认购书签订后，以土地使用年限过短为由拒签本约，是否构成违约？

商品房所涉土地使用年限系买受人所关心的重要交易信息，房屋买受人在签订《房屋认购书》这类预约合同后，应当尽到与相对方缔结本约的先合同义务，守约方有权要求相对方承担违反预约合同所生的违约责任，但房屋买受人在签订认购书后，以土地使用年限过短为由拒签本约，是否构成违约？本篇文章将结合（2014）清中法民二终字第598号判决所采纳的观点，与各位进行探讨。

一、案情介绍

2014年3月8日，焦丽琼（乙方）与恒福公司（甲方）共同签订《恒福上筑认购书》，约定焦丽琼向恒福公司认购其开发的位于清远市某处商品房。《恒福上筑认购书》中约定“乙方应于签订本认购书当日支付定金2万元，7日内签署《商品房买卖合同》。逾期7天未缴纳应缴首期房款或签署《商品房买卖合同》的，则视为认购中途违约，乙方无权要求甲方返还定金并按已缴纳的全部房款向甲方支付违约金，甲方有权将该商品房另行出售，无需事前知会乙方。”后焦丽霞以恒福公司隐瞒了涉案商品房的使用年限仅有30年为由，诉至法院要求解除认购书并返还已支付定金。一、二审法院均予支持，两审终审。

二、裁判要旨

恒福公司虽提出签订认购书时已将国土使用证挂墙公示于销售大厅告知焦丽琼涉案房屋的使用年限的抗辩意见，但并没有证据证明在签订认购书时其已向焦丽琼明示涉案房屋使用年限，故对其抗辩意见原审法院不予采纳。因本案属于对将要签订的房屋买卖合同主要条款未能达成一致而导致不能实现认购书的目，属不可归责于任何一方的事由，但因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，应当将定金返还，故对焦丽琼要求恒福公司应当返还定金2万元的请求，原审法院予以支持。

三、问题探讨

预约合同是指当事人就某具体事项达成协议，约定在一定的时间、地点等条件成就时订立本合同的一种民事法律行为，笔者就预约合同的几个方面，与各位展开探讨：

首先，预售合同不同于预约合同。预约合同是指双方约定将来订立本约的合同，而预售合同已经对合同重要交易信息予以了明确，也即提前出卖交易信息明确的标的，在性质上属于本约而非预约合同。因此，在涉及《房屋认购意向书》合同履行问题时，实务中常存在两种解释路径：（1）买卖合同。多应用于判断是否办理预售许可证所涉及的合同效力问题，多为主张合同无效的一方使用。（2）预约合同。不受是否办理预售许可证的限制，只需判断合同的履行问题。

其次，通过预约的形式用以规避法律关于某些期限的强制性规定的，该约定无效，不能认为是预约。以（2018）皖07民终339号判决为例，若租赁合同的双方当事人在20年租赁期限未届满的情况下，又在合同中直接达成到期自动续订20年的约定，无须另订合同，且前后两阶段的合同权利义务无任何变更。此种约定违背了相关法律的立法意旨，“到期自动续订20年”的约定不能被认定为是预约条款。

再次，不具有具体内容，欠缺法律拘束力的约定不能被认定为预约。以（2021）苏02民终3967号判决为例：若房屋买卖合同的双方当事人在合同中约定，买受人若在出卖人通知的认购期限内未签订认购书的，出卖人在认购期限届满后无息退还意向金，而买受人缴纳意向金后出卖人不限制其购买意向房屋，也不为其保留意向房屋。同时，双方签订的认购书并未约定何时签订本约及付款，此种合同内容显然对双方均不具有约束力，双方对于违反合同约定也不负担相应的法律后果，其内容并不具体，不属于预约合同。

最后，违反预约合同，是否要承担实际缔约的违约责任？以上海市金山区人民法院发布商事合同纠纷典型案例之十四所采纳的观点而言，当事人一方不履行预约合同约定，没有履行与相对方订立合同义务的，相对方虽然不可以强制要求订立合同，但可以请求其承担预约合同约定的违约责任。因缔约合同属于民事主体意思自治的范畴，司法不得过分干涉，因此预约合同的一方当事人构成违约，相对方可以请求其承担预约合同项下的违约金等责任，但不得要求其承担实际缔约的违约责任。

综上所述，违约责任原则上采用严格责任，也即无过错归责原则，而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第七条对这一规则进行了调整，也即认定预约合同上的违约责任时采过错原则，应当充分考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显偏离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素。结合本案，商品房所涉土地使用年限系买受人所关注的重要交易信息，本案属于对将要签订的房屋买卖合同主要条款未能达成一致而导致不能实现认购书的目，应属不可归责于任何一方的事由，双方均无过错。因此，认购书签订后，以土地使用年限过短为由拒签本约的，不构成违约。

四、法条检索

1.《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六条规定“当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。当事人通过签订意向书或者备忘录等方式，仅表达交易的意向，未约定在将来一定期限内订立合同，或者虽然有约定但是难以确定将来所要订立合同的主体、标的等内容，一方主张预约合同成立的，人民法院不予支持。当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。”

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第七条规定“预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。人民法院认定当事人一方在磋商订立本约合同时是否违背诚信原则，应当综合考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素。”

4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第八条规定“预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。前款规定的损失赔偿，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。”