房屋买卖合同约定的高比例违约金是否能得到法院的支持？

一、问题提出

在房屋买卖合同中，逾期交房、逾期办证、逾期付款及解除合同的违约责任是必不可少的条款。房屋买卖关乎双方重大财产处置、居住生活、子女就学等一系列问题，为了保障交易的顺利进行及双方的权益，在房屋买卖合同中约定高额违约金非常普遍，但司法实践中，在房屋买卖合同中明确约定了违约金数额的情况下，是否就一定能够得到法院的支持呢？作者将通过两起案例予以说明。

二、案例检索

案例一：（2020）沪02民终10204号

基本案情：徐某某为上海市嘉定区外钱公路XXX弄XXX号1_3层房屋所有人。2019年3月10日，徐某某与仲某某签订《房地产买卖合同》一份，其中约定了房屋总价款520万元，同时违约事项中明确，如果因买方仲某某未能在约定日期前完成过户手续，则需支付总房价款20％的违约金。后因买方原因房屋未能如约过户，徐某某向法院主张仲某某按照房屋总价款的20%支付违约金，仲某某则以违约金比例过高请求法院予以调整。

法院判决：法院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人的真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，法院结合合同履行情况、违约程度、卖方损失等因素，酌情确定仲某某支付徐某某违约金45万元。

案例二：（2020）京03民终6126号

基本案情：2019年4月28日，出卖人韩彭与买受人安某签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定买受人应当于2019年8月10日前分4期向出卖人支付全部房价款1400万元。合同第七条约定，买受人逾期付款超过三十日的，出卖人有权单方解除本合同，出卖人应当自解除合同通知送达15日内按总房款1400万元的20％向卖方支付违约金。后因安某未按期支付房款，韩某于2019年8月26日向安某发送《解除购房合同通知书》，要求解除房屋买卖合同，并要求安某向其支付违约金280万元，因安某未履行相关义务，韩某将其诉至法院。

法院判决：关于违约金数额应否予以调整，本院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案中，案涉合同中明确约定违约金为总房款的20%，且安某在本案中的诉讼请求中亦主张韩彭依据该标准向其支付违约金。现安某主张约定的违约金数额过高，但对此并未提供证据予以证明。故本院对于其该项上诉主张亦不予支持。一审法院判决给付韩彭违约金280万元具有事实和法律依据，本院二审予以维持。

三、裁判观点

法律支持当事人双方就违约情形约定违约金事项，但是对于违约金数额的问题上，并非完全基于双方的意思自治，对于违约金数额的调整，《民法典》第五百八十五条明确授予了人民法院的自由裁量权。上述两起案例中，上海二中院和北京高院针对同样高比例的违约金做出了截然相反的判决。通过本所律师的检索与归纳，对于房屋买卖合同中约定的高比例违约金，法院在裁判时倾向于适当进行调整，但也并非一概而论。法院对合同约定的高额违约金是否进行调整以及调整的比例主要考虑以下因素：

1、守约方的实际损失

《民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。根据该条文，“实际损失”是违约金调整的基础。在大多数涉及合同解除的房屋买卖纠纷中，衡量实际损失的一个重要指标是房屋差价。如卖房人反悔不卖，在解除合同前，房价涨了出现差价，对买房人来讲就是损失；或者房价下跌，买房人返回不买，卖方的预期收益就出现损失，且诉讼中通常都会通过鉴定方式确定上述损失数额。如果经过比较违约金确实过高，法院会结合实际损失予以调整；如果损失高于违约金，则会按照合同约定全额判定或根据守约方变更赔偿损失的请求后，支持赔偿全部损失。

2、合同履行情况

房屋买卖过程十分繁琐，要经过购房人资格核验、房源核验、解抵押、网签、面签、首付款支付、过户、房屋交付、物业交割等一系列程序，任何一个环节都有可能发生违约问题。司法实践中，除实际损失之外，法院是否调整违约金数额通常还会考虑合同的履行情况，比如，当事人违约对合同履行造成的影响，是根本无法履行还是存在瑕疵。

3、当事人标的金额情况、过错情况、违约方是否及时止损等综合性因素。

若双方实际损失难以确定，法院还会根据标的金额情况、过错情况、违约方是否及时止损等综合性因素予以决定是否进行调整。

四、律师建议

一、在房屋买卖合同中违约金约定过高时，法院并非必然支持合同约定的违约金数额或比例。因此在签订《房屋买卖合同》时，合同中约定的违约金数额或比例不宜过高，发生争议时，守约方可主张直接适用合同约定的违约金条款，减少因法院调整违约金而造成的举证难度。

二、因法院调整违约金会以实际损失作为依据，一旦在合同履行过程中出现违约情形，当事人需注意收集自身实际损失的相关证据。避免因为举证不力，造成自己的损失得不到认可。