人民法院案例库：房屋买卖合同隐藏下的让与担保行为效力如何？

入库编号

2023-07-2-076-015

     韩某某诉黄某某确认合同无效纠纷案

裁判要旨

让与担保行为效力不受表面交易行为无效的影响，但亦不能产生财产事前归属的法律效果。房屋让与担保的债权人即使取得了物权登记，也不享有真正所有权，不得在债务到期前妨碍真正所有权人的正常使用，亦不能对外随意处分房屋所有权。
　　债务到期未能清偿，债权人可以在担保人同意的情况下以合理价格出售房屋，但其通过出售款优先受偿的前提是履行对担保人的清算义务，且担保债权范围应以担保合意中的债权本息为限。债权人未与担保人进行清算，担保人主张债权人返还超出担保债权范围的剩余出售款项，人民法院应予支持。

基本案情

　　原告韩某某诉称：其与被告黄某某签订《上海市房地产买卖合同》，但不存在真实交易，也未支付房款。双方另签订《承诺书》，约定黄某某借给韩某某404200元，用于韩某某之子徐某某还债；待韩某某连本带利全部还清借款后，黄某某将房屋过户返还给韩某某。后黄某某将房屋出售给案外人获得房款122万元，将20万元转账给原告。双方不存在真实的房屋买卖，黄某某应当将房屋出售款返还给原告，至少应当将超出债务本息的剩余款项予以返还，故请求法院：1.确认原告、被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令被告赔偿原告损失102万元。
　　被告黄某某辩称：韩某某把房子卖给被告，被告帮其次子清偿40万左右债务，后双方完成过户。《承诺书》的内容确实包括韩某某借其404200元用于还债，利息按照同期银行利率计算，如果徐某某、韩某某后续归还了404200元及利息，系争房屋归还给韩某某，恢复过户到韩某某名下。但韩某某是将房屋出售给被告，并非抵押。请求法院驳回原告韩某某的诉讼请求。
　　法院经审理查明：韩某某系闵行区××路131弄××号×××室房屋（以下简称涉案房屋）原产权人。2015年7月21日，韩某某（甲方）与黄某某（乙方）签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价60万元，在2015年10月20日之前完成过户。双方未约定付款时间，也未约定交房时间。上述合同签订后，黄某某并未支付韩某某60万元房价款，后黄某某办理了房屋产权登记。韩某某与其次子徐某某仍居住在涉案房屋内。
　　2015年7月23日、7月25日、8月20日，韩某某次子徐某某分别向案外人王某和常某某还款2万元、1万元、1万元。
　　2015年8月19日，徐某某还信用卡24500元。同日，徐某某的银行账户存入25000元，后徐某某又取出17000元。
　　2019年4月17日，黄某某与郭某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以122万元的价格出售，约定在2019年6月20日前，申请办理过户。
　　2019年5月30日，涉案房屋登记在郭某某名下。
　　2019年6月10日，黄某某银行转账给韩某某20万元。
　　2019年6月17日，韩某某到公安机关报案并陈述：“我有两个儿子，平时和小儿子住在一起。2015年的时候，因为要帮我小儿子还债，所以我把涉案房屋过户给黄某某，过户后，他帮小儿子还债40万，另外给了小儿子一辆轿车（没过户），今年黄某某把那套房子卖了122万元，卖完房子，黄某某又给了我20万元。2015年至2019年1月，我把房子过户给黄某某后，还是一直住在那边，直至今年一月卖掉，房钱也没付。除了40万元，其他的我不清楚。黄某某当时为了帮我小儿子还债，当时也写了一张纸条，如果我儿子能把40万本息还清，就把房子还给我们，今年一月卖房子也是因为我小儿子要求他卖，黄某某才卖，不然的话我也可以一直住在那边。”
　　韩某某自1982年起至2019年3月期间均居住在涉案房屋内。
　　一审审理中，韩某某出示了韩某某与黄某某于2015年8月17日签订的《承诺书》之照片，上载：本人韩某某将涉案房屋暂时以抵押的形式过户至黄某某名下，黄某某拿出404200元暂借给韩某某用于替其子徐某某偿还其所欠债务，所借款项黄某某按银行利率计息，在所借款项连本带利全额还清之后，黄某某将其名下的系争房屋过户归还给韩某某。《承诺书》由三方共同签字。黄某某对该《承诺书》照片真实性不予认可，但在二审中表示：双方在当日确实签署过《承诺书》，内容包括约定韩某某借其404200元用于替徐某某还债，利息按照同期银行利率计算，如果徐某某、韩某某后续归还了404200元及利息，那么系争房屋就应当归还给韩某某，恢复过户到韩某某名下。双方也没有明确约定还款期间和具体利率。《承诺书》签署后，房屋还是继续由韩某某居住。被上诉人确实没有就系争房屋另外支付过房款。
　　上海市闵行区人民法院于2020年1月21日作出（2019）沪0112民初27644号民事判决：驳回原告的全部诉讼请求。宣判后，韩某某提起上诉。上海市第一中级人民法院于2020年6月18日作出（2020）沪01民终3375号民事判决：一、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初27644号民事判决；二、确认韩某某与黄某某于2015年7月21日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、黄某某于本判决生效之日起15日内返还韩某某人民币539334元；四、驳回韩某某的其余诉讼请求。

裁判理由：

法院生效裁判认为：本案有两处争议焦点。其一，双方就系争房屋达成的合同关系的法律性质如何认定？其二，系争房屋出售的款项应当如何结算？
　　关于双方就系争房屋达成的合同关系的法律性质如何认定？《上海市房地产买卖合同》没有约定交房与付款时间，而且系争房屋产权虽然形式上过户到了黄某某名下，但韩某某仍继续居住，黄某某未实际支付房款。双方一致确认，2015年8月17日，双方签订了一份《承诺书》，韩某某向黄某某借款404200元用于替徐某某还债，按银行利率计息，如果韩某某后续能够归还该笔借款本金及相应利息，则黄某某应当将系争房屋归还过户给上诉人。由此可见，双方并非真正的房屋产权交易行为，而是让与担保行为。由于双方在签约时并不存在真实的房屋买卖合同意思表示，《上海市房地产买卖合同》应属无效。双方已经完成了系争房屋的形式过户，也并不存在违反法律禁止性规定的“流押”条款，韩某某亦表示认可双方达成的让与担保合意效力，故双方隐藏的让与担保行为应属有效。
　　关于系争房屋出售的款项应当如何结算？根据韩某某在公安机关的陈述，其确认黄某某已经实际履行了《承诺书》约定的款项交付义务，其与黄某某之间就404200元的借款合同关系已经生效。韩某某对于系争房屋在2019年对外出售的情况是知晓的，对于售房价格也是认可的。黄某某可以根据《承诺书》的约定，就122万元的售房款项主张对其担保债权进行优先受偿，但对于超出债务本息范围的剩余款项，黄某某亦应予返还。双方并未就售房款项与担保债权的结算达成一致，现在应当根据《承诺书》约定进行结算。双方虽未明确约定还款期限，但已经达成了支付利息的合意，仅是利率标准约定不明确。鉴于系争房屋在2019年5月30日过户至案外人名下，黄某某已经可以实际通过售房款项受偿，故认定韩某某应当支付自2015年8月17日至2019年5月30日止的利息，并参考2015年至2019年间的同期银行贷款基准利率，酌情认定按照年利率5%的标准支付利息。黄某某可以在122万元售房款中扣除404200本金、76466元利息及已经支付的20万元。因此，黄某某应当向韩某某返还539334元。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第146条（本案适用的是2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第146条）
　　一审：上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初27644号民事判决（2020年1月21日）
　　二审：上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终3375号民事判决（2020年6月18日）

再审：上海市第二中级人民法院/(2021)沪02民申260号（2021年4月8日）

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第146条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理

附再审裁判：

黄某某与韩某某确认合同无效纠纷审判监督民事裁定书

上海市第二中级人民法院

民事裁定书

(2021)沪02民申260号

裁判理由：

　　本院经审查认为，本案双方当事人先后签订了《上海市房地产买卖合同》和《承诺书》。《上海市房地产买卖合同》中并未约定付款和交房的时间，黄某某也未支付约定的房款，虽然房屋产权过户到黄某某名下，韩某某仍继续居住，故该房屋买卖合同的履行情况存在不合常理之处。而之后签订的《承诺书》载明韩某某将房屋暂时以抵押形式过户至黄某某名下，韩某某向黄某某借款，如果韩某某后续能够归还该笔借款本金及利息，则黄某某应将系争房屋过户归还给韩某某。《承诺书》内容反映出双方当事人之间签订房屋买卖合同并非出于真实的房屋买卖的意思表示，而是韩某某以房屋转让过户至黄某某名下作为担保的形式向黄某某借款。根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二审法院据此认定双方以虚假的意思表示签订的《上海市房地产买卖合同》无效、隐藏的让与担保行为有效，并无不当。黄某某关于支付对价后取得房屋所有权的主张割裂了《上海市房地产买卖合同》和《承诺书》之间的关系，无事实与法律依据，本院不予采信。《承诺书》所附“条件”内容空泛，并不能成立严格法律意义上的条件，且徐伟锋并未被认定有相关吸毒行为，韩某某也从来没有主动要求出售系争房屋，黄某某主张的《承诺书》失效、让与担保关系已转化为以房抵债关系实难成立。二审法院判令黄某某返还售房款扣除担保债权及黄某某已支付款项后的剩余款项，亦无不妥。故黄某某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回黄某某的再审申请。

来源：人民法院案例库