“借名买房”到底归谁所有？

（一）案例指引

2、借名买房协议仅对协议方有约束力，未经变更登记不能对抗外部行为。

曹某、陈某案外人执行异议之诉一审民事判决书

案号：（2020）沪0105民初1829号

法院认为：

原告虽然可以依据实质上的代持关系要求出名人即本案被告陈某将房屋过户至原告本人名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，原告尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为系争房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

这不但符合我国法律关于物权变动的相关规定，也是原告作为借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应当面临的权利风险。现因陈某未履行还款义务，本院对抵押物即系争房屋进行执行，并无不妥，原告应当通过其他途径主张权利。

3、因违反国家政策借名买房而请求办理过户手续的，法院不予支持。

案例：金某与范某其他合同纠纷民事一审判决书

案号；（2021）沪0118民初10860号

法院认为：

根据原告举证的相关证据显示，在购买涉案房屋之前，原告名下已有一套位于上海市松江区的房屋。现原告以投资炒房为由，借用被告的名义另行购买涉案房屋。故原、被告之间的借名买房合同关系应属规避国家限购政策的借名买房合同关系。

现原告自认借名买房的目的在于投资炒房，故原告存在以规避相关限购政策的方式而通过投机性购房获取额外不当利益的行为。双方为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗，且原告至今未消除房屋限购政策的障碍，故涉案借名买房合同关系应当认定无效。

4、借名买房协议侵害他人合法利益、社会公共利益的无效。

李某与宋某等合同纠纷一审民事判决书

案号：（2021）京0106民初9069号

法院认为：

依据现已查明的事实，足以证明各方的真实意思表示系由吴某1作为介绍人、见证人，在双方之间形成了由李某借杜某、宋某的名义购买2307号房屋，在满足过户条件时过户至李某名下。关于借名买房口头协议是否无效的问题。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

本案中，李某借杜某、宋某名义购买了涉案限价商品房，其行为影响了政策性住房的正常分配，造成本应享受限价房优惠购房政策的购房者无法购房，侵犯了不特定第三人的合法权益，故双方的上述行为应属无效。

【裁判要旨】

1、《民法典》第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。房屋作为不动产，物权变动的公示要件是登记，当登记人之外的民事主体有证据表明其基于合法、合理的原因对不动产享有权益的，可要求对产权重新作出确认。因此，当借名买房不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗时，借名买房协议应认定为合法有效，房屋的实际归属应归借名人所有。

2、《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，借名买房行为被认定无效后，往往因涉案房屋的所有权已登记在出名人名下，故涉案房屋仍归出名人所有，对于房屋相关费用如购房款、装修费、契税、产权登记费等则按照过错比例由出名人向借名人退还。

（二）风险提示