房屋买卖合同中约定20%解约违约金能否得到支持？

Part.01

前言

上海市房屋管理局《上海市房地产买卖合同》示范文本第十条约定了出卖方未按合同约定期限交接房地产的违约责任：“甲方除应在收到书面通知之日起___日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的___％向乙方支付违约金。”违约金比例由当事人自行约定。

合同法解释二（已失效）第29条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。房屋买卖实践中，解约违约金约定为20%的情形较为常见。但因解除房屋买卖合同发生争议诉至法院时，20%的高额违约金大概率不能得到法院支持。

Part.02

案例

2016年10月8日，甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，载明：双方通过某机构居间介绍，由乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积190.60平方米，转让价款1200万元；双方同意在2016年12月31日前共同申请办理转让过户手续，甲方于2017年3月15日前腾出该房屋通知乙方进行交接。

甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方解除合同，甲方应在接到书面通知之日起7个工作日内退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房款的20%作为违约金。

同日，甲乙双方还签订《装修补偿协议》，约定房屋买卖实际成交总价为1510万元，其中买卖合同价为1200万元，其余部分款项乙方作为该房屋装修补偿款形式支付给甲方。

2016年9月至10月，乙方按合同约定支付甲方定金10万元、房款350万元、装修补偿款180万元。

后甲方患病去世，甲方继承人未按合同约定交付房屋。乙方向法院起诉，要求返还购房款及装修补偿款540万元，并赔偿违约金302万元，按总房款1510万元的20%计算。

审理中，原告称其主张的违约金302万元有实际损失作为支撑，具体为：1.已付房款的利息损失，自2016年10月16日起暂计至2020年7月1日(要求计算至判决生效之日止)，以540万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)分段计算，共计919,583.03元；2.居间费损失8万元；3.腾房期间在外租房产生的租金损失，自2017年3月15日起计算至2020年6月30日，共计40.99万元；4.房屋差价损失，即302万元与上述1-3项的差额。

Part.03

法院认为

一审法院认为，关于违约金，原告主张的实际损失中，利息损失和居间费损失，属合理范畴，可予支持；租金损失与涉案合同的履行无直接因果关系，房屋差价损失实际不明显，故对上述两项损失，不予支持。考虑到涉案房屋买卖合同未能履行确非出售方主观拒绝所致，出售方违约恶意程度较轻；而买受方的实际损失远低于违约金约定金额，故法院对违约金金额酌情调整为120万元。

Part.04

总结

由上表可以看出，法院实际支持的房产买卖违约金比例一般低于10%，且个案之间波动幅度较大。在认定被告应当承担的违约金比例时，法院考虑的因素主要涉及被告过错和原告实际损失两个方面。原告实际损失包括签约的成本、引发诉讼的损失、另行出售房屋可能增加的费用、已支付价款的利息损失、居间费损失等。当出卖方违约时，买受方应当注意收集有关对方主观恶意和己方损失的证据。