夫妻一方未签字，房屋买卖合同生效吗？能要求双倍返还定金吗？

    买卖双方经房产中介介绍，就上海市某处房屋以1600万元成交。当天买方缴纳70万元定金并在合同上签字，房屋为共有产权，叶某、刘某系夫妻，叶某收到定金之后在合同上签字，刘某当日因工作原因未签字。后卖方反悔，认为刘某作为产权人还未签字，房屋买卖合同未生效，不愿继续履行房屋买卖合同，仅将定金原路退回。买方遂委托律师提起诉讼。

    房屋买卖纠纷中，此类情形屡见不鲜。卖方突然反悔，产权人一方未签字，房屋买卖合同有效吗？买方能否主张双倍返还定金？

一、一方产权人未签字，房屋买卖合同是否生效？

    先说结果，法院判定为合同有效。对于在双方磋商后买方已支付定金的且卖方接受定金的，虽然部分产权人未在合同上签字，事后亦未追认，也只是因签字方无权代理而对未签字的产权人不发生法律效力，但是不影响合同效力，合同依然有效。所以虽然该产权人未在合同上签字，但是前期磋商过程中全程参与，双方对于房屋买卖合同中的主要条款均已达成一致，虽然产权人一方未签字，但是买方已经按照合同约定支付定金，卖方一方确认接受，合同已经成立且生效。关于合同效力，根据《民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立的合同，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

    此外，合同效力是否及与未签字的产权人，要分情况讨论。若买受人有证据证明夫妻一方签署合同时已经获得另一方的授权或另一方事后追认的，房屋买卖合同对于出卖人夫妻双方发生效力，买受人可要求继续履行合同；但若夫妻未签字一方不认可另一方与买受人签订的房屋买卖合同，买受人也无证据证明签字方在签署合同时已获未签字方有效授权或未签字方事后追认的情况，房屋买卖合同有效但效力仅及于签字方，买受人只能通过起诉签字一方来维护权益。

二、能否适用定金罚则，主张双倍返还定金？

    定金制度是一项有悠久历史传统的民事法律制度。定金的基本功能是担保，而这种担保功能是通过惩罚性规则，即定金罚则实现的。定金之功能不仅在于订约确认，而且亦在最低程度之损害补偿。与其他担保制度相比，定金最重要的法律特征就是担保手段上的惩罚性。该种惩罚性规定对于陌生人社会从事商品交换的缺乏互信的双方而言具有特殊的价值，它可以实现债的担保并督促双方履行合同义务，从而完成交易。如果没有惩罚性规定，定金就失去其本质特征，也就失去了存在的价值，《民法典》第 587 条规定也体现了对违约方的惩罚。

《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。但因夫妻未签字一方不认可另一方与买受人签订的房屋买卖合同，买受人也无证据证明签字方在签署合同时已获未签字方有效授权或未签字方事后追认的情况，房屋买卖合同有效但效力仅及于签字方。依据民法典的规定，买方有权适用定金罚则，向夫妻签字一方要求双倍返还定金。

三、律师建议

    在房屋买卖中，因涉及的标的额巨大，单价、付款方式、税费承担等约定都会对当事人的权利义务产生巨大的影响，而双方在博弈之中，可能会出现巨大的变数。所以，在实务中，双方已经协商一致准备签合同时，一方出现毁约行为屡见不鲜。为了避免此类争议，在进行房屋买卖时，需要进行防范，应特别注意以下两点：一、定金罚则的适用是有条件的。作为合同当事人，双方对合同的订立均有积极、诚信磋商的义务，尽快促成合同。如果怠于履行相应义务，导致合同未能订立，即使签订了定金合同也不能适用定金罚则。同时，如果要适用定金双倍返还罚则，这些细节一定要注意！其中包括定金须已经完成实际交付、合同未订立系单方违约等。二、在交易过程中要尽到必要的审慎注意义务。首先在合同中应当明确定金的性质或对定金所担保事项进行明确约定，虽然一般二手房买卖中合同版本是中介方提供的制式范本，不过也可以在合同中对于定金条款进行手写补充。同时在签署合同时，作为买方要尽到必要的审慎注意义务，比如，应当注意核对对方当事人的身份、证件信息等，核实房屋所有权人信息、房屋是否被人占用等相关信息，并在合同中明确关于交付的具体时间、地点，以防履行合同时双方产生争议。