章与1997年购房材料上的印章不一致，也无其他比对件可证明其真实性；代办手续的中介方无法提供李仁发签名的中介协议、佣金确认书、委托书，也无李仁发支付过中介费用的证据；更无其他任何书面材料可证明李仁发作出了赠与房屋的意思表示。就正常的房屋转让行为而言，上述情况过于有违常理。中介人员声称按当时的流程，其一人持相关材料，无须委托书即可代办过户手续。然虹口不动产登记中心的回函已明确并无此类流程，当时系按申请人本人到场的流程办理手续。而流程中应由本人签名的材料系由中介人员代签，李仁发又并未实际到场，只能认为过户手续系以非正常方式完成，无法反映李仁发的真实意思。李文和姬美静因与李仁发之间的身份关系而长期居住系争房屋，符合人之常情，因而保管李仁发购房时的原始材料也属正常，与房屋产权归属并无必然关系，在所有书证均不支持赠与意思成立的情况下，仅凭此事实不能证明李仁发已将房屋无偿转让给二人。综上所述，支持卢琳主张的证据显然占据明显优势，足可认定李仁发向李文、姬美静转让系争房屋的买卖合同无效，法院对此予以确认。房屋转让无效后，系争房屋的产权登记本应恢复至原来状态。但鉴于原产权人李仁发已去世，法院无法将系争房屋产权恢复登记至其名下。系争房屋作为李仁发的遗产，权利人可另案提起继承诉讼对此进行继承。因本案系确认合同无效之诉，就继承部分本案中不作处理。

一审法院作出判决：一、李仁发向李文、姬美静转让上海市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、对卢琳的其他诉讼请求不予支持。

本院对一审查明的事实予以确认。

二审期间，本院另查：一、上海市浦东新区人民法院作出的(2017)沪0115民初29625号民事判决查明以下两节事实：(一)李仁发生前享有上海市浦东新区东泰路XXX弄XXX号XXX室房屋、上海市奉贤县(区)西渡镇闸园新村别墅104幢房屋、上海市虹口区黄浦路XXX号机房层B室房屋产权，李仁发还持有上海比尔创业投资有限公司92.66%的股权、上海仁虎制药股份有限公司27.5%的股权、上海天汇化学制药有限公司12.5%的股权；(二)益文路房屋产权于1998年4月登记在李仁发名下，2016年8月24日李仁发与潘俊华、顾蓓莉签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定房款价格为578万元。该民事判决业已生效，双方对上述查明的事实亦无异议，本院对此予以确认；

二、姬美静二审陈述，中介人员张燕萍办理系争房屋产权转移登记手续之后，将身份证原件于上海市虹口区房地产交易中心退还给姬美静及李仁发。

本院认为，卢琳以买卖合同上李仁发签名非其本人所签，李文、姬美静擅自转移系争房屋产权之行为侵犯了其财产权益为由，诉请确认买卖合同无效；李文、姬美静则提出：一、李仁发死亡后，卢琳仅为法定继承人，无权代替李仁发提起本案之诉。卢琳不具备原告主体资格；二、李文、姬美静与李仁发就系争房屋之间“名为买卖、实为赠与”。本院认为，关于卢琳是否具备原告主体资格问题，一审法院就此已作详细论述，本院予以认同，故不赘述。而系争房屋产权登记在李文、姬美静名下究竟系其擅自转移所为还是李仁发赠与所致，此系双方当事人实质分歧，也是本案二审争议焦点所在。

卢琳所持证据主要为非李仁发本人所签的买卖合同、转让登记申请书及出售发票等书证，李文、姬美静则提供了购房资料原件、证人证言等证据。鉴于双方提供的证据均不足以直接证明己方所提事实主张成立，本院将进一步结合其它相关事实进行分析认定。秉持心证公开之原则，本院将审理过程中根据经验法则及客观逻辑进行的演绎与推理以及所形成的内心确信程度、看法、见解等心证内容，予以充分披露。

一、关于李仁发赠与意思表示存在之可能性

(一)从行为动机来分析。李仁发与姬美静离婚时约定两人之女李文由姬美静抚养。李仁发再婚后，同意李文和姬美静无偿入住其与卢琳再婚前购买的系争房屋，此举说明双方关系仍较为融洽。从该节事实及一般公众的血缘亲情观念考虑，李仁发将属于婚前个人财产的系争房屋赠与李文和姬美静，给予女儿及前妻相应的物质补偿与生活保障，具有一定的合理性与可能性。

(二)从行为过程来分析。系争房屋产权转移登记时适用的《上海市房地产登记条例》(1996版)第二十四条规定：系争房屋权利人变更时，申请登记应当提交下列文件：一、申请书；二、身份证明；三、房地产权证书；四、与房地产转让有关的合同、协议、证明文件、行政决定、勘测报告或者其他法律文件等。由此可见，房地产权证书及出让人的身份证原件均为房屋产权转移登记的必备材料。在无证据证明李文、姬美静系通过非正当途径获取相关材料的情况下，应当推定系李仁发自愿将房地产权证书原件和身份证原件交于李文和姬美静。对交付原因最为合理的解释，即为办理产权转移登记手续所需。同时，本院还注意到，李文、姬美静至今仍持有李仁发1997年取得系争房屋时的原始购房材料。根据一般公众的认知，原始购房材料是合法取得房屋产权的重要证明，非出于转移权属之原因而将相关材料交付他人保管，显然不符合常理。

(三)从行为结果来分析。自2003年系争房屋产权转移登记至李文、姬美静名下并实际居住使用直至2016年李仁发死亡，时间跨度长达十三年，李仁发从未提出归还。该节客观事实亦可从侧面印证赠与之可能性高度存在。本院还注意到，李仁发生前经商，持有本市多处房产及数家公司股份；妻子卢琳表示其对李仁发财产范围掌握得不是很清楚；李仁发在死亡之前一个月还将其婚前财产的另一套益文路房屋出售他人。以上事实可以推断，李仁发对自身财产具备较强的管理意识和掌控能力。而具有如此特征的李仁发，其对名下房屋权属状态早已发生变化却从不知情的可能性，显然较小。故可进一步推定，李仁发系自愿将系争房屋产权转移登记至李文、姬美静名下。而其同意将名下多处房产的其中一处无偿转移登记于李文、姬美静名下且供其居住使用这一行为，若非赠与之目的，实难作出其他合理解释。

二、关于李文、姬美静擅自转移系争房屋权属之可能性

前文已述，系争房屋产权转移登记的必备材料包括房地产权证书原件及出让人身份证原件。关于李文、姬美静如何取得上述材料，一审法院认为，李文、姬美静因与李仁发之间的身份关系而长期居住系争房屋，符合人之常情，因而保管李仁发购房时的原始材料也属正常，与房屋产权归属并无必然关系。此为一审法院判决依据之一。本院对此持不同观点：双方若仅是无偿借用关系，则李仁发无需将房地产权证书原件交由李文、姬美静保管，何况其还将原始购房材料一并交付。本院认为，出借人将房屋无偿借用他人的同时，一并将房地产权证书原件以及原始购房材料交付借用方保管这一行为，显然具有极高的风险。李仁发作为一名具有较强财产管理意识和掌控能力的商人，在无相应收益和必要性的情况下，实施这一高风险行为，显然不符合其身份特征。因此，在缺乏必要条件之情形下，李文、姬美静擅自转移系争房屋权属之可能性较小。

不可否认的是，本案事实确实存在如下可能性：李仁发搬离系争房屋后将房地产权证书原件以及原始购房材料放置于系争房屋内；姬美静又基于其与李仁发曾经的婚姻关系已取得李仁发的身份证复印件；加之当时的产权转移登记流程尚不规范，未要求代办人出示出让人的身份证原件即办理了相关手续；最后，李仁发又因事务繁忙，直至其死亡前也无暇顾及系争房屋的权属状态。然而，上列每个环节单独发生的可能性已较小，同时发生之可能性则是微乎其微。相较于李仁发自愿将系争房屋产权转移登记至其二人名下的可能性，显然不具有任何优势。本院也注意到，姬美静在二审审理中所作陈述与一审庭审中证人张燕萍所作陈述，有不相一致之处。本院认为，要求包括证人在内的所有亲历者对十七年前某一事件的所有过程及细节均能回忆清晰且陈述一致，实属苛求。故该情节尚不足以证明姬美静和张燕萍作出了虚假陈述，也不足以证明李文、姬美静擅自将系争房屋产权进行转移登记，更不足以动摇赠与意思表示存在之高度可能性。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。根据前述分析，本院认为，李文、姬美静一方关于李仁发生前基于赠与之意思表示而将系争房屋产权转移登记至其二人名下的事实主张成立。

《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，鉴于买卖合同系表面虚假的房屋买卖合意之下隐藏着李仁发将系争房屋赠与李文、姬美静的真实意思表示，双方基于系争房屋形成的是赠与关系，故而对买卖合同的效力应当依照赠与合同的相关法律规范进行认定。系争房屋为李仁发与姬美静离婚后，与卢琳再婚前取得，系李仁发个人所有，其享有完全的处分权；在李仁发作出赠与之意思表示后，李文、姬美静以办理产权转移登记手续、占有使用系争房屋等实际行为作出了接受赠与之意思表示；同时，该赠与行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗。据此本院确认李仁发与李文、姬美静之间就系争房屋成立合法有效的赠与关系。赠与行为业已完成，系争房屋应属李文、姬美静共同财产。因买卖合同本身仅为实现赠与目的过程中的材料之一，而合同非李仁发本人所签并非认定赠与有效与否的必备要件，故该行为瑕疵，并不导致整体的赠与行为无效。

综上分析，李文、姬美静的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院作出的系争房屋属于李仁发遗产之认定和处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下：

一、撤销上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初18196号民事判决；

二、驳回卢琳一审全部诉讼请求。

本案一审案件受理费人民币9,800元，减半收取人民币4,900元，财产保全申请费人民币5,000元；二审案件受理费人民币9,800元，均由卢琳负担。

本判决为终审判决。

法官助理黄一鹤

审判长　余　艺

审判员　姚　跃

审判员　徐　江

二〇二〇年五月十二日

书记员　姜晓洁

附：相关的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

……

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。

法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。