房屋买卖合同中卖方违约责任问题的探讨

根据我国多地法院的审判经验来看，损害赔偿的范围包括双方履约、缔约过程中付出的成本以及房屋溢价损失。这样认定也是很有道理的，一方不遵守约定违约致使合同目的不能实现，就要因此受到惩罚。

如果只是主张开发商承担违约责任，返还已付房款、定金及支付利息，现实情况中该损失往往低于房屋溢价损失，开发商反而能以较少的代价获取更大的利益。不符合民法典中诚实信用原则，更不利于鼓励缔约双方守约、维护市场公平。

另外，法院对溢价损失的评估时点系以违约行为发生的时点为准（有明确解除时间的以合同解除时间为准，合同未解除的以守约方起诉之日为准）。考虑到买方重新购置的需要，违约行为发生之后的合理时间段（2—6个月）内亦为评估合理期间。

2021年1月3日，出卖人甲、买受人乙及居间方签订《房地产买卖居间协议》，约定：房屋总价款为795万元，买受人应于签订协议之日起7日内补足定金至50万元。若一方未按协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款的万分之五承担逾期违约金后继续履行。违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。

2021年1月17日上午，甲乙双方至居间方处就定金给付一事进行协商，未能达成一致意见。当日下午，甲向乙发送解约短信，并退还5万元定金。随后乙转账50万元至甲账户，甲于当日将该50万元退回。

2021年1月18日，甲与案外人签订房地产买卖合同，房屋售价850万元。

2021年1月25日，甲向法院提起诉讼，认为乙逾期支付定金的行为构成根本违约，导致出卖人合同目的不能实现，故请求确认涉案《房地产买卖居间协议》于2021年1月17日解除；乙支付2021年1月10日至2021年1月17日间逾期支付定金的违约金30360元。

乙提起反诉，称其已通过居间方联系甲商量延迟补足定金，甲明确表示同意，甲提前解除合同的行为构成违约，请求判定甲向乙支付解约违约金159万元（按总房价款的20%计）并赔偿购房差价损失200万元。

上海二中院经审理后认为，乙未充分证明双方已就迟延补足定金一事协商一致，其未依约定期限向甲补足定金的行为构成违约，应承担相应违约责任。

甲在合同约定的履约宽限期尚未届满时向乙发送的解除通知不能发生解除合同的效力，其在不享有合同解除权的情况下，向乙发送解除通知并拒绝继续履行合同，该行为导致双方房屋买卖交易无法继续进行，甲构成根本违约。

故综合考虑乙主张的损失及其举证情况、甲在双方合同解除前已另行出售房屋获得溢价款55万元的情况、双方合同的具体履行情况及当事人的过错程度等因素，酌情改判甲向乙支付的违约金变更为55万元，乙亦应支付甲逾期补足定金的违约金30360元。

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