人民法院案例库案例｜名为房屋买卖实为借贷的让与担保，债权人可以在担保人同意的情况下以合理价格出售房屋以实现

裁判意见：

法院生效裁判认为：本案有两处争议焦点，其一，双方就系争房屋达成的合同关系的法律性质如何认定？其二，系争房屋出售的款项应当如何结算？关于双方就系争房屋达成的合同关系的法律性质如何认定？《上海市房地产买卖合同》没有约定交房与付款时间，而且系争房屋产权虽然形式上过户到了黄某某名下，但韩某某仍继续居住，黄某某未实际支付房款。双方一致确认，2015年8月17日，双方签订了一份《承诺书》，韩某某向黄某某借款404200元用于替徐某某还债，按银行利率计息，如果韩某某后续能够归还该笔借款本金及相应利息，则黄某某应当将系争房屋归还过户给上诉人。由此可见，双方并非真正的房屋产权交易行为，而是让与担保行为。由于双方在签约时并不存在真实的房屋买卖合同意思表示，《上海市房地产买卖合同》应属无效。双方已经完成了系争房屋的形式过户，也并不存在违反法律禁止性规定的“流押”条款，韩某某亦表示认可双方达成的让与担保合意效力，故双方隐藏的让与担保行为应属有效。

关于系争房屋出售的款项应当如何结算？根据韩某某在公安机关的陈述，其确认黄某某已经实际履行了《承诺书》约定的款项交付义务，其与黄某某之间就404200元的借款合同关系已经生效。韩某某对于系争房屋在2019年对外出售的情况是知晓的，对于售房价格也是认可的。黄某某可以根据《承诺书》的约定，就122万元的售房款项主张对其担保债权进行优先受偿，但对于超出债务本息范围的剩余款项，黄某某亦应予返还。双方并未就售房款项与担保债权的结算达成一致，现在应当根据《承诺书》约定进行结算。双方虽未明确约定还款期限，但已经达成了支付利息的合意，仅是利率标准约定不明确。鉴于系争房屋在2019年5月30日过户至案外人名下，黄某某已经可以实际通过售房款项受偿，故认定韩某某应当支付自2015年8月17日至2019年5月30日止的利息，并参考2015年至2019年间的同期银行贷款基准利率，酌情认定按照年利率5%的标准支付利息。黄某某可以在122万元售房款中扣除404200本金、76466元利息及已经支付的20万元。因此，黄某某应当向韩某某返还539334元。

案号索引：人民法院案例库案例（入库编号：2023-07-2-076-015）—韩某某诉黄某某确认合同无效纠纷案。