开发商广告宣传内容具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约

【人民法院案例库案例】开发商广告宣传内容具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约

武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案

——开发商宣传内容具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约

　　2016年10月15日，武某某（乙方）与上海某房地产公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买嘉定区某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋），暂测房屋建筑面积为78.71平方米，该房屋建筑层高为2.9米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；总房价款暂定为2,434,767元；第四条，乙方购买该房屋的总价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；第八条，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二）；附件二，该房屋建筑设计及平面图，地下建筑面积：0，平面图对系争房屋的露台进行了标示；合同对双方其他权利义务亦作了约定。合同签订后，武某某支付了全部购房款，上海某房地产公司则向武某某交付了系争房屋。
　　武某某以系争房屋所在小区的设施、设备与上海某房地产公司的前期宣传不符，且系争房屋的阳台层高低于合同约定为由，起诉请求；1、判令被告赔偿因虚假宣传给原告造成的经济损失人民币10,000元（其中赔偿电梯、泳池损失8,000元、顶层专享露台及地下室储藏空间损失2,000元）；2、判令被告赔偿阳台层高违约给原告造成的经济损失19,161.89元（按照阳台面积的购买价格即阳台面积的1/2乘以购买单价再乘以层高差额比例计算）。
　　另查明：2018年10月8日，上海市嘉定区市场监督管理局向上海某房地产公司作出沪监管嘉案处字（2018）第142017002301号行政处罚决定书：……经现场核实，上海某房地产公司交付的上述楼盘内只有景观水池未查见有游泳池；使用电梯实际为三某电机上海机电电梯有限公司；地下室储藏空间和顶层开放式露台实际为毛坯交付；顶楼户型部分房间内未设置有飘窗。故当事人对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区” “日本进口三某品牌” “每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”及“每个卧室赠送一个飘窗”等内容为虚假。上述行为违反了《中华人民共和国反不当竞争法》第九条第一款……责令当事人停止违法行为，消除影响，对当事人作出行政处罚罚款五万元。
　　原告在合同约定的交房日到房屋现场时发现两间卧室均没有飘窗，南、北阳台层高明显低于客厅约50厘米，地下室贮藏空间变成了开放式的空间，游泳池变成了蓄水池，日本进口三某电梯变成国产三某电梯等诸多与宣传不符的情况。故原告诉至法院，请求法院：1、判令被告赔偿因虚假宣传给原告造成的经济损失人民币10,000元（以下币种同，其中赔偿电梯、泳池损失8,000元、顶层专享露台及地下室储藏空间损失2,000元）；2、判令被告赔偿阳台层高违约给原告造成的经济损失19,161.89元（按照阳台面积的购买价格即阳台面积的1/2乘以购买单价再乘以层高差额比例计算，详见起诉时提交的计算明细）。
　　被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于虚假宣传所造成的经济损失，首先原告实地查看房屋，并依据预售合同购买系争房屋；原告对房屋包括结构、户型、面积、布局及房屋本身所在小区设备设施等在内各项信息明确、清楚；被告向原告交付的房屋完全符合预售合同的约定。原告主张的几项所谓“虚假宣传”即飘窗、地下储藏空间、三某电梯、游泳池/景观水池等缺乏事实及法律依据，与双方合同约定不符。其次，被告向原告交付的房屋符合预售合同约定。处罚决定书所指违法广告不会也没有导致原告对房屋购买本身认知存在误差，原告主张的虚假广告认定与原告购买系争房屋之间无任何关联。第三，原告所主张的虚假宣传造成的损失也缺乏事实和法律依据。关于阳台层高损失，首先系争房屋交易时已经建成，原告购房时已经实地查看房屋，被告从未对系争房屋在内的顶楼房屋层高进行隐瞒，原告明确知晓系争房屋的阳台层高。其次，系争房屋设计、施工符合预售合同约定，符合国家《住宅设计规范》等规定。预售合同并没有对阳台的层高作出明确具体约定，相反双方在合同的补充条款中约定房屋的实际层高以最终测定为准；因此，包括阳台在内的层高变化并非合同所约定的违约情形，原告据此主张违约缺乏合同依据。国家也未对阳台层高作出强制性的规范或标准。第三，原告所计算的阳台层高的经济损失缺乏依据，且主张过高。系争房屋属于顶楼，屋面上方的空间并无实际使用功能，故阳台上方的屋面并不属于楼面，建筑设计规范中对层高的定义不适用系争房屋的阳台。况且阳台属于辅助的使用空间，主要功能为晾晒，系争房屋的阳台净高完全可以满足阳台本身的使用功能及房屋的日照要求，对原告的使用不产生任何影响。阳台的价值不可能直接参照房屋单价进行确定，更不可能包含装修价值作为其计算依据，原告采用阳台净高计算损失更是不合理的。
　　审理中，武某某确认其主张的系争房屋阳台的高度2.34米为净高，长、宽、高数据均由其实际测量得出。上海某房地产公司自认系争房屋的阳台层高低于2.9米，实际层高在2.54米左右,并称因项目交付时间长久，相关图纸缺失，未能计算出阳台面积。
　　上海市嘉定区人民法院于2020年6月24日作出（2020）沪0114民初9117号民事判决：一、被告上海某房地产公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告武某某因虚假宣传造成的损失人民币8,000元；二、被告上海某房地产公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告武某某阳台层高损失人民币16,000元。一审宣判后，上海某房地产公司不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。审理中，上海某房地产公司申请撤回上诉，上海市第二中级人民法院于2020年11月30日作出（2020）沪02民终10195号民事裁定：准许上诉人上海某房地产公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。

　　法院生效裁判认为：被告虚假宣传构成违约，应赔偿原告的相关损失。理由如下：
　　上海某房地产公司对于泳池、电梯所作的宣传内容具体确定，应当视为“要约”。上海某房地产公司构成违约，应当赔偿损失。
　　根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
　　要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约到达受要约人时生效。通常而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是在符合特定条件的情况下，可视为要约，对开发商具有法律约束力。
　　2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该司法解释首次规定商品房销售广告的内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施”“具体确定”“对合同订立及价格确定有重大影响”，就可认定为要约，无须将广告内容载入合同文本中，也同样产生合同条款的法律约束力。该条款有效地遏制开发商通过虚假宣传引诱消费者购房的不诚信行为，保护了购房人的合法权益，规范了房地产市场。
　　2020年12月31日，最高人民法院发布《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释>等二十七件民事类司法解释的决定》，该决定已于2021年1月1日开始实施。根据该决定，《商品房买卖合同司法解释》第三条中“应当视为要约”修改为“构成要约”，与《中华人民共和国民法典》第四百七十三条第二款“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”之规定相衔接。
　　广告宣传被认定为要约时应符合以下要件：1.被视为“要约”的说明和允诺应当局限在“商品房开发规划范围内”。2.被视为“要约”的说明和允诺应“具体确定”。法院在判断是否“具体确定”时，通常会将含有品牌、参数等无需再行磋商即可固定下来的内容认定为要约。3.被视为“要约”的说明和允诺应对“合同订立”和“房屋价格的确定”有重大影响。
　　具体到本案，原告主张被告赔偿因虚假宣传给其造成的经济损失10,000元，其中赔偿电梯、泳池损失8,000元、顶层专享露台及地下室储藏空间损失2,000元。虽被告对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区” “日本进口三某品牌” “每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”等内容均被行政机关认定为虚假，然在具体认定损失时，法院结合被告在宣传材料中未明确地下室储藏空间及丁晨露台的交付标准，合同中对地下室储藏空间及露台也未约定交付标准，属于约定不明。现被告实际交付的地下室储藏空间及露台为毛坯交付，在约定不明的情况下，法院认定被告毛坯交付不构成违约，原告主张的该部分损失未予支持。而“带游泳池高端社区” “日本进口三某品牌”的宣传内容虽然未在预售合同中明确约定，但被告在宣传材料中关于泳池和电梯的宣传内容具体、明确，泳池和电梯作为公共配套设施属于商品房开发规划范围内，且对于合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，符合上述司法解释中视为“要约”的要件，应视为要约。现被告交付的房屋不具备游泳池及进口三某电梯的设施，应属违约，被告应赔偿原告的相关损失。关于损失金额的确定，考虑到泳池和电梯作为公共设施，业主享有共同使用的权利，开发商的违约行为对业主权益的实际影响，结合系争房屋的价格及面积，酌定被告赔偿原告因该项虚假宣传造成的损失8,000元。
　　上海某房地产公司交付的阳台层高不符合合同约定，构成违约，造成武某某损失，应予赔偿。理由如下：
　　房屋层高与居住环境存在紧密联系，亦是房屋市场价格的参考因素之一。原、被告签订的预售合同中明确约定层高为2.9米，被告自认系争房屋的阳台层高低于2.9米，实际层高在2.54米左右，其行为已经构成违约，鉴于目前恢复至合同原层高已无法实现，故原告要求被告赔偿损失于法有据。争议的焦点是如何确定因层高不足产生的损失。1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人对层高违约没有约定，法律对此又无明文规定，但层高不足对房屋的使用价值及交换价值确有一定的影响，如何量化为损失？法院考虑到房屋价格=单价*建筑面积，阳台按实际面积的1/2计入建筑面积，而层高不足对买受人的直接影响即为可用空间的减少和通风采光等的影响，法院结合层高差、阳台面积、房屋销售单价等因素，酌情根据层高差占比、阳台面积、房屋单价确认损失金额为16，000元。

　　商品房销售广告的性质在一般情况下属“要约邀请”，当广告内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施” “具体确定”及“对合同订立及价格确定有重大影响”的，视为“要约”，开发商违反该要约的，应认定为违约，需承担赔偿责任。

　　《中华人民共和国民法典》第473条、第577条（本案适用的是2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条、1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第107条）

　　一审：上海市嘉定区人民法院（2020）沪0114民初9117号民事判决（2020年6月24日）
　　二审：上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终10195号民事裁定（2020年11月30日）

上海市嘉定区人民法院

民 事 判 决 书

上海市第二中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）沪02民终10195号

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