裁判要旨：虽然行政机关对于开发商虚假广告、虚假宣传等行为进行了行政认定，但对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈，法院仍应根据民事法律规定进行认定。合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，购房人明知其购买的涉案房屋系毛坯房，故虚假广告宣传对于购房人订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定并无重大影响，其并未基于开发商广告宣传而做出错误的意思表示，则无法认定开发商的行为构成民事法律意义上的欺诈。裁判意见：一审松江法院经审理后认为：原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。现原告以被告欺诈为由主张合同解除，缺乏法律依据，法院对此不予支持。原告以被告逾期交房为由主张解除合同，但是，从查明的情况来看，被告已于2017年6月28日向原告寄送了告业主书，通知原告于2017年7月2日至2017年7月15日来收房。根据合同约定，投邮后2天视为送达，原告未在交房书面通知规定的交房期限内对该房屋进行验收、交接的，被告无需另行书面催告原告收房，自交房书面通知规定的交付之首日起即视同该房屋已按本合同约定交付。虽然原告表示其未收到上述收房通知，但根据上述约定，应当视为涉案房屋已经于2017年7月2日交付。从交付日期来看，被告交付房屋仅超过合同约定的宽展期2017年6月30日2天，原告据此主张合同解除，缺乏合同和法律依据，法院对此不予支持。原告在2017年7月2日交房之后的2017年8月6日要求被告提供实测面积表，又以被告未提供实测面积表为由拒绝收房，缺乏依据，法院对此不予支持。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，原告主张被告将毛坯房宣传为精装房来出售的行为构成欺诈，故根据《消费者权益保护法》应承担退一赔三的责任。对此，法院认为，首先，根据双方签订的上海市商品房预售合同第三条，房屋总价1,058,051元系不包含房屋装修的价格。其次，从合同附件三的装修标准来看，涉案房屋也明确约定为毛坯房。再次，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，虽然被告相关的广告宣传行为由行政机关认定为虚假广告、虚假宣传，但原、被告签订的上海市商品房预售合同明确约定，被告的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任，该房屋的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该房屋交付时现状为准。故合同已明确约定将广告、宣传等排除在外，其对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并无重大影响。综上，原告对于其支付1,058,051元购买的涉案房屋系毛坯房应属明知，原告并未基于被告的广告而做出错误的意思表示，故原告主张被告的上述行为构成欺诈，缺乏事实依据，法院对此不予支持。原告主张《补充协议》《告业主书》都表明涉案房屋应该包含装修，被告的工作人员郭某也向原告承诺了房屋装修、赠送花园等，但被告又均不承认，故被告的行为系欺诈。对此，法院认为，首先，原告并未提供充分证据证明原、被告已实际签订了关于涉案房屋装修的补充协议、被告应向原告交付精装修房；其次，原告并未提供充分证据证明郭某系被告的员工或受被告委托、郭某作出的承诺对被告具有约束力；再次，原告主张其签署《上海市商品房预售合同》的时间系2015年12月30日，与合同载明的签署时间2015年12月29日相悖，法院对此不予采信，而郭某在2015年12月30日作出的承诺显然无法影响原告在2015年12月29日签订《上海市商品房预售合同》时作出错误的意思表示。故原告主张被告欺诈，并依据消费者权益保护法要求退一赔三，缺乏依据，法院对此不予支持。案号索引：人民法院案例库案例（入库编号：2023-07-2-091-013）—印某诉上海某置业有限公司商品房预售合同纠纷案。经验总结：作为入选人民法院案例库的参阅案例，此案例是一起典型的因商品房销售的广告宣传引发的房屋买卖纠纷案件。商品房买卖合同是购房者在购房过程中与房屋开发商达成的明确相互权利义务的协议，是保障自身权益的重要依据。作为开发商，应当对自身的广告宣传行为进行风险把控，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦为合同内容，开发商如果违反的，需承担违约责任。对于购房者，应当对开发商的宣传行为及宣传内容进行理性判断，对于合同条款认真阅读，以便于正确的维护自身权益。第五十五条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。第四百七十三条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
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