以物抵债型房屋买卖合同的性质认定

内容提要：债务履行期限届满前订立的以物抵债协议，原则上应认定为非典型担保关系，但若当事人在以物抵债协议中有明确的抛弃期限利益的意思，就借贷关系转化为买卖关系达成了变更履行的合意，则应适用有关履行期限届满后签订的以物抵债协议的相关规则。

债务履行期限届满后订立的以物抵债协议，原则上应认定为买卖关系，但有证据证明当事人订立协议之目的确系为借贷关系提供担保时，应认定该以物抵债协议系属借贷担保。

买卖关系中回购条款的性质为约定单方解除权，“出让方”应在回购期或合理期限内行使该权利。

【案 情】

原告：朱某、刘某

被告：黄某

2012年11月9日，朱某、刘某与黄某签订《上海市房地产买卖合同》，朱某、刘某将系争房屋以120万元价格转让给黄某，双方约定于2012年12月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

2012年11月26日，朱某与黄某又签订《房屋买卖合同》，约定朱某将系争房屋出售给黄某，议定出售价格为120万元；房款在扣除朱某对黄某的65万元欠款后，剩余55万元由黄某在房产产权交割完毕后一次性支付给朱某；双方签订的房屋买卖合同有效期为三年，即从2012年11月26日至2015年11月26日(自房产交割日起)，在此期间，黄某承诺朱某仍享有居住的权利。合同同时约定了朱某可在3年后一次性按原价回购系争房屋(中间由于市场的贬值或重大客观原因导致黄某造成实际经济损失的，应由朱某据实赔偿)，如三年后朱某无能力回购，应迁走户口，黄某有权自行处理。如未能履行，则需支付违约金1000元/天，计30,000元/月。同日，系争房屋的权利人变更登记为黄某，黄某并付清应付房款。

2015年10月13日，黄某与朱某签订《房屋租赁合同》，约定黄某将系争房屋租赁给朱某，租期2年，自2015年11月26日起至2017年11月26日止；租金每月3000元，按先付后用的原则，每年分2期支付，即在每半年前的一周内付清；合同期满，朱某需将系争房屋内所有的户口迁移。在审理过程中，双方均确认朱某未曾向黄某支付过系争房屋的租金。

图一：案情时间轴

一审法院认为，黄某与朱某之间并非真实租赁关系，2015年朱某因经济困难未进行回购，为补偿黄某利息损失而商定以房屋租赁的形式每月向黄某支付3000元,系争房屋仍由朱某一方控制，并同意系争房屋内的户口在租赁期满后再行迁出。现黄某以朱某与其签订租赁合同即推定朱某不再履行回购协议、认可黄某为房屋权利人的意见缺乏依据。根据诚实信用原则，朱某可按双方约定的回购价格120万元向黄某回购系争房屋，朱某支付相应回购款后，系争房屋产权可变更为原登记人朱某、刘某。朱某自愿按每月3000元的标准补偿黄某自2012年12月1日至判决生效之日止的经济损失，法院予以准许。

一审法院判决：一、于判决生效之日起15日内，黄某配合办理将系争房屋产权变更登记至朱某、刘某名下的手续；二、于判决生效之日起15日内，朱某向黄某支付系争房屋回购款120万元；三、于判决生效之日起15日内，朱某按每月3000元标准向黄某支付自2012年12月1日起至判决生效之日止的经济损失。

一审判决后，黄某不服，提起上诉。

二审法院认为，首先，关于涉案《房屋买卖合同》的性质，从本案的具体情况来看，双方合同约定及履行过程符合房屋买卖关系的法律特征。朱某一方虽主张双方之间法律关系的本质是借款合同关系，但朱某一方并未提供充分证据证明朱某与黄某之间还另有一个借款合同，而仅凭上述《房屋买卖合同》中对居住利益、回购权的特别约定，不足以证实双方之间形成的是借贷关系。且如果双方签订《房屋买卖合同》并将系争房屋过户至黄某名下只是为了担保黄某对朱某的债权，那么朱某对系争房屋的居住使用利益理应不受影响，亦无签订《房屋租赁合同》之必要，故双方签订《房屋租赁合同》这一事实也与朱某一方主张的借款关系存在冲突。因此，双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》均是当事人的真实意思表示，合法有效。因双方已依约完成产权过户登记手续，故黄某是系争房屋的所有权人。

其次，关于朱某还能否依合同约定之回购条款回购系争房屋的问题，虽《房屋买卖合同》中关于朱某回购权利的条款在文字上确实存在一定的表意不明，但结合《房屋买卖合同》相关条款的整体文义及当事人权利义务对等的基本考量，可以认定双方在该合同中对回购价格的约定为120万元，对回购期限的约定为房屋产权转移登记之日起三年。退一步而言，即使认为双方在《房屋买卖合同》中对于回购权的行使期限约定不明，且通过文义解释等方法也不能予以明确，朱某亦应当在三年居住权利期限届满后的合理期限内行使回购权利。双方在《房屋买卖合同》中约定的朱某对系争房屋的回购权利，究其本质，是双方约定的出售方对《房屋买卖合同》的解除权。如果仅因为合同条款中关于回购权行使期限的文字表意不甚明确即认为朱某可以无限期地随时行使回购权，既不符合合同解释的一般规则，也有悖于基本的公平原则。本案中，朱某在三年居住权利期限届满后的合理期限内未主张回购系争房屋，且在黄某要求朱某迁出户口并准备出售房屋时，朱某仍未及时主张回购房屋，甚至对黄某欲出售房屋的准备工作表示配合，故可认定朱某依《房屋买卖合同》约定要求回购系争房屋的权利已过期失效。

二审法院判决：一、撤销一审判决；二、对朱某等的诉讼请求不予支持。

【评 析】

以物抵债和让与担保的实际目的系实现或担保“买受方”的金钱债权，二者在实践中易产生混淆的原因在于以物抵债在性质和功能上与买卖合同最为类似，而让与担保亦是以财产转让之买卖合同的形式来实现担保的目的。在当事人就买卖合同的性质产生争议时，裁判者所作认定应基于合同所体现的真实意思表示，即以当事人订立合同时究竟期待发生何种法律效果为裁判认定标准。

(一)财产转让形式下担保关系与买卖关系的分野

买卖合同在通常情况下系当事人为转让财产权而签订，出卖方的主要义务是转让财产权，买受方的主要义务是支付转让款。让与担保合同的目的则在于为主债务提供担保，财产转让只是一种形式，担保权人也无需为此支付对价，在担保人所担保的债务清偿后担保权人有义务将担保物返还。两者虽然都具备财产转让的形式，但性质完全不同。作为一种非典型担保，让与担保属于从合同的范畴，因此是否存在对应的主合同是判断合同性质的重要标准。当买卖合同系为借款合同提供担保时，买卖合同作为从合同，必然有与之相对应的主借贷合同。在实践中如果当事人之间就同一款项同时或先后签订了书面的借贷合同和买卖合同，或当事人双方在书面买卖合同及其补充合同中对借贷关系进行了确定，因为此时双方之间借贷担保的意思表示是明确的，故应认定当事人之间形成的是“名为买卖实为担保”法律关系，所订立的买卖合同性质实际为买卖型担保合同。在当事人之间未订立有书面借贷合同，或根据书面买卖合同难以直接判断当事人之间存在明确的借贷担保的意思表示时，由于书面的买卖合同在性质上属于原始证据、直接证据、客观证据，在无充分证据证明当事人之间存在借贷担保的真实意思表示时,不宜推翻既存的外化法律关系,此时应肯定书面买卖合同所呈现的意思表示,认定当事人之间形成的为买卖关系。

(二)债务履行期限届满前的以物抵债原则上认定为担保关系

此种以物抵债协议是指在债务履行期限届满以前，债权人与债务人约定如债务人到期未能清偿债务，得用指定他种给付代替原定给付以使借贷关系归于消灭的“代物清偿预约”。该类协议实际上系为担保原债权债务的履行而订立，应认定为是一种非典型担保。

典型的案件可表现为：甲与乙签订借款合同与房屋买卖合同，约定甲用自有房产作为借贷担保，若甲按期还清借款，则房屋买卖合同不再履行；若甲届期未能清偿，则应配合乙办理过户手续。因甲未能清偿借款，乙起诉的情形可能有(1)主张双方之间存在借贷关系，甲应返还借款本息；(2)主张确认乙对房屋享有所有权或主张甲应履行房屋买卖合同，配合将产权过户至乙名下；(3)主张双方之间同时存在借贷和买卖关系，甲应履行买卖合同。甲起诉的情形则为主张甲乙间为借贷关系，要求乙在甲清偿债务后返还房屋。

在该类案件中，对于(2)(3)的情形，可以认为实质上是乙借请求甲履行买卖合同的形式外观，来要求就代物清偿预约关系的纠纷事实进行审理。若当事人以虚假的意思表示订立房屋买卖合同，则伪装行为应属无效，而作为隐藏行为的借贷担保在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下应当认定为有效。此时可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条中关于以订立买卖合同作为原金钱债务之担保的处理思路，按照民间借贷关系对案件进行审理。其中，理论和实务操作领域还有如下几个问题需进一步明晰：

1.流押或流质条款无效

我国物权法明确禁止流押或流质，《民法典》亦不认可流押或流质条款的效力，该立法的目的在于防止债权人乘债务人之急迫而滥用其优势地位，以压低担保物价值的方式获取暴利。履行期限届满后签订的以物抵债协议因抵债物的价值和债权的数额均已确定，故一般不涉及利益失衡的情形，无须履行清算程序。但对于履行期限届满前签订的以物抵债协议，在债务人到期不履行债务时，为避免显失公平的情形发生，在通过担保权实现债权的过程中担保权人应负有清算义务，担保权人不能直接请求担保人履行交付或者权属变更义务，而应通过折价、拍卖、变卖抵债物等方式偿还债务。

2.权利变动公示对性质判别的影响

动产尚未交付、不动产尚未完成权属变更的，视为尚未完成权利变动的公示，构成后让与担保。后让与担保属于债权担保，本质上属于以代物清偿预约作为借贷债权保障的范畴，因权利转让并不实际履行，一般应认为不具有物权效力。

不动产已经完成登记、动产已经交付的，视为已经完成权利变动的公示，构成先让与担保。担保物所有权虽形式上转移至担保权人名下，但由于“受让人”在债务清偿期届满前不得行使和处分受让的财产，故担保权人并未成为担保物的实际控制人，其拥有的是基于担保契约产生的期待权,地位本质上应是债权人而非所有人，根据“举重以明轻”的解释规则，担保权人可参照动产质押与不动产抵押的规定享有优先受偿的权利。

3.例外情形

当事人如果在以物抵债协议中有明确的抛弃期限利益的意思，就借贷关系转化为买卖关系达成了变更履行的合意，则债务履行期限虽在签订以物抵债协议时尚未届满，也应适用有关履行期限届满后签订的以物抵债协议的相关规则。

(三)债务履行期限届满后的以物抵债原则上认定为买卖关系

此种以物抵债协议是指在债务履行期限届满后，债务人到期不能偿还借款，债权人和债务人约定以指定他种给付代替原定给付以使借贷关系归于消灭，此时当事人之间具有移转房屋所有权的合意，因此该类协议实际上系债务履行方式的变更，抵债物交付后债权人直接享有抵债物的所有权，新旧两债均归于消灭。关于抵债物未交付情形下原债权债务是否因以物抵债协议的成立而归于消灭的问题，出于保护债权人之目的，现司法实践领域普遍认为应采用新债清偿说，即除非当事人有明确的债务更新的意思表示，否则旧债与新债应同时存在，当债务人不履行以物抵债协议时，债权人既可以请求继续履行以物抵债协议，也可以请求恢复履行旧债，但在抵债物尚未交付时债权人不能直接请求确认对抵债物享有所有权。

例外情形在于，即使是债务履行期限届满后达成以物抵债协议，亦不能当然排除双方当事人之间存在以此为新一轮借贷关系提供担保之合意的可能。因此，在一方当事人主张双方实为借贷关系时，仍应当审查其提供的证据能否证明双方在以物抵债协议中实际达成了担保的合意。

在前述朱某等诉黄某房屋买卖合同纠纷案中，债务履行期限届满后，朱某与黄某对尚欠借款数额进行了确认并约定在购房款项中抵扣该笔欠款，黄某并支付了剩余购房款，双方办理了过户手续。双方约定的房屋交易价格符合订立以物抵债合同时的市场价格，办理过户时该房屋亦按照交易价格进行了核税及税费缴纳，故双方的合同约定及履行过程符合一般房屋买卖关系的法律特征，难以认定其存在以财产转让之形式为新一轮借款提供担保的合意。

二、买卖关系中回购条款的性质认定

前述案例中，朱某和黄某在房屋买卖合同中附有回购条款，约定朱某可在三年后一次性按原价回购房屋，如三年后未能回购，则应迁走户口，黄某有权自行对房屋进行处理。此处涉及到的问题是应如何认定买卖合同中约定回购条款的性质，以及根据“三年后”如何确定朱某可行使回购权的期限。

1.对回购条款性质与效力的理论分析。一般而言，如果买卖合同的当事人在合同中约定出卖方在一定期间内享有回购标的物的权利，则其法律后果表现为出卖人仅依其回购的单方意思表示即可回到出卖人请求买受人返还房屋所有权的状态。可见，出卖方的回购权在法律效果上符合形成权中解除权的法律特征。类比于各国立法例中的买回制度，将回购条款解释为约定解除权符合日本及法国民法典对买回权的性质界定。因此，在回购条款中，“出让方”在回购期限内享有的应是合同的单方解除权，一旦回购的意思表示到达“受让方”，即发生解除原买卖关系的法律效果。关于回购条款的效力，从遵从意思自治的角度而言，应允许当事人在缔约自由的范围内协商确定形成权的行使条件并承认其效力。

2.对回购期限约定不明的解释路径。在将回购条款认定为约定解除权条款的大前提下，若当事人明确约定了回购期限，则期限届满，回购权消灭；若当事人未对回购期限进行约定或约定不明，则应根据合同条款的整体文义，从当事人权利义务对等的角度来认定回购期限的具体指向期间；如通过文义解释等方法也不能对回购期限予以明确，则应当根据其解除权的性质来判断回购权行使的合理期限。若仅因回购期限约定不明而允许“出让方”无限期地随时行使回购权，这与回购权的性质相悖，亦有违公平原则。本文案例中，合同约定黄某享有居住权利的期限为三年，三年后房屋如未被回购则由黄某自由处分。即使认为该条款对回购权行使期限的约定并不明确，朱某亦应在三年期限届满后的合理期限内主张行使回购权。但朱某未在三年后的合理期限内行使回购权，且在黄某要求朱某迁出户口并准备出售房屋时，朱某仍未及时主张回购房屋，故应认定朱某已丧失回购权。

本文对以物抵债型房屋买卖合同性质的认定思路，可用如下结构图表示：

图二：类案审理思维导图