房地产中介合同纠纷典型案例

      近年来，二手房交易及租赁市场日趋活跃，中介行业随之快速发展，服务范围不断延伸，新的中介合同类型和纠纷不断涌现，案件数量亦呈上升的态势。此类案件有哪些特征？人民法院的审判思路是什么？有哪些典型案例可以借鉴？

      2024年4月24日上午，上海市第一中级人民法院举行房地产中介合同审判白皮书新闻发布会，通报该院近年来房地产中介合同纠纷案件审判的总体情况，并发布八件典型案例。

      案例一：中介公司在明知政策变化与委托人相关的情况下，未尽说明提示义务的应分担损失

      案例二：中介公司服务存在瑕疵的，应根据瑕疵程度酌减佣金

      案例三：委托人本身负有审慎义务，不得苛求中介人负担超出法定或约定的义务范畴

      案例四：中介公司利用交易双方信息不对等或以与中介服务无关的理由收取的费用应予返还

      中介公司在明知政策变化与委托人相关的情况下，未尽说明提示义务的应分担损失——俞某与某中介公司中介合同纠纷案

      俞某于2020年4月离婚，离婚协议约定夫妻及双方女儿名下原共有的房屋离婚后归女儿所有并办理了产权变更登记。2021年1月，本市出台对离异人员等予以住房限购的政策。同年4月，俞某为出售房屋，与某中介公司签订《买卖居间协议1》，在该协议的履行中，该中介公司明确知晓俞某已协议离婚。同年6月，俞某同样在该中介公司居间下与案外人签订《买卖居间协议2》，约定购买案外人名下的房屋。后《买卖居间协议2》因俞某不符合购房资格无法履行而解除，俞某承担违约金26.8万元。俞某以中介公司理应知晓其离异情况却未告知其不符合购房资格进而造成损失为由，起诉要求中介公司承担赔偿责任。

      上海一中院认为，俞某在进行房地产交易时对购房政策理应尽到应有的审慎义务，其疏于了解亦未向某中介公司主动询问相关政策，自身存在过错。而中介公司在已知晓俞某离异而相关限购政策更新的情况下，理应对俞某提供政策指导和专业帮助，但该公司并未予以提示，未尽房地产中介机构应尽的基本义务及专业服务，故中介公司对俞某因限购政策致购房失败而遭受的损失存在过错。

      最终法院认定系争损失由俞某和该中介公司按4: 6比例分担，中介公司应赔偿俞某损失16.08万元。一审判决后，双方均未上诉，该判决已生效。

      政策变更背景下，中介合同双方当事人的责任分担事关房地产市场的稳定发展。法院在认定时，应综合当事人各自的职责、义务及履约情况等予以判定，包括委托人是否疏于了解与己相关的政策、中介公司是否向委托人提示过资质问题或主动询问过委托人购房资质相关情况。如购房者未尽注意义务，中介公司未尽充分告知提示义务，因此导致的相应损失，法院将依案情判令各方分担责任。

      中介公司服务存在瑕疵的，应根据瑕疵程度酌减佣金——某中介公司与施某等中介合同纠纷上诉案

      施某与案外人经某中介公司居间达成房屋买卖合同，三方签订居间协议。在提供居间服务过程中，该中介公司在施某咨询过户所需税费金额时，根据不动产登记簿所有权来源为“其他”的情况对施某进行询问，所得回复为购买所得。对此，该中介公司未进一步核实，仅依施某的口头答复计算税费，最终施某实际缴纳税费与中介公司估算的税费差距巨大。故施某起诉要求中介公司承担因其过错忽略计算的税费20余万元并返还已付佣金5万元;中介公司反诉要求施某支付剩余佣金1万元并负担违约金。

      上海一中院认为，一审关于中介服务存在瑕疵，但税费估算非主要中介服务、无证据证明中介公司有故意隐瞒重要事实或提供虚假信息的情况，中介公司无须承担赔偿税费损失的认定正确，但一审判决中介公司因该服务瑕疵可收取中介费1万元，一审就服务瑕疵性质认定与责任承担即只收取约定佣金六分之一存在矛盾。

      根据案件事实，上海一中院酌定中介公司可收取佣金5万元，鉴于施某已支付佣金5万元，遂判决对施某要求退还佣金及中介公司要求支付剩余佣金等诉请均不予支持。

       委托人对中介公司询问的关于房屋交易之相关信息理应如实告知，对该等信息的审核义务并非中介公司的法定义务，因委托人自身疏忽未告知导致中介公司提供服务有瑕疵的，不能认定为中介公司过错而要求其对委托人的损失予以赔偿。但中介公司对此等瑕疵服务仍应负担相应责任，具体可体现在对佣金进行扣减。至于具体扣减金额应基于案件事实，综合考虑中介公司就案涉房屋所提供的居间服务内容、瑕疵程度等予以合理酌定。

      委托人本身负有审慎义务，不得苛求中介人负担超出法定或约定的义务范畴——王某与李某等、某中介公司房屋买卖合同纠纷上诉案

     2020年11月3日，在某中介公司居间下，王某与李某等签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定双方经某中介公司居间，由王某购买涉案房屋，王某向某中介公司支付意向金10万元（后转为定金）。签约后，王某在某地图软件上发现涉案房屋旁边为仍在营业的墓园，认为某中介公司未妥善履行中介人报告义务，有悖诚实信用原则，遂以某中介公司和李某等隐瞒房屋周边有墓园的客观情况为由要求解除合同、返还定金。

    经查明，王某在签约前已至涉案房屋周边地区多次看房。上海一中院认为，依据王某述称的知晓涉案小区周边有墓地的信息来源，可证实相关信息内容并非由房屋出售方和中介人专享。故王某作为购买方，理应自行采取高度审慎的态度，选择对其个体而言更为适宜的房屋，而不应苛求相对方负担超出法定义务或约定义务范畴的告知义务。故判决驳回王某返还定金的诉讼请求。

      本案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但主要争议在于中介公司在房屋买卖过程中履行中介服务范畴的界定。购买不动产作为一项重大的民事活动，购房者理应采取高度审慎的态度，不得苛求中介人负担超出法定或约定的义务。

      根据法律规定，中介人应当向委托人如实报告有关订立合同的事项，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益。而中介人履行如实报告义务的范畴一般限于与合同标的物、履约主体有关的常规信息，如委托人对于标的物或者交易相对方有特殊要求，如远离墓地等，应当与中介人进行特别约定，将其纳入中介人的约定义务范畴。否则，委托人不得以中介人未就特别事项事先告知为由主张中介人违约。

      中介公司利用交易双方信息不对等或以与中介服务无关的理由收取的费用应予返还——沈某与某中介公司中介合同纠纷上诉案

    2018年3月，委托人沈某与某中介公司签订《佣金确认单》，约定该中介公司为沈某求租提供中介服务，佣金16,352元。后沈某又与该公司另行签订《租赁意向书》，约定沈某委托该中介公司承租某餐饮公司A号商铺，约定“进场费9万元”。同年4月，沈某与该餐饮公司在中介公司居间下签订租赁合同，同日沈某与该中介公司签订《协议》，约定沈某向中介公司支付9万元作为服务费，用于保证沈某与出租方签定(订）的租赁合同真实有效。2019年6月，沈某与该餐饮公司协商解除案涉租赁合同。

      沈某认为其支付给中介公司的9万元系进场费与履约保证双重性质，中介公司认为该款项系居间服务费。因案涉合同解除，沈某遂诉至法院，请求返还中介费106,352元及利息。

    上海一中院认为，对于争议的9万元，中介公司主张根据《协议》约定属于居间服务费，用于保证沈某与中介公司之间租赁合同的真实性。但保证租赁合同的真实性系其作为中介机构应尽的义务，其并未举证证明其提供了额外的居间服务。结合在案证据，出租人实际并未收取进场费，故二审改判中介公司返还沈某9万元及利息。

    《民法典》第九百六十一条规定:“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。根据合同定义，委托人支付报酬的对价是，当中介人报告订约机会的，其保证报告信息的真实性方为履行适当;当中介人充当订约媒介的，其还要充分居中斡旋，沟通双方意思，尽力促成合同成立，方为履行适当。

      实践中，中介人除收取常规的佣金外，还可能在合同中设置不同的收费项目，对于后者如发生约定不明或存在争议时，法院应当结合中介合同性质，区分不同名目报酬的设置原因及合法合理性，对报酬条款性质进行界定并作出相应处理。