如何认定出卖人权利瑕疵担保责任？

贾某诉张某等房屋买卖合同纠纷案

——出卖人权利瑕疵担保责任的认定

关键词   #民事  #房屋买卖合同  #出卖人权利瑕疵担保义务  #中止付款  #违约责任

基本案情

　　原告贾某诉称：根据双方房屋买卖合同及相关补充协议的约定，房屋买受人张某、俞某、张某某（以下简称张某一方）应于房屋产权过户后，将290万元购房尾款于2015年8月底之前支付给原告。但张某一方直到2016年6月3日才予以支付，应按合同约定的每日万分之五的标准，支付迟延履行期间的违约金。故请求判令：张某一方以290万元为本金，按每日万分之五，支付自2015年9月3日至2016年6月3日期间的违约金；以本金30万元，按每日万分之五，自2016年6月3日计至实际支付之日止。
　　被告张某一方辩称：因贾某签约时未告知系争房屋存在租赁情况，导致案外人叶某占有房屋，张某一方未能按时入住，故推迟支付了购房尾款。贾某有关诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。
　　法院经审理查明：贾某系位于上海市长春路某房屋的原产权人。2014年8月，贾某将系争房屋出租给案外人叶某，租期自2014年9月1日至2019年8月31日。在出租期间，贾某于2015年6月27日与张某一方签订了房屋买卖合同，以450万元的价格将系争房屋出售。但贾某在签约时未明确告知张某一方系争房屋的出租情况，房屋买卖合同相关条款中亦载明系争房屋无租赁情况。
　　房屋买卖合同签订后，张某一方先后向贾某支付了购房款合计160万元，剩余购房款290万元亦获银行审批通过。2015年7月20日，贾某以叶某在系争房屋内实施非法“群租”为由，通知解除租赁合同，但叶某不予认可。2015年8月3日，贾某向上海市虹口区人民法院提起诉讼，请求确认其与叶某之间的房屋租赁合同解除（案号为（2015）虹民三（民）初字第1753号）。2015年8月4日，系争房屋过户登记至张某一方名下。8月21日，贾某对系争房屋内群租户进行了清退。8月23日，贾某将系争房屋交付张某一方。8月31日，案外人叶某以其系合法承租人为由，强行进入系争房屋，导致张某一方无法入住。张某一方遂通知贷款银行暂停向贾某支付购房尾款290万。
　　2016年1月8日，上海市虹口区人民法院就1753号案件作出一审判决，判令贾某与叶某之间的房屋租赁合同于2015年7月20日解除。叶某不服提出上诉，上海市第二中级人民法院于2016年4月26日判决驳回上诉。2016年6月3日，张某一方在得知上述判决并取得系争房屋占有后，向贾某支付了购房尾款290万元。
　　上海市虹口区人民法院于2016年9月23日作出（2016）沪0109民初12824号民事判决：张某一方于判决生效之日起十日内，支付贾某违约金391,500元，驳回贾某的其余诉讼请求。宣判后，张某一方不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2017年2月8日作出（2016）沪02民终9503号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院（2016）沪0109民初12824号民事判决；二、驳回贾某的全部诉讼请求。

裁判理由

　　法院生效裁判认为：本案的争议焦点在于，张某一方中止付款的行为，是否构成迟延支付购房款的违约责任。
　　根据双方签订的买卖合同及相关补充协议，出卖人贾某应当确保系争房屋上不存在租赁关系，或者至迟应在系争房屋交付之时将原租赁关系彻底清除。同时，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。据此，在系争房屋交付之后，贾某亦应保证第三人不得向作为系争房屋买受人的张某一方主张租赁权利，且出卖人的瑕疵担保义务并不因其向买受人交付标的物而完成或消灭。本案中，贾某向张某一方交付系争房屋时，贾某与叶某间租赁合同纠纷仍在审理之中，该租赁合同的效力尚未得到明确否定，贾某交与张某一方的系争房屋之上仍然存在着其与第三人的租赁合同关系。这与双方当事人关于“无租赁”的约定相违背，也违反了《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定的出卖人所应承担的权利瑕疵担保义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十二条规定，买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款。因此，在案外人叶某强行占有系争房屋的情况下，张某一方随后通知银行暂时中止支付剩余房款的行为，不构成拒绝付款或迟延付款的违约责任。原审法院关于张某一方构成违约的认定错误，应予纠正。
　　根据上海市第二中级人民法院于2016年4月对贾某与叶某的租赁合同纠纷作出的终审判决，该租赁合同被确认于2015年7月20日解除，但是该确认判决的效力范围原则上限于租赁合同双方主体，而不能随意扩大，即不能认为系争房屋的权利瑕疵也于2015年7月20日消除，并由此得出贾某向张某一方交房时已不存在权利瑕疵的错误结论。在法院就贾某与叶某租赁合同纠纷作出终审判决之前，该租赁合同的效力状态尚在争议之中，叶某仍可依据该租赁合同就系争房屋主张承租权利。因此，对张某一方而言，系争房屋上的权利瑕疵仍然存在。直至关于该租赁合同纠纷的生效判决作出之后，该权利瑕疵才被清除，张某一方据以中止支付剩余房款的事由方告消失。张某一方在得知该生效判决后已及时履行支付剩余房款的义务，不存在应当承担违约责任的相关情形。据此，判决撤销原判，驳回贾某的诉讼请求。

裁判要旨

　　出卖人权利瑕疵担保责任的认定问题。向买受人交付具有完整、清洁权利的标的物，保证第三人对标的物不享有任何权利，是出卖人应向买受人负担的法定义务，也是诚信原则和买卖合同法律性质的内在要求。附着于房屋之上的第三人承租权，将对房屋买受人的所有权构成限制，在买受人未知情且同意的情况下，出卖人将附有第三人承租权的房屋交付买受人，违背了前述法定义务，应当承担相应的权利瑕疵担保责任。对于权利瑕疵的判断，应采用“可能性”标准而非现实性标准，即不要求第三人针对标的物实际行使了权利，或第三人行使权利的行为对买受人造成了实际妨碍；只要第三人具有就标的物行使权利的可能性，且此种“可能性”对买受人取得标的物完整权利构成潜在的障碍或风险，即可认定构成权利瑕疵。
　　买受人中止付款权利的行使问题。《中华人民共和国合同法》第152条规定买受人有中止付款的权利，该权利具有抗辩权属性，可以对抗出卖人的价款请求权，在标的物权利瑕疵被清除之前，推迟付款义务的履行而不构成违约。该条款同时规定，买受人中止付款时，需要就标的物权利瑕疵提供“确切证据”予以证明。据此，对于中止付款权行使的有关基础要件事实，包括标的物权利瑕疵的存在、付款义务的履行情况、相关通知义务的履行情况等，应由买受人承担举证责任。针对标的物权利瑕疵的证明，应与前述“可能性”标准相衔接，原则上，买受人有充分证据证明标的物上存在第三人享有的权利，即可认定完成了举证责任。但根据“举轻以明重”原则，若买受人能够证明第三人就标的物实际主张或行使相关权利，或证明第三人行使权利的行为对买受人所有权的行使造成实际的限制或干扰，则更能证实标的物存在权利瑕疵。
　　权利瑕疵清除的时间确定问题。以第三人对标的物享有承租权作为权利瑕疵的，出卖人与第三人租赁合同关系的解除，可以作为权利瑕疵清除的重要依据。买受人以通知方式解除与第三人之间的租赁合同关系，但第三人提出异议，买受人又提起诉讼请求法院确认合同解除效力的，应以法院终审裁判的生效时间，作为认定权利瑕疵是否清除的时间依据。出卖人与第三人之间租赁合同解除时间的认定，效力范围应仅限于租赁合同主体，不影响标的物权利瑕疵清除时间的认定及买受人中止付款权利的行使。

关联索引

　　《中华人民共和国民法典》第612条、第614条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第150条、第152条）

　　一审：上海市虹口区人民法院（2016）沪0109民初12824号民事判决（2016年9月23日）
　　二审：上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终9503号民事判决（2017年2月8日）

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