房屋买卖合同纠纷五问五答

违约行为并不意味着合同已经解除。《民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

也就是说，即使在合同中约定了发生违约行为后合同解除的相关条款，已成立的合同并不会自动解除。

在本案中，买卖双方并未就解除合同的具体情形进行约定。在这种情况下，卖方明确表示拒绝继续履行合同的行为，根据《民法典》》第五百六十三条的规定“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同”买方可以通过民法典规定的“法定解除权”解除双方的房屋买卖合同。

《民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，因此，买方向卖方发布的律师函相当于明确自己解除合同的意思表示。

在本案中，律师函不仅仅可以视作卖方用以催告卖方履约的一种法律武器，其本身也可以视作双方买卖合同解除的关键节点——律师函在送达被告的同时，双方的买卖合同关系于该日予以解除。

解除合同并不影响买方追究卖方的违约责任。

《民法典》第五百六十六条规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

因此在本案中，买方在起诉卖方解除双方之间签订的房屋买卖合同的同时，可以要求卖方承担违约责任。

买方可以要求卖方继续履行合同。

《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

由此可见，作为违约一方的买方应当承担继续履行合同的法律责任，并且该责任并不排斥买方同时向卖方主张违约金。

需要注意的是，由于卖房的过户行为属于“非金钱债务”，民法典规定对于此类债务，如果发生了“法律上或者事实上不能履行”的情形，(例如房屋已被卖家过户给另外一位买家)，那么一方便不得请求另一方继续履行合同。