1. 买卖双方先行签订房屋买卖合同，并据此明确房屋买卖合同项下具体权利义务的，后续签订“网签合同”的行为应视为对在先房屋买卖合同项下义务的实际履行，而不构成新的合意，有证据证明双方就相关条款的变更达成一致的除外。2. 部分共有人先行签订房屋买卖合同后，其他共有人以签订“网签合同”的行为实际履行在先房屋买卖合同项下义务的，应视为对在先房屋买卖合同的概括追认，在先房屋买卖合同中的约定对全部共有人均具有法律约束力。
原告（上诉人）单某某诉称：单某某与王某甲就上海市宝山区南长路111弄10号502室房屋（以下简称“系争房屋”）签订房屋买卖合同，约定总价款为人民币320万元（以下币种均为人民币）。后单某某共支付房款232万元，但王某甲、孙某某、王某乙未按约涤除系争房屋上的抵押，导致双方无法办理过户手续。单某某多次发函要求王某甲、孙某某、王某乙尽快涤除抵押，因其收函后仍未履行合同义务，单某某于2018年7月27日发函解除双方之间的房屋买卖合同。单某某认为，王某甲、孙某某、王某乙的行为构成根本违约，应承担相应违约责任，故向一审法院起诉请求：1.确认单某某与王某甲、孙某某、王某乙就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同于2018年7月28日解除；2.判令王某甲、孙某某、王某乙共同返还单某某房款232万元；3.判令王某甲、孙某某、王某乙共同支付房款的利息损失（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2018年8月13日起算至法律文书生效之日止）；4.判令王某甲、孙某某、王某乙共同支付违约金656,000元等。
被告（上诉人）王某甲、孙某某、王某乙辩称：不同意单某某的诉讼请求。王某甲、孙某某、王某乙为三口之家。单某某系依据居间协议的约定主张违约金，但居间协议只有王某甲一人签名，并无孙某某、王某乙签名，且违约金约定标准过高，请求调整。
法院经审理查明：1.2018年1月8日，单某某（乙方、买受方）与王某甲（甲方、出卖方）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“居间协议”），约定乙方购买系争房屋，总价款为320万元，双方同意于合同生效后71日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。附件《房地产买卖合同》（以下简称“附件买卖合同”）第1条约定，甲方应于收到首期价款同时偿还尚欠贷款余额（若有不足，甲方自行补足），并办理抵押注销手续等。第3条约定，合同生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行主要义务，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除合同的，违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金，本条款独立发生法律效力等。
2.合同签订后，单某某分别于2018年1月8日、1月15日、3月19日向王某甲方支付房款，共计232万元。
3.2018年3月17日，单某某（乙方）与王某甲、孙某某、王某乙（甲方）签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“网签合同”），约定总价款为320万元，并确认双方于2018年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。网签合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2018年3月18日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（一）款内容处理：（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行……附件三付款协议条款约定，第一期房价款：乙方在签订买卖合同后向甲方支付第一期首付款224万元；第二期房价款：甲方同意乙方通过向贷款银行申请96万元贷款的形式支付。该合同签订后，王某甲、孙某某、王某乙即向单某某交付了系争房屋。
4.2018年7月1日、6日、12日，单某某向王某甲、孙某某、王某乙发函，要求其尽快结清贷款，否则应承担相应违约责任。王某甲、孙某某、王某乙收到了上述各函。2018年7月27日，单某某向王某甲、孙某某、王某乙发函解除双方签订的房地产买卖合同，王某甲、孙某某、王某乙于次日收到该解约函。
5.系争房屋目前存在两项抵押权尚未涤除，债权数额分别为950,000元和1,700,000元。
二审法院另查明：
1.王德鹏（系王某甲、孙某某之子，王某乙之兄）、孙某某签字确认的四张《收款收据》中，所收款项共计232万元均是在“定金”、“（部分）房价款”及“尾款”选项打钩确认；
2.居间协议载明出卖方为“王某甲、孙某某、王某乙”三人，落款处由王德鹏、王某甲签字确认，王某甲另在附件买卖合同的出卖方处签字确认；
3.网签合同中关于甲、乙双方如有违约导致合同解除的违约金约定条款填写栏均显示为空白。
上海市宝山区人民法院于2018年12月4日作出（2018）沪0113民初16973号民事判决：一、原告单某某与被告王某甲、孙某某、王某乙就上海市宝山区南长路111弄10号502室房屋签订的上海市房地产买卖合同于2018年7月28日解除；二、被告王某甲、孙某某、王某乙于本判决生效之日起十日内，向原告单某某返还房款232万元，并以此为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告单某某支付利息（自2018年8月13日起算至本判决生效之日止）；三、原告单某某于本判决生效之日起十日内，向被告王某甲、孙某某、王某乙返还上海市宝山区南长路111弄10号502室房屋；四、被告王某甲于本判决生效之日起十日内，向原告单某某支付违约金40万元；五、驳回原告单某某的其余诉讼请求。宣判后，单某某、王某甲、孙某某、王某乙均提起上诉。上海市第二中级人民法院于2019年3月20日作出（2019）沪02民终1599号民事判决：一、维持上海市宝山区人民法院（2018）沪0113民初16973号民事判决第一、二、三项；二、撤销上海市宝山区人民法院（2018）沪0113民初16973号民事判决第四、五项；三、王某甲、孙某某、王某乙应于本判决生效之日起十日内，向单某某支付违约金人民币40万元；四、驳回单某某的其余诉讼请求。
本案二审的争议焦点在于解约违约金的责任主体，因解约违约金约定于单某某和王某甲订立的居间协议中，一审法院认定相关责任应由王某甲一人承担，单某某上诉主张由王某甲、孙某某、王某乙共同支付违约金。法院生效判决认为，该上诉主张具有事实及法律依据，应予采纳。对此分析如下：居间协议载明出卖方为王某甲、孙某某、王某乙三人，落款处由王德鹏、王某甲签字确认；王某甲另在附件买卖合同的出卖方处签字确认。虽然孙某某、王某乙并未在居间协议及附件买卖合同上签字，但其按照附件买卖合同的约定，共同与单某某签订了网签合同，而网签合同的主要条款相较于居间协议及附件买卖合同约定的内容均无变化。此外，孙某某还收取了单某某支付的部分房款，此时双方尚未签订网签合同，其履行的是居间协议及附件买卖合同项下义务。进一步结合王某甲、孙某某、王某乙的身份关系，可推定孙某某、王某乙以实际行为表明同意出售系争房屋，并认可居间协议及附件买卖合同的具体条款。在网签合同没有就解约违约金另行作出约定的情况下，王某甲、孙某某、王某乙及单某某，仍应受附件买卖合同中解约违约金条款之约束。孙某某、王某乙称其仅认可居间协议中约定的出售房屋事宜，而不认可附件买卖合同中的解约违约金条款，该抗辩缺乏诚信，不予采纳。买卖双方通过专门的网签备案系统进行房屋交易合同网上签约，并由房地产主管部门进行网上备案，是我国为加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序而制定的一项重要制度，业界通常将其称之为“网签备案”，通过网签备案系统签订的房屋买卖合同则被称之为“网签合同”。实践中，买卖双方在签订“网签合同”前，往往已先行签订房屋买卖合同。由此，“网签合同”与在先房屋买卖合同并存，导致当事人之间的法律关系复杂化，本案的争议焦点就集中于此，本案的裁判思路对此类案件的处理将具有一定借鉴意义。一、“网签合同”构成对房屋买卖合同项下义务的实际履行“网签备案”的相关规定主要见于我国住房和城乡建设部印发的《房屋交易与产权管理工作导则》《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》及各地房地产主管部门制定的规范性文件中。其中，《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》明确：实行房屋买卖合同网签备案制度；加强房屋买卖合同网签备案管理，实现新建商品房、存量房网签备案系统全覆盖；经网签备案的房屋买卖合同，可以作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务等的依据。由此可见，“网签备案”系基于行政管理需要而产生的一项行政程序，通过要求买卖双方对房屋交易基本信息进行网上备案，实现对房屋交易的监管，落实调控政策；并通过对房屋交易基本信息的透明化，进一步为公积金、税收等事项的办理提供依据，加强行业管理。而“网签备案”制度下的“网签合同”，则起到了集中反映房屋交易基本信息的功能。之所以采取“网签合同”这一形式，事实上是为了以柔性的方式引导买卖双方采用房地产主管部门起草和推行的示范文本形式订立房屋买卖合同，从而规范市场秩序。从民事法律关系的角度看，“网签合同”并非成立房屋买卖关系的必须形式，买卖双方通过签订合法有效的房屋买卖合同即可成立房屋买卖关系。出于交易成本的考量，在现实的房屋交易过程中，买卖双方往往直到合同磋商的最后阶段才会办理“网签备案”手续。大量案件中，买卖双方在签订“网签合同”前，已经先行签订房屋买卖合同或具备房屋买卖合同主要条款的居间合同。此时，“网签合同”与在先房屋买卖合同的关系就成为了一项争议问题。第一种观点认为：在先房屋买卖合同中存在关于将来签订“网签合同”的约定，故在先房屋买卖合同实为订立房屋买卖合同的预约，而“网签合同”则构成房屋买卖本约。学理上一般认为，预约是指约定将来订立一定合同的合同，基于该预约订立的合同即为本约，两者之间是目的与手段的关系。据此，实践中一般认为，区分预约与本约的根本标准在于，当事人是否需要订立一个新的合同以最终确定双方之间法律关系的具体内容。具体到此类案件，如果在先房屋买卖合同已经确定了买卖双方在房屋买卖合同项下的权利义务，即便合同中存在关于将来签订“网签合同”的约定，亦不构成预约。相反，如果在先房屋买卖合同中明确提出买卖双方的权利义务需要依据将来签订的“网签合同”确定，则无论在先房屋买卖合同中的条款是否齐备，均只能认定为磋商阶段的过程性文件，而不构成房屋买卖本约。本案中，单某某与王某甲签订的居间协议不仅明确了买卖双方在房屋买卖合同项下的具体权利义务，且在居间协议签订后、网签合同签订前，单某某已经向王某甲方支付了房款，即实际履行了房屋买卖合同项下的义务，故应当认定居间协议构成房屋买卖本约。第二种观点认为：在先房屋买卖合同与“网签合同”均系买卖双方就房屋买卖事宜签订的房屋买卖合同，“网签合同”签订在后，故构成合同的更改。从学理上看，“合同更改”这一概念来自大陆法系国家民法理论，即消灭旧债、成立新债，以新债代替旧债。虽然我国《合同法》并未规定合同更改制度，但基于意思自治原则，当事人依其自由意志作出相应约定并不受到限制。需要注意的是，合同更改是债的消灭原因之一，因而只有买卖双方明确作出了重新缔约的意思表示，才能认定为发生了合同的更改。实践中，在先买卖合同与“网签合同”的具体约定出现差异，可能源于细节疏漏、政策规避等现实原因，不能据此推定“网签合同”构成对在先房屋买卖合同的更改。此时，应当进一步审查买卖双方是否在“网签合同”签订前就相关条款的变更进行过新的磋商。本案中，单某某与王某甲、孙某某、王某乙签订的网签合同相较于此前的居间协议，标的、价款、履行方式等主要条款均无变化，仅缺失解约违约金条款。综合在案证据来看，并无证据表明双方曾就该项违约责任的免除进行过磋商，故难以认定为合同的更改。第三种观点认为：买卖双方依据在先房屋买卖合同中的约定签订“网签合同”，构成对在先房屋买卖合同项下义务的实际履行，这也是本案生效判决所持的观点。合同履行的核心，在于实现债权目的，从而使债权归于消灭，因而合同履行行为并不限于给付行为，给付仅是合同履行的一种手段。履行所重者在于债权的实现。因此，当事人基于债权实现之目的而实施的行为均应当被认定为合同的实际履行。房屋买卖合同中，卖方的主要义务在于交付房屋，具体包括实物交付和权利交付两项内容。其中，权利交付是指办理房屋的过户登记手续。进一步根据《不动产登记暂行条例实施细则》第38条第2款规定，不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。由此，签订“网签合同”应当是完成房屋权利交付所必经的程序，从而也构成对房屋买卖合同项下义务的实际履行。本案中，王某甲、孙某某、王某乙共同与单某某签订网签合同的行为构成居间协议项下出卖方义务的实际履行。结合前述分析，无论是在预约与本约这一层面，还是合同的更改这一层面，该网签合同均不构成一项独立的房屋买卖合意，故双方签订网签合同的行为应当且仅应当被认定为对居间协议项下义务的实际履行。本案中，王某甲、孙某某、王某乙为系争房屋共有人，且是居间协议载明的出卖方，但居间协议的落款处仅有王某甲及案外人王德鹏签字。据此，王某甲、王德鹏以王某甲、孙某某、王某乙三人的名义出售房屋的行为应当认定为代理行为。结合在案证据来看，在王某甲、王德鹏与单某某签订居间协议时并未取得孙某某、王某乙的明确授权。对此，单某某主张：基于四人的身份关系，应当认定王某甲、王德鹏代表家庭出售系争房屋的行为构成家事代理或表见代理。从家事代理的层面来看，房屋是一般家庭的主要财产，房屋交易行为则是一般家庭的重大财产处分行为，显然已经超出日常家庭事务的范畴；且根据《婚姻法司法解释（一）》第17条规定，家事代理权成立于配偶之间，而王某乙与王某甲系父女关系，与王德鹏则系兄妹关系，显然也不符合家事代理的适用情形。从表见代理的层面来看，表见代理系出于维护交易安全需要而对善意第三人予以特别保护的一项制度，而受到特别保护的交易相对人应当是善意无过失的。在本案中，单某某明知系争房屋为王某甲、孙某某、王某乙三人共有，却未审慎核实孙某某、王某乙是否明确作出出售房屋的意思表示，具有一定过失，难以适用表见代理规定。因此，王某甲、王德鹏签订居间协议的行为应当认定为狭义无权代理行为。根据我国《民法总则》第171条的规定，无权代理行为原则上对被代理人不发生效力，但经被代理人追认的除外。无权代理行为如经本人追认，即转化为有权代理行为，发生与自始有代理权的代理行为相同的法律效果。从法律性质上看，被代理人的追认权属于形成权，依据权利人的单方意思表示即可决定权利人与相对人之间的法律关系变动。就追认方式而言，结合我国《民法总则》第140条的规定，意思表示一般可以通过明示、默示、沉默三种方式作出。其中，认定明示追认一般不存在障碍；默示追认则主要适用《合同法司法解释（二）》第12条关于行为追认的规定；而沉默这一形式，我国《民法通则》第66条一度确定“本人沉默视为同意”规则，但该条款并未为《民法总则》所继受，学界对此目前仍存较大争议。基于前文所作分析，王某甲、孙某某、王某乙共同与单某某签订网签合同的行为构成居间协议项下出卖方义务的实际履行，属于《合同法司法解释（二）》第12条规定的被代理人默示追认的典型形式。因默示意思表示具有一定的模糊性，追认的内容难以通过被代理人的实际履行行为明确界定。对于默示追认的范围，本案生效判决持如下观点：基于自愿原则，被代理人有权决定是否对无权代理人实施的民事法律行为进行追认；而基于权利义务相统一的原则，被代理人的追认应当是对一项民事法律行为的完整追认；被代理人以实际履行行为追认无权代理人订立的合同的，应当认定为对合同项下权利义务的概括追认。具体至本案，在王某甲、王德鹏代为签订居间协议后，孙某某、王某乙以签订网签合同的行为实际履行居间协议项下义务，应当视为对居间协议的概括追认，居间协议中的条款对其亦具有法律约束力。
一审法院独任审判员 黄文颋
二审法院合议庭成员 徐江 成皿 俞璐
《中华人民共和国民法典》第五百零三条 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。
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