精装修房屋买卖双合同模式下责任如何认定？

盛某等诉某置地有限公司等房屋买卖合同纠纷案

——精装修房屋买卖双合同模式下责任认定

关键词  #民事  #房屋买卖合同  #装饰装修合同  #法律关系相对方认定  #违约责任

基本案情

　　原告盛某、毛某诉称：两原告晚于《上海市商品房预售合同》、《室内装修协议》约定交房日期取得房屋钥匙，某置地有限公司应承担逾期交房违约金，上海某工程有限公司因自愿加入债务承担连带责任。故请求判令：某置地有限公司支付逾期交房违约金（以已付房款13,410,371元为本金，按万分之一每日的标准自2018年4月1日计算至2018年11月9日）并赔偿评估费31,028元，上海某工程有限公司承担连带责任。
　　被告某置地有限公司辩称：《上海市商品房预售合同》标的为毛坯房，装修验收迟延与其无关；其已按期将房屋交给上海某工程有限公司进行装修，不存在逾期。综上，不应承担违约责任。
　　被告上海某工程有限公司辩称：其装修工期未超过《室内装修协议》约定，不存在逾期；交房义务应由某置地有限公司承担；其配合交房的行为不构成债的加入。
　　法院经审理查明：2016年9月12日，两原告与某置地有限公司就某房屋签订房款（不含全装修价格）暂定为11,931,047元的《上海市商品房预售合同》，约定于2018年3月31日前交房。同日，两原告经某置地有限公司指示，又与被告上海某工程有限公司就该房屋室内精装修签订《室内装修协议》，约定装修款1,479,324元，工期547天，至2018年3月31日结束。两原告向某置地有限公司支付了房款、装修款。2018年3月21日，两被告曾共同向原告发送装修验收通知。同年6月，某置地有限公司向原告发函表示对装修验收延迟非常遗憾，其已初步拟定补偿方案，请原告于同年7月8日至15日办理移交手续。原告前往收房时，某置地有限公司员工予以接待并表示公共区域未装修好，不能交付钥匙，直至10月31日才表示可以交房。同年11月9日，原告取得钥匙并接收房屋。2019年，两原告曾以《室内装修协议》为依据，起诉要求两被告赔偿系争房屋逾期交房损失，后申请撤诉获准。该案中，原告坚持对系争房屋2018年4月至11月租金进行评估，为此支付评估费31,028元。
　　上海市静安区人民法院于2020年7月6日作出（2020）沪0106民初1552号民事判决：被告某置地有限公司应于本判决生效之日起十日内支付两原告逾期交房违约金286,981.94元；驳回两原告其余诉讼请求。宣判后，某置地有限公司认为其在合同约定期限内将毛坯房交付给上海某工程有限公司施工，即已完成交房义务，不应将瑕疵修复期计入逾期交房期等为由提起上诉。上海市第二中级人民法院于2020年11月25日作出（2020）沪02民终8286号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

　　法院生效裁判认为，本案争议焦点:一是某置地有限公司出售的是商品毛坯房还是精装修房，二是某置地有限公司是否应承担逾期交房的违约责任。
　　《上海市商品房预售合同》、《室内装修协议》从约定到实际履行存在诸多不合理之处。首先，各方当事人明知可能2018年3月31日才能交付毛坯房并开始装修，却仍约定同日装修工程竣工；毛坯房尚未竣工就约定装修开始。其次，某置地有限公司从未按照买卖合同约定通知原告进行毛坯房验收，原告对钥匙移交的过程亦不知情；两被告首次邀请原告验收的就是已装修完毕的房屋，此时原告已不可能进行毛坯房验收，买卖合同的履行欠缺了重要步骤。第三，装修前，原告对装修方案无任何自主权利，装修方案由某置地有限公司确定；装修中，原告不知晓上海某工程有限公司何时进场施工，亦无法进入系争房屋对装修情况进行监督和了解；装修结束后，原告在与某置地有限公司办理相关手续后才能从物业公司处取得房屋钥匙，并非与上海某工程有限公司办理交接手续；原告自始未与上海某工程有限公司接触，上述情形均与一般装修合同明显不同。第四，如果某置地有限公司仅承担毛坯房交房义务，则理应由上海某工程有限公司组织和参与装修验收，并承担所谓逾期责任。相反，某置地有限公司自认了延期验收的事实并作出补偿的意思表示。最后，系争房屋装修工程既已完成，上海某工程有限公司理应有权依照装修协议要求某置地有限公司支付全部装修款项，或要求原告指示付款。但上海某工程有限公司却依照与某置地有限公司签订的施工合同进行结算，且至今未收到全部工程款。上述不合理之处可以相互印证各方当事人均认为验收和交付的对象是精装修房屋，且应由某置地有限公司履行交付义务。
　　结合在案证据，原告在2018年3月实际无法取得房屋，某置地有限公司工作人员直至2018年10月31日才表示可以交房，故交房逾期期间应自2018年4月1日计至10月31日。因交付标的物系包含装修价值在内的精装修房屋，故违约金计算基数应为包括装修款在内的总价款13,410,371元；买卖合同约定日万分之一的违约金标准尚属合理。原告在另案中支付的评估费并非必然产生的费用，应由其自行承担。现有证据不能证明装饰装修公司承诺就逾期交房一事对原告进行赔偿，故不能认定构成债的加入。

裁判要旨

　　法律关系相对方的认定不应拘泥于合同形式，应注意探求当事人真实意思表示。经开发商指示，买受人与装修企业另行签订装修合同，也可以是精装修房屋买卖中装修部分权利义务的表现形式。此时，应从商品房买卖合同及装饰装修合同的订立过程、合同条款内容、实际履行情况等因素评价二者之间的关联性，探究合同相关各方的真实合意，继而认定开发商是否应就逾期交房向买受人承担违约责任。

关联索引

　　《中华人民共和国民法典》第577条、第585条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第107条、第114条）
　　一审：上海市静安区人民法院（2020）沪0106民初1552号民事判决（2020年7月6日）
　　二审：上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终8286号民事判决（2020年11月25日）

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