影响法院在房屋买卖合同纠纷中调整解约赔偿比例因素的实务研究

买方违约情形

案例1：董某与戴某房屋买卖合同纠纷案

【裁判观点】

对于违约金的调整，需结合守约方对于交易的停滞负有责任以及买卖双方过错程度、实际损失等因素予以考虑。

【案例简述】

本案涉案房屋交易价为2,120万元。因买方未按合同约定支付购房款，逾期超过60日，卖方依约向买方发出合同解除通知，后向法院诉请合同解除，并主张房屋交易价的20%即424万元作为解约违约金。法院在确认合同已解除的同时，认为因卖方对于两次诉讼的形成（买方曾在先起诉后撤诉）及交易周期的延长（卖方曾企图加重买方的税负负担）均负有责任，故卖方在自2018年12月（该案于2020年9月立案）即对买方已付的1030万元房款取得收益的同时，还要求买方按约承担房款20%的违约金，有违公平原则。在考虑到卖方对于交易的停滞负有责任以及双方过错程度、实际损失等因素的情况下，法院将违约金酌情调整为40万元。

【赔偿比例】

40万元/2120万元=1.89%

【案例来源】

一审：上海市杨浦区人民法院，(2020)沪0110民初2016号

二审：上海市第二中级人民法院

案例2：俞某与王某某房屋买卖合同纠纷案

【裁判观点】

对于违约金的调整，需结合购房总金额、当事人的实际损失及合同具体履行情况等因素予以考虑。

【案例简述】

本案涉案房屋交易价为2600万元。因买方未按合同约定履行，逾期超过10个工作日，卖方依约向买方发出合同解除通知，后向法院诉请合同解除，并主张买方支付房屋交易价的20%即520万元作为解约违约金。法院在确认合同已解除的同时，结合买方抗辩解约违约金过高、卖方同意法院酌情调低违约金的庭审情况，并根据购房总金额、卖方的实际损失及合同具体履行等情况，将违约金酌情调整为50万元。

【赔偿比例】

50万元/2600万元=1.92%

【案例来源】

一审：上海市浦东新区人民法院，(2021)沪0115民初17240号

二审：上海市第一中级人民法院，，(2020)沪02民终8380号(2022)沪01民终5525号

案例3：宋某与张某房屋买卖合同纠纷案

【裁判观点】

对于违约金的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素。

【案例简述】

本案涉案房屋交易价为840万元。因买方迟至卖方起诉前未能付清首付款，逾期超过10个月，卖方遂依约向买方发出合同解除函件，后向法院诉请解除合同，并主张买方支付房屋交易价的20%即168万元作为解约违约金。法院在支持合同解除的同时，以卖方的实际损失为基础，兼顾当事人的履约过错程度及买方已付40万元首付款的事实，将违约金调整为100万元。

【赔偿比例】

100万元/840万元=11.90%

【案例来源】

一审：上海市长宁区人民法院，(2019)沪0105民初12161号

二审：上海市第一中级人民法院，(2020)沪01民终2755号

卖方违约情形

案例4：张某与唐某等房屋买卖合同纠纷案

【裁判观点】

收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金；适用定金罚则后仍无法弥补另一方所受损失的，另一方有权就超出部分损失主张权利。损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

【案例简述】

本案涉案房屋交易价为725万元，建筑面积90.25㎡。因卖方未能按约涤除涉案房屋的抵押登记信息导致合同无法继续履行，买方遂诉请法院解除房屋买卖合同，并主张卖方向其双倍返还定金合计100万元，另赔偿房屋差价损失127.5万元，及律师费、服务费、房租损失。审理过程中，买卖双方均确认涉案房屋在2022年10月的市场均价为10万元/㎡（即涉案房屋市场价已达902.5万元）。法院在确认合同已于2022年9月解除的同时，认为卖方在收取定金后不履行约定义务，故应双倍返还定金；因合同签订后，涉案房屋市场价格上涨，买方本可获得该部分溢价利益，现因卖方违约导致合同解除，适用定金罚则后仍无法弥补买方所受损失，故法院参考双方确认的房屋市场价与合同价的差额177.5万元从而认定卖方还应赔偿买方损失127.5万元，以及相应律师费、服务费；另买方主张合同履行期间的租房损失，因无合同依据，且非卖方订约时预见或应当预见到的因违约可能造成的损失，故法院未予支持。

【赔偿比例】

(50+127.5)万元/725万元=24.48%

【案例来源】

上海市虹口区人民法院，(2022)沪0109民初5573号

案例5：陈某等与章某房屋买卖合同纠纷案

【裁判观点】

对于违约金的调整，应参照买卖双方履约时的房地产市场情况，衡量因涉案交易未成导致的相关利益变动，并考虑守约方的过错程度及合同履行进度等因素。

【案例简述】

本案涉案房屋交易价为409万元。因卖方否认第三方对其的委托代理行为进而不配合买方办理网签等事宜，逾期超过10个工作日，买方遂依约向卖方发出合同解除通知，后向法院诉请确认合同解除，并主张卖方赔偿房屋交易价的20%即81.8万元作为解约违约金。法院在认定第三方对卖方的委托代理行为有效的前提下确认合同已解除；同时法院参照买卖双方履约时的房地产市场情况，衡量因涉案交易未成导致的相关利益变动，另考虑到买方对交易采用网络互传合同的方式存在相当的风险应有所预见，及合同履行进度尚处于较为浅显阶段，酌情调整违约金至 50 万元。

【赔偿比例】

50万元/409万元=12.22%

【案例来源】

一审：上海市徐汇区人民法院，(2021)沪0104民初15445号

二审：上海市第一中级人民法院，(2022)沪01民终8952号

案例6：黄某与丁某等房屋买卖合同纠纷案

【裁判观点】

对于违约金的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

【案例简述】

本案涉案房屋交易价为810万元。因卖方在房价上涨后未按约配合办理网签相关事宜，买方向法院诉请确认合同解除，并主张卖方支付解约违约金150万元等。诉讼过程中，一审法院委托评估公司对涉案房屋在买方主张合同解除当日的市场价值进行评估，确认为952万元（增值142万元）。后法院在认定合同已解除的同时，综合考虑卖方的违约情况和买方可得利益损失后，酌情将违约金调整至50万元。买方不服一审判决，认为一审仅支持买方违约金50万元，致使恶意毁约的卖方因房价上涨从中获益，进而上诉要求支持其全部诉请。后二审法院在综合考虑卖方的违约情节、房价的上涨情况以及本案的其他事实，酌情将违约金调高至113万元。

【赔偿比例】

113万元/810万元=13.95%

【案例来源】

一审：上海市浦东新区人民法院，(2021)沪0115民初10289号 

二审：上海市第一中级人民法院，(2022)沪01民终3747号

该因素是首要影响因素，如在案例3、案例6中，长宁区法院和浦东新区法院在调整违约金比例时即明确 “以实际损失为基础”，其他案例中法院也都考量了守约方的实际损失。

根据《民法典》第584条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，该条规定了违约损害的赔偿范围应限定在因违约造成的实际损失，其中可得利益损失亦属于实际损失。在该规定的基础上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在第12条规定了：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

在本文列举的案例中，所有违约方均请求调低违约金，相关法院则是结合不同案件事实，基于守约方的实际损失、买卖双方的举证情况等，对违约金的比例做了不同调整，如案件1、案件2中的杨浦区法院和浦东新区法院甚至将违约金比例调低至总房价2%以下；也有守约方同时请求增加违约金的，如案例4中，经双方确认的涉案房屋市场价比合同价高约177万元，卖方因房价暴涨不愿意继续履约，在定金不足以弥补卖方违约造成的损失的情况下，虹口区法院支持了买方关于可得利益损失的诉请，赔偿比例超过了总房价的20%。