在一线城市，买卖房屋确实是一件“人生大事”，买卖双方都应该慎重决定。无论是购置一手房还是二手房，都会涉及到支付定金的问题。
近期，上海市虹口区人民法院审理了一起二手房购房纠纷。卖家在签订合同、收到定金后，以各种理由试图解约。在买家同意解约后，卖家觉得解约代价过大，又追着买家继续履行合同……让人哭笑不得。如此任性的行为，法院是如何评判呢？已支付的定金如何处理？
今年年初，刘先生为了改善全家的生活条件，准备购房，不久他就看中了黄女士的一套房屋，多次看房后，双方于今年1月底，通过房产中介签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》（以下简称买卖协议）。
协议约定，若黄女士违约不出售该房，则应向刘先生双倍返还定金；若刘先生违约不购买该房，则已支付给黄女士的定金不予返还，并约定双方于3月30日前，前往房屋中介签订正式的网签合同。刘先生按照约定，于签订买卖协议当日向黄女士支付了购房定金100,000元。
本以为购买到了心仪的房子，坐等装修入住的刘先生没想到，买卖协议签订的几天后，黄女士突然反悔，以各种理由不愿继续履行买卖协议。
不好意思，家里老人身体不好，没办法，这房子不卖了，实在不好意思。
阿姨，我是诚心买您房子的，为了孩子上幼儿园，马上要报名，我最近到处借钱，我家里也有80岁老爷爷，不能说老人身体不好就可以任意违约。
而此时，了解到情况的房产中介工作人员也从中劝和，希望黄女士能够继续履行协议，黄女士却依旧拒绝，通过短信方式向刘先生明确表示不继续履行买卖协议。刘先生发现问题严重，先后多次与黄女士沟通，言辞恳切，希望能够协商解决。但是黄女士态度坚决，还要求刘先生提供银行账号，表示愿意承担违约责任。
“阿姨，我还是想跟您沟通下。我不知道什么原因您宁愿违约也不愿意卖给我们。您还有什么顾虑的地方？可以跟我们说，我们也综合考虑下适当可以满足您的要求，我是不希望弄得大家都不愉快，更不想走法律程序，您有任何顾虑、要求随时跟我说说”。
“我相信他也是经过慎重考虑才做的决定，也是知道这样做带来的后果。既然你们做出这个决定，我们同意您的决定。”刘先生从案外人处以每平方米高于黄女士房屋出售单价3000元的价格购置了同地段面积相当的房屋。
原来以为解除房屋买卖合同已经尘埃落定，然而过了十多天，思来想去的黄女士又改变了主意，愿意出售房子，理由是凑不出违约金。此时刘先生也不乐意了，好不容易看中了一套房，付了定金，买卖房屋又不是儿戏。他提出，将所有的一切交由法院判断。
“你要求赔偿20万元，这个费用我们竭尽全力在凑，可还是没有办法凑到那么多。所以我们商量下来这房子还是如约卖给你。”
“阿姨，我郑重和您说一下，当初我们第一眼就相中你家房子，非常诚意买下来，您现场涨10万，我们答应了，回去我筹钱给您凑首付，结果您突然给我说不卖了，我们那么无助打电话挂掉，发微信不回……”
“您之前反复无数次不肯卖房子。我不可能一直坐着等你来宣判我的人生和生活。我不想跟这样一个反反复复违背契约精神的人再沟通了，这种大事不是儿戏，您每一次都是各种借口，想怎样就怎样？我们交给法院去判断吧”。
时间到了3月底，装作没看到信息的黄女士单方面向刘先生联系称，其已按双方签订的买卖协议约定，按时于3月30日前往房产中介处签订“网签”（即买卖合同示范文本），并通知刘先生按约前往上述地点签订“网签”。
为房屋买卖顺利进行，请你方按约于3月30日前往指定地点签订网签合同。
您开始跟我说家里老太太不让卖，后来跟我说您儿子，我们都尊重了您的选择，也同意了，但您也知道是什么后果。我们法院见吧！
到此刻,黄女士仍不死心，在没有等到刘先生来房产中介签订协议后的第二天，向刘先生寄送了书面通知，要求刘先生在收到书面材料1日内，主动与黄女士和中介联系去签订“网签”，并表示如果刘先生在规定时间内不前往，黄女士将解除买卖协议，一切违约责任由刘先生承担。
黄女士擅自终止合同，致使其合同目的无法实现，已构成根本违约，请求确认与黄女士的房屋买卖合同关系于今年2月8日解除；并要求黄女士承担双倍返还定金的违约责任。
其同意解除房屋买卖合同关系，但因刘先生未按约签订“网签”，违约责任在于刘先生，黄女士同时提出反诉请求，要求刘先生支付违约金10万元。
法院经审理认为，原被告双方均认可合同已经解除，但对解除的时间存在争议。根据现有证据和各方陈述，黄女士作为房屋出卖人，已在今年2月8日向刘先生明确表示不再继续履行买卖协议、签订示范合同，并经各方协商一致由黄女士以短信方式向刘先生发送。几经沟通，刘先生当日同意系争房屋买卖合同解除。结合后续各方就赔偿金额的协商过程，可知虽然刘先生、黄女士未就合同解除后的赔偿等事宜达成一致意见，但并不影响各方同意解除合同的意思表示。审理中，各方对于房屋买卖合同关系的解除本身并未提出异议，故本院确认刘先生、黄女士的房屋买卖合同关系于今年2月8日解除。
就是否继续履行买卖合同，根据刘先生与黄女士的微信聊天记录和短信记录，在双方于2月8日解除房屋买卖合同关系后，并非刘先生全然放弃追究黄女士的违约责任，否则双方完全没有必要就赔偿问题作进一步沟通。在今年2月24日双方就赔偿金额沟通无果的情况，黄女士向刘先生表示愿意继续履行系争房屋买卖合同，此时合同已解除，请求继续履行已无基础。
虹口法院认为，系争房屋买卖合同无法继续履行的根本原因，在于黄女士在签约后明确提出不履行合同的行为，黄女士系合同违约方，故黄女士应按约向刘先生双倍返还定金。综上，法院判决确认刘先生、黄女士的房屋买卖合同关系于今年2月8日解除，由黄女士向刘先生双倍返还定金共计人民币200,000元，并驳回了黄女士要求刘先生支付违约金10万元的反诉请求。
定金本质上是担保债的履行或者不能履行时的违约赔偿。实践中，我们在合同签订时还会遇到预付款、订金、意向金等概念，但这些均不属于定金，订金一般在合同签订之后应及时返还或抵作价款，并不具有担保债的履行的性质。
在房屋买卖中，各方应根据实际情况在合同中明确定金金额，定金交付时间、交付方式，“定金罚则”的适用情形，定金是否抵作购房款等内容。
当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过的部分不产生定金的效力，该超过的部分一般作为“一般履约金”。定金合同属于实践性合同，于实际交付定金时成立。
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金，该定金由守约方收取；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当向守约方双倍返还定金，这就是所谓的“定金罚则”。
在当事人既约定定金、又约定违约金的情况下，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但选择适用的前提是该两个条款指向的是同一违约行为，且当事人没有另外的约定。
当定金不足以弥补乙方违约造成的损失时，即在适用定金罚则的基础上，可再行主张损害赔偿。
第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条 债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。
第五百八十八条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
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