老母亲韩某以房抵押为小儿徐某借款提供担保，但在办理手续时债权人黄某与韩某签署了《房屋买卖合同》且房屋已办理过户至债权人黄某名下。同时，双方又签署《承诺书》，约定：将房屋以抵押形式暂过户给债权人，债权人放贷给小儿徐某，待所借款项连本带利全部还清后，债权人再将房屋过户归还给韩某。
在签订房屋买卖合同后，母子二人韩某、徐某继续居住。后小儿徐某要求出售房屋，债权人黄某将房屋以122万元出售给案外人。现老母亲韩某用退休金租房居住，韩某认为其虽与黄某签订《房屋买卖合同》但没有拿到房款，故诉至人民法院，诉讼请求：1.确认双方签署的《房屋买卖合同》无效；2.判令债权人黄某赔偿损失102万元。
双方签署《房屋买卖合同》的真实意思是为借款提供担保，该《房屋买卖合同》是否有效？
双方签订的房屋买卖合同并非真正的房屋产权交易行为，而是以借款合同关系为基础，债务人与债权人约定将系争房屋形式上转让至债权人名下作为债务履行的担保物，债务人到期清偿债务，则债权人应当将系争房屋返还给债务人的让与担保行为。因此，系争《承诺书》包含了两项合意，即作为主合同的借款合同及作为从合同的系争房屋让与担保行为。根据《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。由于双方在签约时并不存在真实的房屋买卖合同意思表示，故系争《房屋买卖合同》应属无效。
上海市第一中级人民法院(2020)沪01民终3375号
《民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
1、双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，双方基于虚假意思表示签署的合同应认定为无效合同。
根据《民法典》第146条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故双方签署的虚假合同应认定为无效合同。本文案例中双方签署了2份协议，分别为《房屋买卖合同》和《承诺书》，双方的真实意思是为借款以房产做抵押担保，《承诺书》约定内容才是双方的真实意思。因此，《房屋买卖合同》是双方虚假意思表示行为形成的合同文本，属于虚假合同，应认定为无效。
2、本文案例中以虚假的房产转让行为隐藏真实的借款担保目的，其实质是一种非典型的担保行为，学理上称之为让与担保。人民法院就双方交易行为是否属于让与担保的判断，需要从交易时间、履行方式、基础债务等方面综合审查双方的真实意思，并根据《民法典》146条的规定认定表面虚假交易行为形成的《房屋买卖合同》为无效合同。
3、以虚假交易隐藏的让与担保行为是否有效，需要审查隐藏行为是否存在无效情形。如本文案例中以房屋做担保的行为并不存在合同无效情形，故担保行为应属有效。若债务到期且未能清偿，债权人可以在担保人同意的情况下以合理价格出售房屋，债权人可就房屋的变价款主张优先受偿。
4、让与担保行为效力虽不受表面交易行为无效的影响，但也不能因为交易行为而产生房产产权变更的法律效果。房屋让与担保的债权人即使办理了相应的产权过户、取得了物权登记，也不享有房屋真正所有权，该债权人不能对外随意处分房屋。至于抵押行为是否有效、债权人能否就房屋变价款享有优先受偿权，仍需审查债权人是否办理了担保财产所有权转移登记，只有办理了相应的产权转移登记，债权人才能就该担保财产的变价款主张优先受偿。
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