二手房买卖违约金的自由裁量：上海一中院篇

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本文分享一些上海市第一中级人民法院2021年关于违约金调整的判决，供大家参考【注：本文分享每个标题对裁判精神的总结可能不准确或不全面，仅供参考，大家可以根据案号找裁判原文阅读】

 

1、逾期交房违约金：由已付房款的日万分之五调整为日万分之二点五

 

2、逾期过户违约金：由已付款的日万分之五调整为日万分之二

 

3、买方已付款不足房屋总价的2%，房价上涨25万，法院支持了合同总价（275万元）的12.7%（35万元）

 

4、买方已付款占全部房屋价款的50%，法院考虑到房价上涨因素，全额支持了房屋总价20%的违约金

 

5、返还房款和法定利息（按LPR计算），并赔偿20万元违约金（约占房屋总价的10%）

 

6、房东一房二卖，合同约定的违约金是150万元（房屋总价68.9万元），法院将违约金调低到15万元

 

7、房屋不具备上市转让条件，买受人不具备购房资格，对于买受人要求出售方支付违约金的诉讼请求不予支持

 

8、支持的违约金（120万元）不超过部分实际损失（已付房款利息和中介费）的1.3倍，远低于合同约定的违约金（240万元）

 

9、考虑到守约方的实际损失情况，将解除合同违约金由合同约定的79万元调整为15万元

 

10、违约金由合同约定的136万元（根据网签价计算）调整为18万元

 

 

以下是上述裁判观点的详细信息（一一对应）：

 

1、逾期交房违约金：由已付房款的日万分之五调整为日万分之二点五

 

案情简介：2019年11月11日，马某某（乙方）与黄某某（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，马某某向黄某某购买位于上海市松江区九亭镇XX公路XX弄XX号XX室房屋，房屋总价为1,050,000元。甲方于2019年11月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲方未按约定期限交接房地产的，双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自约定的应当交付之日起至实际交付之日止。……合同附件五中载明，租赁情况：无。同日，双方还签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定，该协议系双方签订的买卖合同的补充，本次房屋买卖的实际成交总价为甲方净到手价1,420,000元，除了买卖合同中约定的合同价1,050,000元外，乙方在上述房价款的基础上再直接支付甲方装修补偿款370,000元，该款项与买卖合同约定的首付款一起共计800,000元于2019年11月12日前支付，2019年11月30日之前支付房价款与装修补偿款600,000元，完成过户当日甲方结清水电煤有线电视物业管理费用后，乙方将尾款20,000元整支付给甲方。马某某于2019年11月12日支付了黄某某800,000元，于同月28日支付了黄某某600,000元，2019年12月10日马某某登记为系争房屋的权利人。一审法院另认定，案外人王某（系黄某某的妻子）与案外人马某于2018年10月24日签订《房屋租赁合同》，约定，马某承租了本案系争房屋，租期自2018年11月10日至2023年11月9日，每月租金为5,200元。一审庭审中，马某某陈述，其与马某未签订过系争房屋的租赁合同，其一直未拿到房屋，为了避免损失，曾收取过马某支付的2个月的租金共计10,400元，之后就未再收取过租金，现不同意与马某签订租赁合同，房屋其要自用，同意收取的10,400元在黄某某的违约金中予以抵扣。黄某某则陈述，其曾与马某谈过租赁合同解除事宜，后双方未谈妥，现该房屋仍由马某承租。房屋钥匙因在租客手中，其未将房屋钥匙交付给马某某。

 

上海市第一中级人民法院（2021）沪01民终110号民事判决认为，双方二审中的争议还涉及一审认定的逾期交房违约金是否仍然过高的问题。双方签订的房地产买卖合同约定，黄某某逾期交房，应当按马某某已付款日万分之五的标准支付违约金。考量违约金是否过高应当采用综合衡量的标准，而非完全对照守约方的实际损失。何况本案马某某因黄某某逾期交房产生的实际损失，亦不能简单依照黄某某方于2018年签订的租赁合同约定租金标准确定。一审综合双方合同约定及履行情况、黄某某的过错程度等，基于公平原则和诚实信用原则，将黄某某应当承担的逾期交房违约金调整为按日万分之二点五的标准计算，尚属合理。【附一审裁判观点：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，根据双方签订的买卖合同的约定，黄某某应在2019年11月30日前将系争房屋交付给马某某，房屋交付的标志为黄某某交付钥匙，但黄某某并未按约履行交付义务。黄某某辩称马某某购房时明知该房屋存在租赁关系，且也同意买卖不破租赁，但并未提供证据予以证明，且双方的买卖合同中载明该房屋不存在租赁关系，故对黄某某的该辩称意见，不予采信。黄某某在出售系争房屋时，该房屋上存在租赁关系，且黄某某至今未与租客解除租赁关系导致马某某未能实际占有使用该房屋，黄某某的行为已违约，理应承担违约责任。对违约金的计算标准，双方在合同中明确予以约定，现黄某某主张该约定的违约金过高，但并未提供证据予以证明，马某某方也未能提供证据证明其实际损失，考虑到违约金除弥补当事人的实际损失外还兼有对违约行为的惩罚作用，综合考虑合同的履行情况、黄某某的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金按日万分之二点五计算。】

 

 

 

2、逾期过户违约金由已付款的日万分之五调整为日万分之二

 

案情简介：徐某、薛某开、刘某辉原为系争房屋公示登记的产权人。2015年3月30日，潘某1、徐某2、潘某2（乙方）与徐某、薛某开、刘某辉（甲方）经上海XX有限公司巨峰路店公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价为470万元。甲乙双方确认在2015年6月30日之前XX房XX中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。合同补充条款约定，房屋存在两个抵押信息，抵押权人一为招商银行股份有限公司上海分行，债权数额最高额抵押370万元；抵押权人二为王戒，债权数额为500万元。合同另就其他内容做了约定。2015年3月14日，潘某1、徐某2、潘某2（乙方）与徐某、薛某开、刘某辉（甲方）签订补偿协议一份，约定双方签订的买卖合同约定的成交价470万元未包括房屋装潢等，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方55万元，并于2015年3月27日之前支付甲方。上述协议订立后，潘某1、徐某2、潘某2分四次向徐某、薛某开、刘某辉共计支付房款350万元，徐某、薛某开、刘某辉分别出具了相应的收条。2015年7月10日，双方就系争房屋办理交接手续后，潘某1、徐某2、潘某2入住系争房屋。一审法院另查明，因系争房屋还存在查封等情形，致使潘某1、徐某2、潘某2未能与徐某、薛某开、刘某辉就系争房屋办理过户登记手续，为此潘某1、徐某2、潘某2曾于2016年3月向一审法院提起诉讼，要求徐某、薛某开、刘某辉协助办理过户手续等，因潘某1、徐某2、潘某2在庭审中表示其不代为清偿债务以抵销查封，后一审法院判决驳回潘某1、徐某2、潘某2诉讼请求。一审法院还查明，系争房屋存在招行上海分行的抵押借款370万元，至2016年7月19日，尚结欠贷款本金2，944，121.15元。招行上海分行就此申请公证执行，执行标的为3，407，420.85元，其中本金为2，944，121.15元，至2016年7月19日的利息43，297.98元，罚息1，186.48元，复息630.46元，至2017年6月9日迟延履行期间一般债务利息240，199.39元，加倍部分债务利息82，435.39元，应负担的律师费90，000元，公证费5，550元，上述利息没有任何减免政策。在该案执行过程中，潘某1、徐某2、潘某2表示其愿意替付钱款后再追讨，并根据法院签发的债权凭证175万元向招行上海分行支付了该款项。对剩余的1，657，420.85元，潘某1、徐某2、潘某2于2017年6月9日亦向招行上海分行支付了该款项，但招行上海分行认为因潘某1、徐某2、潘某2并未与其达成代偿协议，又将潘某1、徐某2、潘某2支付的1，657，420.85元退回潘某1、徐某2、潘某2，致使未能涤除抵押。一审法院还查明，招行上海分行表示至2020年5月11日，剩余借款本金为1，199，671.15元，包括迟延利息、罚息、复息、律师费等债权金额包括本金共计2，238，550.24元。潘某1、徐某2本人在庭审中表示其愿意代为偿还，并根据实际代偿的数额要求徐某、薛某开、刘某辉归还并支付相应的利息。但认为招行上海分行将1，657，420.85元退还给潘某1、徐某2、潘某2，其目的是要求潘某1、徐某2、潘某2代薛伟偿还其50万元无抵押贷款，当时剩余本金只有1，199，671.15元，现招行上海分行主张的利息等合计为1，038，879.09元，其将对徐某、薛某开、刘某辉的惩罚全部转嫁给潘某1、徐某2、潘某2，对潘某1、徐某2、潘某2显然不公平。一审审理过程中，徐某、薛某开、刘某辉提起反诉，要求解除房屋买卖合同，因未缴纳诉讼费，反诉部分按视为撤诉处理。

 

上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终13654号民事判决认为，根据相关法律规定，当事人认为违约金过分高于或低于造成的损失的，有权请求法院调整。本案中，虽然合同约定了每日万分之五的标准，但考虑到潘某1、徐某2、潘某2在2015年就入住了系争房屋及房价上涨等因素，相较于潘某1、徐某2、潘某2的实际损失，日万分之五的标准明显过高，刘某辉在审理中亦提出了调整要求，故本院将逾期办理过户手续违约金标准调整为按日万分之二计算。【附一审裁判观点：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。潘某1、徐某2、潘某2与徐某、薛某开、刘某辉就系争房屋签订的房屋买卖合同及补充协议等内容合法有效，双方均应恪守履行。现潘某1、徐某2、潘某2已经按约付清了全部房款，徐某、薛某开、刘某辉理应及时将系争房屋过户至潘某1、徐某2、潘某2名下，潘某1、徐某2、潘某2要求徐某、薛某开、刘某辉协助办理系争房屋的过户手续的诉讼请求于法有据，予以支持。由于系争房屋尚存在招行上海分行的抵押贷款而被法院进行司法查封，现潘某1、徐某2、潘某2愿意代为涤除抵押，待银行抵押权涤除后，徐某、薛某开、刘某辉协助潘某1、徐某2、潘某2办理系争房屋过户手续。潘某1、徐某2、潘某2代为归还的借款本息，徐某、薛某开、刘某辉应向潘某1、徐某2、潘某2进行清偿。潘某1、徐某2、潘某2认为招行上海分行存在恶意行为，以收取高额利息，对此潘某1、徐某2、潘某2并未提供相应的证据证实，对潘某1、徐某2、潘某2要求调整利息的主张不予采信。徐某、薛某开、刘某辉逾期未配合办理房屋过户手续，构成违约，应承担相应的违约责任。潘某1、徐某2、潘某2主张的违约责任计算方式有误，予以调整。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，于二○二○年九月二日作出判决：一、潘某1、徐某2、潘某2于判决生效之日起十日内代徐某、薛某开、刘某辉清偿招商银行股份有限公司上海分行剩余贷款本金1，199，671.15元及上述贷款本金逾期归还产生的利息、罚息、复息、律师费等（按招商银行股份有限公司上海分行出具的债权金额明细计算）；二、自判决第一项债务清偿后三日内，徐某、薛某开、刘某辉与招商银行股份有限公司上海分行共同涤除上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋设定的抵押权；三、徐某、薛某开、刘某辉于判决第二项义务履行完毕之日，配合潘某1、徐某2、潘某2办理上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的过户手续，将上述房产登记至潘某1、徐某2、潘某2名下；四、徐某、薛某开、刘某辉于判决第一、二项义务履行完毕之日起十日内返还潘某1、徐某2、潘某2代为归还的判决第一项代偿款；五、徐某、薛某开、刘某辉于判决生效之日起十日内支付潘某1、徐某2、潘某2逾期办理过户手续的违约金（分别以3，500，000元为本金，按照日万分之五的标准，自2015年7月1日起至2017年6月9日止，以5，250，000元为本金，按照日万分之五的标准，自2017年6月10日起至实际办理过户之日止）；六、潘某1、徐某2、潘某2的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计24，355元，由徐某、薛某开、刘某辉负担。】

 

3、买方已付款不足房屋总价的2%，房价上涨25万，法院支持了合同总价（275万元）的12.7%（35万元）

 

案情简介：涉案房屋产权登记在陈某某名下。2019年10月，陈某某作为甲方（出卖方），方某某作为乙方（买受方），就涉案房屋签订上海市房地产买卖合同。合同记载，转让价款为220万元；在2019年12月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于双方办理产权过户手续当日将该房地产交付乙方；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止；逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任；甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20％支付违约金；乙方于签约当日支付甲方房款5万元，于双方至房地产交易中心办理过户手续之前支付甲方房款213万元，于双方办妥该房地产交接手续当日支付甲方房款2万元。同月，陈某某向方某某收取购房款5万元。2019年12月，陈某某以其无权处分涉案房屋为由，向方某某主张解除合同，双方协商未果。后方某某提起本案诉讼。一审审理中，双方当事人一致确认，双方另约定涉案房屋实际转让价款为275万元（其中第二期房款为268万元）。经双方当事人申请，一审法院就涉案房屋的转让市场价向中介机构上海XX有限公司询价。该中介机构出具意见为，涉案房屋在2020年1月的市场买卖价为295万元至305万元之间。双方当事人对上述询价意见均无异议。

 

上海市第一中级人民法院（2021）沪01民终7351号民事判决认为，一审中，上诉人提出违约金标准过高，故一审法院依照公平原则和诚实信用原则，以上诉人违约造成被上诉人的损失为基础，综合考量合同履行情况、违约方的过错程度、预期利益等因素，酌定上诉人支付赔偿金及违约金合计35万元，尚属合理，本院予以维持。【附一审观点：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人就涉案房屋签订上海市房地产买卖合同，双方一致确认实际转让价款为275万元。陈某某因自身原因明确表示不再继续履行合同，构成违约，方某某有权解除合同。双方一致认可合同于2020年1月14日解除，方某某请求人民法院予以确认，一审法院予以支持。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。方某某请求判令陈某某返还购房款，陈某某表示同意，一审法院予以支持。合同因陈某某违约而解除，陈某某应当承担相应的违约责任。合同记载了赔偿金及违约金的计算方法。陈某某主张赔偿金计算至合同解除之日，一审法院予以采纳。从合同履行情况来看，自合同签订至合同解除的期间较短，且方某某已付购房款不足总价的2％；从涉案房屋的价差来看，双方认可合同解除当月的转让市场价为295万元至305万元之间，其中间价相比双方约定的转让价高出25万元。另虑及合同解除后，方某某应当积极应对房地产市场价格波动，采取适当措施防止损失扩大，并虑及方某某为交易付出的合理成本。故一审法院酌定陈某某应向方某某支付赔偿金及违约金合计35万元。】

 

4、买方已付款占全部房屋价款的50%，法院考虑到房价上涨因素，全额支持了房屋总价20%的违约金

 

案情简介：2020年3月13日，吴某的委托代理人刘某（乙方）与刘某某、卢某某（甲方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：甲方将奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋转让给乙方，转让总价款2,200,000元，本合同签订当日乙方支付定金100,000元，于2020年3月20日支付1,000,000元（不含定金），通过银行按揭贷款支付1,080,000元，在办妥房屋交付手续当日支付20,000元。待房地产抵押登记已经注销且乙方贷款经银行审核通过具备过户条件后7日内，于2020年4月30日前，共同办理过户手续。甲方于收到乙方全部房款当日，将房屋交付乙方。2020年3月20日前按本合同主要买卖条件签署《上海市房地产买卖合同》。甲方到手价2,200,000元，所有税费由乙方承担。甲方承诺，一楼房间床、洗衣机带走以外，其余家具家电留下（4个空调、油烟机、热水器、冰箱、2个床、4台电视机、1张沙发、茶几、餐桌等家具家电及不可拆卸的家具家电留下）。甲方违约，双倍定金赔偿给乙方、乙方违约则定金不退，违约方承担中介费。甲方同意乙方更换产权人名字。原审又认定，2020年3月13日，吴某通过刘某支付100,000元，刘某某出具收款收据。原审另认定，2020年3月20日，刘某某（甲方）与吴某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方转让奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋，转让价款2,200,000元，付款方式和期限为：第一笔房款(定金转房款)，2020年3月13日，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金100,000元，该定金自本买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款。第二笔房款，甲乙双方同意于2020年3月20日之前，乙方向甲方支付房款1,000,000元，该笔款项专项用于归还现有甲方尚欠抵押权人的欠款并注销对该物业设有的抵押权，甲方应于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。第三笔房款，乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款1,080,000元,该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后,由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内。第四笔房款，在办妥房屋交付手续后当日内，乙方向甲方支付房款20,000元。合同第六条约定，在2020年5月31日前，双方办理转让过户手续。补充条款（一）中约定：1、甲乙双方确认房东产调已显示，此房有两次抵押，并且双方已经确认两次抵押的未还金额，双方达成一致，同意甲方用乙方所支付的购房首付款去还清两次抵押的贷款，不够部分由房东自行凑钱偿还；2、甲方在乙方贷款审批下来后七个工作日保证抵押贷款结清并配合乙方去办理过户手续，否则算作甲方违约，按照房价的20%赔偿，并由甲方全额赔偿中介费；3、甲方同意房屋内所有家具家电全部赠送给乙方；4、甲方于收到乙方的贷款后,一周内双方办理房屋交房手续。该《上海市房地产买卖合同》由吴某、刘某某签名。原审再认定，2020年3月20日，吴某转账支付刘某某房款1,000,000元，刘某某出具收条。2020年4月2日，吴某与中国农业银行上海奉贤支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：吴某借款1,080,000元，用于购买奉贤区XX路XX弄XX号XX室（复式）房屋，借款期限30年，实际借款日期和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入刘某某农行账号6228×××。本合同经各方签字或盖章之日起生效。2020年4月30日，吴某通过案外人严某支付了居间费。原审还认定，刘某某与卢某某XX，于2019年3月13日登记XX，XX协议中并未约定涉案房屋分割问题。涉案房屋目前登记于刘某某与卢某某名下，抵押权人为上海市公积金管理中心。原审中，上海市公积金管理中心出具书面意见：刘某某与卢某某在担保公司申请了纯公积金贷款，贷款金额1,000,000元，贷款期限26年，于2016年6月19日发放。截止2020年6月16日，贷款金额895,322.47元，利息1,210.05元。若涉案房屋产权人需要变更登记至吴某名下，借款人应一次性结清贷款本息，涤除抵押后再行办理。涉案房屋现因他案，被上海市浦东新区人民法院查封。涉案房屋至今未交付吴某。原审又认定，吴某变更后的诉状副本于2020年8月7日送达刘某某与卢某某。

 

上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终12813号民事判决认为，刘某某确认因其私人借贷致涉讼房屋被查封，故涉讼房屋买卖合同不能履行的责任显然在于刘某某一方，其理应依约承担违约责任。综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、房价的市场变动诸因素，原审法院判决的违约金数额并无不妥，对此本院予以维持。【附一审认为观点：因合同解除，刘某某与卢某某收取的购房款1,100,000元应当退还吴某。网签的《上海市房地产买卖合同》对刘某某发生法律效力，刘某某应当根据该合同承担赔偿违约金的责任。网签合同明确约定违约方应赔偿房价20%即440,000元；根据市场情况，涉案房屋房价已有所涨，吴某预期利益没有达成；如果没有刘某某与卢某某的原因，还能继续履行合同，不能继续履行的过错完全在于刘某某一方，所以一审法院认为刘某某应当赔偿吴某违约金440,000元。卢某某未参加网签合同的签署过程，事后没有补签合同和认可违约条款的效力，吴某根据网签合同的违约条款要求卢某某承担违约金440,000元没有合同和法律依据，一审法院不予支持。】

 

5、返还房款和法定利息（按LPR计算），并赔偿20万元违约金（约占房屋总价的10%）

 

案情简介：2012年9月18日，张某良、张某稼、张某（现名沈某）与上海A有限公司签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）》，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋来自于本次动迁安置。2017年4月22日，吴某某（购买方、乙方）与张某良（出售方、甲方）经中介居间介绍签署了《房地产买卖居间协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房价款为195万元。乙方在签订本协议当日向甲方支付定金2万元，首期房款174万元在签订《上海市房地产买卖合同》后当日内支付，尾款19万元在办理过户手续后支付。2017年4月22日，张某良向吴某某出具《收款收据》，载明收到购房定金2万元。2017年4月25日，吴某某（乙方）与张某良（甲方）签署了《房屋补充协议》，约定甲方出售房屋为XX苑6层电梯房3-4层，建筑面积75平方米，实际面积以产证为准；如发生违约问题，甲方违约金以本地区房屋最高市价（以违约时间为准）及房屋房产市值总价年化利率28%赔付（时间以甲乙双方签订房屋居间协议时间为准）。在该协议的落款处，见证方签名为解某。2017年4月25日，张某良向吴某某出具《收款收据》，载明收到购房首付款176万元。2017年5月6日，张某稼向吴某某出具自书材料一份，内容为“本人同意出售房屋XX路XX弄XX苑6层电梯房3-4层，建筑面积75平方米，实际面积以产证为准（房号以摇号为准）。”一审中，吴某某申请证人解某出庭作证，证人自称是房产中介人员。证人陈述：吴某某与张某良签约前，张某良提供了动迁协议和XX判决书等材料，其称沈某在系争房屋内没有份额，等张某稼从学校回来后在合同上补签字。中介人员相信了上述说法就撮合吴某某与张某良签署房屋买卖合同。后来，吴某某与张某良联系，张某良称张某稼已经回家，证人就与吴某某到张某良家中让张某稼签字，当时张某稼称已经知晓了买卖事宜，并写了一份书面材料。现系争房屋的市价为25,000元-26,000元每平方米。一审另查明，系争房屋于2018年3月27日被核准登记至案外人上海B有限公司名下。一审审理中，吴某某陈述：现系争房屋市价为3万元每平方米，根据《房屋补充协议》，张某良、张某稼、沈某应承担违约金189万元，本案中吴某某自愿调低至150万元；购买系争房屋并未得到沈某的书面同意。张某稼陈述：2017年5月6日，其书写材料的意思是同意将系争房屋出售给吴某某，也愿意受吴某某与张某良签署合同的约束。沈某陈述：其系张某良之子，年幼时父母离异，其随母亲共同生活，平常与张某良接触较少，对张某良所做的事也不了解。另查明，一审审理中，张某稼委托张某良作为其委托诉讼代理人，委托权限为特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者提起上诉等。2020年9月9日一审庭审中，张某良代张某稼发表意见称：张某稼在2017年5月6日签署材料是同意将系争房屋出售给吴某某，也同意受吴某某与张某良签署合同的约束；张某良、张某稼均发表意见称：现在无法将系争房屋过户给吴某某，因为这是张某良、张某稼唯一住房。

 

上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终13441号民事判决认为，系争房屋买卖合同关系解除，张某良、张某稼持有176万元购房款缺乏合法依据，基于不当得利返还，张某良、张某稼应当向吴某某返还176万元购房款以及占有期间利益，后者即为利息。该返还义务的承担与当事人过错程度无关。张某良、张某稼关于利息标准应当减半计算的上诉请求，缺乏依据，不能支持。本案中，吴某某基于合同解除后的不当得利返还请求权要求张某良、张某稼返还购房款及法定孳息，与其基于《房屋补充协议》约定要求张某良、张某稼支付违约金以赔偿损失并不冲突，二者依法可以同时主张。张某良、张某稼于二审中主张吴某某与张某良对合同解除具有同等过错。根据在案证据及当事人陈述，系争房屋作为拆迁安置房，未能过户至吴某某名下系因被安置人之一沈某不同意处分系争房屋。张某良、张某稼未能提交任何证据证明吴某某在能够办理系争房屋过户手续时存在限购情形，其一审中亦陈述系争房屋无法办理过户手续仅因系争房屋为其唯一住房，从未提及吴某某存在限购情形。张某良、张某稼主张吴某某对于合同解除存在过错，缺乏依据，本院不予采信。张某良、张某稼无权处分致合同解除，应当承担违约责任。二审中，张某良、张某稼未能有效证明一审认定的违约金存在应当继续予以调低的情形，一审判决综合合同履行情况及当事人过错程度等将约定违约金调低至20万元，应属合理，本院予以维持。【附一审法院观点：：吴某某与张某良签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。按照动迁协议约定，系争房屋应为张某良、张某稼、沈某共同共有。根据法律规定，处分共有不动产应经全体共同共有人同意，现沈某以其不知晓系争房屋交易为由，不同意出售系争房屋；张某良、张某稼也以无处居住为由，不同意将系争房屋过户给吴某某，故系争房屋的交易客观上无法继续履行，吴某某要求解除《房地产买卖居间协议》及《房屋补充协议》的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于房屋买卖协议的解除系张某良违约所致，故其应向吴某某承担合同解除的法律后果。张某稼虽未在房屋买卖协议上签字，但其在2017年5月6日向吴某某出具字据，表示同意出售系争房屋并愿意受买卖协议的约束，故其亦应承担合同解除的法律后果。沈某称其并不知晓也未参与房屋的买卖事宜故不应承担责任，现在案证据也无法证明沈某已经知晓或应当知晓房屋买卖的情形，故沈某该项主张，应予采纳，吴某某要求沈某承担合同解除后果的依据不足，相应诉讼请求不予支持。基于上述理由，合同解除后张某良、张某稼应共同向吴某某返还购房款176万元。关于吴某某要求张某良、张某稼支付购房款利息的诉讼请求具有事实和法律依据，吴某某主张的利息起算时间和计算标准尚属合理，故对该诉讼请求予以支持。关于吴某某要求张某良、张某稼支付违约金150万元的诉讼请求，张某良、张某稼认为计算标准过高，一审法院综合系争房屋的实际情况、合同的履行状况以及张某良、张某稼的过错程度等因素，酌情认定张某良、张某稼应赔偿吴某某违约金200,000元。】

 

6、房东一房二卖，合同约定的违约金是150万元（房屋总价68.9万元），法院将违约金调低到15万元

 

案情简介：松江区佘山镇XX路XX弄XX号XX室为孙卫军拆迁安置房。2016年9月4日，张慈仁和孙卫军签订《房地产定金及买卖协议》一份，约定孙卫军向张慈仁出售位于佘山北XX地块XX栋XX单元XX室房屋（该房屋现登记地址为松江区佘山镇XX路XX弄XX号XX室），建筑面积54.79平方米，房屋总价为689,000元。张慈仁于2016年9月4日支付孙卫军房款500,000元，第二次付款189,000元待孙卫军交房并将产权过户到张慈仁名下再行支付；协议另约定，在本协议签订后，如果孙卫军未能履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户交易手续，则孙卫军双倍返还张慈仁的定金，若已收到张慈仁的首付款则孙卫军自愿赔偿张慈仁违约金计1,500,000元。协议签订当日，第三人向张慈仁转账500,000元，后张慈仁转账孙卫军500,000元，之后孙卫军又将该500,000元转账给第三人。同日孙卫军出具收据一份，写明：“兹确认收到张慈仁购买本人孙卫军位于上海市松江区XX路XX地块XX栋XX单元XX室动迁安置房屋的部分购房款伍拾万元整（RMB500,000元），如本人孙卫军违约不能按约将房屋过户到乙方指定名下，自愿退还共计人民币壹佰万元整（RMB1,0000,000元）”。2017年孙卫军以700,000元的价格将系争房屋出售给了案外人姜某，并双方在2019年3月12日网签了系争房屋的买卖合同。

 

上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终13913号民事判决认为，根据生效判决认定，上诉人张慈仁与被上诉人孙卫军于2016年9月4日签订的《房地产定金及买卖协议》合法有效。因被上诉人将系争房屋另售他人，导致涉案买卖合同无法履行而解除，故被上诉人应承担违约责任，向上诉人支付违约金。根据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。双方约定被上诉人违约应赔偿违约金100万元显然过高，一审根据被上诉人的请求予以调整并无不妥。结合上诉人购房的价格、付款情况及实际损失，被上诉人违约的恶意程度等综合因素，一审法院调整的违约金数额尚属合理，本院予以维持。【附一审裁判观点：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案系争的《房地产定金及买卖协议》业经法院判决认定有效，协议双方均应恪守。现系争协议涉及的松江区XX路XX弄XX号XX室已被孙卫军出售并交付他人，合同实际已无法履行，因此张慈仁据此要求解除系争协议，于法有据，予以支持。结合案情，确认以本案起诉状副本送达孙卫军之日即2020年8月11日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因孙卫军将涉案的房屋出售他人导致合同解除，属违约，应根据合同约定承担相应的违约责任。虽然双方协议约定“若已收到张慈仁的首付款则孙卫军自愿赔偿张慈仁违约金计1,500,000元”，且孙卫军在向张慈仁出具的收据中也承诺若不能按约将房屋过户到张慈仁指定名下，自愿退还共计人民币壹佰万元整，但根据双方协议签订的时间、购房的价格等综合情况，双方约定的违约金确实过高，因此孙卫军要求法院予以调整，可予准许，故根据实际调整为15万元。】

 

7、房屋不具备上市转让条件，买受人不具备购房资格，对于买受人要求出售方支付违约金的诉讼请求不予支持

 

案情简介：2014年1月20日，上海XX集团XX置业有限公司（签约甲方）与周某龙、朱某琴、周某臣（签约乙方）及第三人徐汇保障中心（签约丙方）签订《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）出售合同》一份，约定：甲方向乙方出售座落于闵行区XX路XX弄XX号XX室共有产权保障住房；乙丙双方约定，乙方在取得房地产权证（小产证）满5年后，按照本合同约定或共有产权保障住房管理规定转让该房屋的，乙方获得转让总房价款的55％；乙方取得房地产权证满5年，需要转让该房屋的，乙方及同住人之间应当达成书面一致意见，并书面征询丙方行使回购权的意见，丙方可以行使回购权，丙方决定不回购的，乙方方可向他人转让该房屋；丙方回购该房屋的，回购价格由具备相应资质的房地产机构按照本市有关规定加以确定。丙方按本合同第四条约定，即按届时转让总房价款的55％向乙方支付回购款；乙方向他人转让该房屋的，乙方按本合同第四条约定，可以获得转让总房价款的55％，其余45％按本市有关规定支付给丙方。乙方未按照规定支付45％的，应当承担相应的法律责任等。此后被上诉人按约支付房款，系争房屋于2014年4月11日过户登记至被上诉人名下。系争房屋之房地产权证的附记上载明：经济适用住房（有限产权），不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租；取得房地产权证满5年转让房屋的，可获得55％的转让总价款。2019年1月26日，周某龙、朱某琴、周某臣（签约甲方）与钱某梅（签约乙方）签订《经济适用房买卖合同》一份，约定：甲方向乙方出售系争房屋，房屋转让价格为280万元；贷款方式付款，乙方可以首期支付购房款总价款的25％，其余价款可以向本人可办理的银行或住房公积金管理机构借款支付；房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付，不符合有关规定和双方约定的，不得交付；甲方须于房款付清当日，将该房产及相关证明交付乙方，如遇不可抗力，双方约定处理房屋为遇不可抗力后一天内交付乙方；协议订立后，甲方不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋过户手续，本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担；如因甲方原因造成乙方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，甲方应依法承担违约责任，以已付款的20％向乙方支付违约金；除不可抗力外，甲方如未按本合同约定日期交付经济适用房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付经济适用房之日次日起至实际交付经济适用房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权追究甲方违约责任，甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付经济适用房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按经济适用房已付款的20％向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任；乙方如未按本合同约定的日期付款，逾期在180天内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权追究乙方违约责任并解除合同，并退还已付款项等。合同中未明确约定房款支付方式及房屋交付时间。合同签订当日，钱某梅向周某臣转账支付购房款55万元；2019年1月31日，钱某梅向周某臣转账支付5万元；2019年2月22日，钱某梅向周某臣转账支付17万元，共计支付购房款77万元。三上诉人并将系争房屋的房地产权证原件、《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）出售合同》原件交给钱某梅。钱某梅于房屋交易过程中通过微信与周某臣沟通。2019年1月19月，周某臣告知钱某梅房屋基本情况，表示予以出售。2019年1月22日，钱某梅至系争房屋内看房，周某臣向其介绍家具家电的情况。钱某梅询问后面流程如何进行，周某臣表示都是其自己的事情，其会处理好，前期其母亲会去处理。2019年4月15日，钱某梅询问周某臣何时回沪办理房屋手续，周某臣于4月17日回复表示回沪后与其母亲去办理，需要进行房屋价格评估，确认政府回购价格，再行偿还公积金贷款。4月27日，钱某梅询问新产证何时办理出来，周某臣表示需要等评估价格出来。此后钱某梅继续询问办理情况，并于2019年6月底多次催促周某臣。此后被上诉人仍未能给予准确的回复，钱某梅一直催促至2020年1月，被上诉人仍未能给予协商方案。2020年4月21日委托律师向被上诉人发函，要求被上诉人履行合同配合过户。被上诉人收悉后仍未与钱某梅协商一致，后钱某梅以讼称事由诉至法院。另查明，朱某琴存在肢体残疾，周某龙存在视力残疾。上海市闵行区房屋管理实务中心于2020年8月12日出具信息查询单，载明：共有产权保障住房XX坊项目房源满5年市场基准价格为37，200元／平方米，经查询系争房屋满五年转让单价为54，839元／平方米，转让总价为4，133，763.82元，约定申请购买政府产权应按房屋市场总价的45％应上缴房屋所在地区住房保障实施机构并向房屋所在地区住房保障实施机构指定账户补缴1，860，193.72元。

 

上海市第一中级人民法院（2021）沪01民终2161号民事判决认为，首先，双方对于本案所涉房屋为保障性住房均无异议，而保障性住房的交易条件有别于普通住房买卖应属常识。事实上，三被上诉人在房屋交易过程中已将系争房屋产证及出售合同原件均交给了钱某梅，可见钱某梅对于系争房屋为共有产权保障住房、三被上诉人享有的是有限产权应系明知。钱某梅现诉称涉案房屋不存在其他产权人，显属无理，本院不予采信。关于涉案房屋的交易条件，出售合同上也有明确约定，即在三被上诉人获得该保障住房产权满五年后，如需进行买卖，应先征求徐汇保障中心回购意见，再由具备相应资质的房地产机构按照本市有关规定确定回购价，且在徐汇保障中心放弃回购后，应向相关机构支付45％的房屋价款，系争房屋才可继续交易并最终完成产权变更登记手续。可双方在自行交易过程中，既未向徐汇保障中心征求回购意见，亦未进行房产市价评估，也未向相关机构支付过45％的房屋价款。涉案房屋显然并未满足交易过户的条件。且，即使是双方签订的经济适用房买卖合同也并未对变更产权登记时间进行明确约定，而是笼统的阐述为“过户条件成熟时”。现因客观上该房屋的过户条件确未成熟，钱某梅直接要求三被上诉人变更产权登记，本院难以支持。其次，鉴于本案变更产权登记条件未成就，双方买卖合同又有关于“不符合有关规定的不得交付”之约定。一审法院未支持钱某梅关于过户及交付房屋的诉请，与法无悖，本院予以认可。至于钱某梅以三被上诉人违约为由要求其承担违约金的诉请，本院经核查，钱某梅在本案一审判决前确系本市限购对象即自身亦不具备购房资格，因此即使涉案房屋满足交易条件，三被上诉人配合过户，钱某梅亦无法完成相关变更登记手续。因此原审法院基于客观上双方在涉案房屋交易过程中均有过错而未支持钱某梅关于违约金的诉请并无不妥。二审中，经本院释明，钱某梅坚持其原审诉请不作其他考量和变更，因此针对钱某梅的诉讼请求，本院缺乏支持的理据。【附一审裁判观点：现本案争议焦点为双方签订的《经济适用房买卖合同》是否有效，该《经济适用房买卖合同》是否可继续履行。关于争议焦点一，系争房屋为共有产权保障住房，系由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，限制适用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的保证性住房。从《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）出售合同》、《上海市房地产权证》中都已明确载明了房屋的产权现状，房屋由住房保障实施机构与被上诉人按份共有，被上诉人占产权份额的55％。被上诉人可于取得不动产权证满5年后，经全部购房人、同住人达成一致意见，向房屋所在地的区住房保障实施机构提出转让申请，也可提出购买政府产权份额。在住房保障实施机构放弃优先购买权的情况下，方可进行房屋转让或购买产权份额，并应按照市场价格向住房保障实施机构支付对应房价款。即在不动产权证满5年后，被上诉人可向住房保障实施机构申请购买政府产权份额，在完成购入程序，取得系争房屋全部产权份额，并转变为商品住房后自行予以出售。依据本案双方签订的《经济适用房买卖合同》第五条第一款约定：“协议订立后，甲方不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋过户手续，本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担”，及周某臣于微信聊天记录中陈述的办理房屋新产证来看，双方于签订买卖合同之时已明确由被上诉人办理手续将房屋变性并取得新产证后双方再行交易。在此情况下，系争房屋转变为商品住房，可由被上诉人自行予以出售，并未损害国家及第三人利益，也未违背保障性住房管理办法。《经济适用房买卖合同》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人应按约履行各自义务，被上诉人认为合同无效的抗辩理由，不予支持。关于争议焦点二，被上诉人至今未能向第三人闵行保障管理局提出购买政府产权份额的申请，房屋仍属于按份共有的状态。被上诉人所占房屋份额为55％，尚未达可自行处分房屋之产权份额。在双方未共同至第三人闵行保障管理局处申请转让，由三方签订买卖合同的情况下，房屋的其他按份共有人尚未同意出售房屋，钱某梅要求被上诉人过户的条件尚未能成就，该项诉讼请求不予支持。关于钱某梅依据《经济适用房买卖合同》第五条第三款主张被上诉人支付逾期过户违约金的诉讼请求，双方于合同中并未明确约定交易过户的时间，而笼统约定为“等过户条件成熟时”，钱某梅认为被上诉人逾期过户并无依据。同时钱某梅至今仍属本市限购对象，亦无购房资格，即使房屋可上市交易仍然无法过户至钱某梅名下，故钱某梅的该项诉讼请求不予支持。】

 

8、支持的违约金（120万元）不超过部分实际损失（已付房款利息和中介费）的1.3倍，远低于合同约定的违约金（240万元）

 

案情简介：涉案房屋为管某所有，张某华系管某的配偶，管某嘉、管某润系管某与张某华的婚生子女，吴某1、吴某3系管某的非婚生子女。2016年10月8日，王某栋（乙方）与管某（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，载明：双方通过上海XX事务所（住商不动产万体加盟店）居间介绍，由乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积190.60平方米，转让价款1200万元；乙方于签约当日支付甲方第一笔房款360万元（含已支付定金10万元），以贷款方式支付第二笔房款840万元；双方同意在2016年12月31日前共同申请办理转让过户手续，甲方于2017年3月15日前腾出该房屋通知乙方进行交接；甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方解除合同，甲方应在接到书面通知之日起7个工作日内退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房款的20%作为违约金；乙方未按合同约定期限支付房款的，每逾期一日，应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，甲方可单方解除合同，同时乙方应向甲方支付总房款的20%作为违约金，但甲方应于解除合同后7个工作日内退还乙方除违约金外已支付的房款。同日，甲乙双方还签订《装修补偿协议》，约定《装修补偿协议》是房屋买卖合同不可分割的组成部分，房屋买卖实际成交总价为1510万元，其中买卖合同价为1200万元，其余部分款项乙方作为该房屋装修补偿款形式支付给甲方，交易过程中产生的税、费由乙方承担；乙方于2016年10月15日前向甲方支付第一笔装修补偿款180万元，于2016年12月31日前支付第二笔装修补偿款120万元，尾款10万元，待甲乙双方办妥维修基金、水、电、煤等户名的更名手续，交付钥匙的当日支付；本协议与房地产买卖合同不一致的，以本协议为准，其他未尽事宜以《上海市房地产买卖合同》为准。2016年9月30日，王某栋支付管某定金10万元。2016年10月8日，王某栋支付管某350万元。2016年10月15日，王某栋支付管某180万元。2016年11月1日，管某死亡。据被告称，管某于2015年患病，2016年4月确诊XX，先后至上海市长海医院、肿瘤医院就诊，治疗无效死亡。2016年12月29日，吴某1、吴某3向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求继承管某的遗产。该院受理后，于2017年5月查封了涉案房屋。2018年12月11日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院在(2017）川0191民初1183号民事判决中，认定张某华、管某嘉、管某润、吴某1、吴某3为管某的第一顺序继承人。管某死亡后，王某栋曾通过居间方与管某嘉联系，商讨继续履行合同，未果。2018年1月9日，王某栋向张某华、管某嘉邮寄函件，言明涉案房屋买卖合同自签订至今已一年有余，因继承人未能确认继续履行合同，且管某遗产继承纠纷案件案情复杂，何时结案遥遥无期，故解除房地产买卖合同。张某华、管某嘉表示因常住香港而未收到该函。审理中，王某栋称其主张的违约金302万元有实际损失作为支撑，具体为：1.已付房款的利息损失，自2016年10月16日起暂计至2020年7月1日（要求计算至判决生效之日止），以540万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）分段计算，共计919,583.03元；2.居间费损失8万元；3.腾房期间在外租房产生的租金损失，自2017年3月15日起计算至2020年6月30日，共计40.99万元；4.房屋差价损失，即302万元与上述1-3项的差额。针对王某栋主张的房屋差价损失，原审中法院曾于2018年7月向链家、我爱我家等房屋中介公司进行过询价，结论为涉案房屋当时的市场价格在1500万元左右。

 

上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终13161号民事判决认为，上诉人上述主张被上诉人在长达两年内未采取任何措施以减少损失，应对扩大的损失承担责任。对此，本院注意到一审判定的违约金120万元中明确支持的两部分损失即已付房款至今的利息和居间费预估金额已逾100万余元。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此可见，一审判定违约金金额时已全面充分酌情综合考量了该规定中的各种因素，且已着重考虑到上诉人方未能履行合同的主观恶意程度较轻等情况，在远低于约定的违约金金额酌定上诉人方承担违约金120万元，且未超过上述规定的“过分高于造成的损失”的比例标准。因此，上诉人二审中请求再予调低违约金金额的理由不能成立，不应支持。【附一审裁判观点：王某栋与管某签订的《上海市房地产买卖合同》和《装修补偿协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。管某在签订合同前已得知自己患XX，故其短期内可能死亡属于可预见的事实，不构成不可抗力。管某的死亡，并非必然导致涉案房屋买卖合同不能履行，该合同可由其继承人替代履行；而其后发生的继承人之间的诉讼，属继承人之间的内部纷争，虽然会对合同的履行产生一定影响，但不能作为延迟履行合同的法定理由。管某死亡后，王某栋与管某的继承人进行过较长时间的沟通，表达了继续履行合同的诚意，而管某嘉等被告要求待继承诉讼结束后再履行房屋买卖合同，使合同履行期限变得不确定，系对合同条款的重大变更，严重影响了王某栋购房目的的实现。在此情况下，王某栋有权选择解除合同。鉴于涉案房屋买卖合同未能履行系出售方原因造成，故出售方应就此承担相应的违约责任。张某华、管某嘉、管某润、吴某1、吴某3作为出售方义务承继人，以不可抗力作为免责的理由，法院不予采纳。涉案房屋买卖合同解除后，出售方就此取得的房款应予返还。王某栋称已交付房款540万元，被告在原审中对其中的10万元持有异议，认为无银行转账凭证。对此，法院认为无论从涉案房屋买卖合同的约定还是从交易习惯看，上述10万元系定金，管某已出具了收据，可予认定。关于违约金，王某栋称其主张302万元不仅有合同依据，还有实际损失为支撑。经查，王某栋主张的实际损失中，利息损失和居间费损失，属合理范畴，可予支持；租金损失与涉案合同的履行无直接因果关系，房屋差价损失实际不明显，故对上述两项损失，不予支持。考虑到涉案房屋买卖合同未能履行确非出售方主观拒绝所致，出售方违约恶意程度较轻；而买受方的实际损失远低于违约金约定金额，故法院对违约金金额酌情调整为120万元。上述应返还的房款和支付的违约金，由张某华、管某嘉、管某润、吴某1、吴某3在继承遗产范围内支付。张某华、管某嘉、管某润、吴某1、吴某3经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利。据此，判决：一、解除王某栋与管某就上海市XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》《装修补偿协议》；二、张某华、管某嘉、管某润、吴某1、吴某3在继承管某遗产的范围内返还王某栋房款540万元,于判决生效之日起十日内支付；三、张某华、管某嘉、管某润、吴某1、吴某3在继承管某遗产的范围内支付王某栋违约金120万元,于判决生效之日起十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70,740元，由王某栋负担15,563元，由张某华、管某嘉、管某润、吴某1、吴某3在继承管某遗产范围内负担55,177元；诉讼保全申请费5,000元，由王某栋负担1,100元，由张某华、管某嘉、管某润、吴某1、吴某3在继承管某遗产范围内负担3,900元。】

 

9、考虑到守约方的实际损失情况，将解除合同违约金由合同约定的79万元调整为15万元

 

案情简介：2019年10月12日，王某（出售方、甲方）、陈某（买受方、乙方）及XX公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定买卖双方愿意委托居间方提供居间媒介服务；房地产座落为上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积为92.45平方米；权利人为王某，抵押权人为交通银行有限公司，抵押金额为1，110，000元，另一抵押权人为中航信托股份有限公司，抵押金额为1，600，000元；转让价格为3，950，000元。合同第3.3条约定，双方在2020年2月15日前共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》并办理公证手续（若需），除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。第3.4条约定，首期房价款乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计2，750，000元。第3.5条约定，第二期房价款，乙方通过如下方式支付第二期房价款计1，180，000元。申请贷款，乙方应于签订示范文本后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。乙方授权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时甲方应积极配合并提供贷款所需材料。若乙方贷款申请未在过户前获得足够批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。第3.6条约定，第三期房价款（不含尾款），乙方通过丙方或直接向甲方支付计1，300，000元。等甲方约好还款抵押当日，乙方支付。第3.7条约定，甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、抵押注销（若有）后，最晚不得晚于2020年3月10日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续。在过户前甲乙双方应积极办理完成购房资格审核、房产税认定手续（若有）、审税、税费缴纳。第3.8条约定了交房及尾款。尾款20，000元，交房当日结清水电煤物业后支付。七、定金责任，若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订买卖示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还（含由丙方代为保管的定金）。八、违约责任，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05％承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20％的违约金。合同还就装修及附属设施的转让、户口迁出、税费负担、居间报酬等事项作出了约定。双方还签署了《协议书》《家具家电清单》及《税费估算清单》。上述协议签订后，陈某向王某支付了定金100，000元。2019年10月13日，陈某在微信群（该微信群中还有王某、中介人员、陈某妻子等）中告知王某，今天共筹措了16万元，可以支付到146万元，并询问王某处理抵押的时间如何安排。王某当日回复，其安排好后再商量。中介人员在群中回复，请王某安排好，陈先生非常努力的凑到这个数字。王某告知，信托抵押还款约了21号，撤押流程会尽快走完，具体时间和流程后天前会有答复。2019年10月14日，王某在微信群中询问陈某，还款时间改在明天（即2019年10月15日）是否有问题。陈某回复，安排周五上午，146万元到齐。中介人员称，麻烦王某再跟那边安排下，周五上午办理，上午手续办理完结拿到材料，再到房产交易中心办理抵押撤销手续。后，王某于微信群中告知撤押流程，即：1、款项通过其原来还款账户打入中航指定银行。2、完成打款后打款凭证照片发给信托，信托收到后开始出具解押文件并快递至他们上海公司（预计15天），然后和产证一起给其去交易中心解押。期间，各方还为146万中是否包含陈某已付的定金10万元做出各自不同的理解。对此，陈某称，其当时表明过130万元的额度以外，其需要看第二天筹款的情况，因为已经筹了一轮，其承诺第二天晚上7：00前将筹款的最终结果发到群里。王某建议周五去银行转账的时候，陈某转141万，另外的5万其自己想办法，责任一人一半。陈某称，5万其这几天再去筹下，这5万包含了其说的心意1万。同日，中介人员建议周五（即2019年10月18日）前签署上海市房地产买卖合同，王某妻子需签署同意出售房屋协议书。陈某回复，是否其与爱人带上身份证即可。王某则回复其为离异状态，房屋为其名下唯一产权，无需前妻出面。2019年10月15日，中介人员在微信群询问陈某及其妻子是否能于当晚七点半签署买卖合同。未见回复。王某发信称，中航信托抵押还款事宜，已明确约定时间，希望按照王某说好的方式及合同条款履行，请陈某准备好三方约定好的141万元。当日，陈某与中介人员通话，主要表达了其对房屋涤除抵押15天后才能拿到产证，期间存在交易风险的担忧。2019年10月16日，中介人员在微信群中告知陈某及其妻子，中航信托抵押还款事宜，业主（即王某）已经明确约好时间，本周五2019年10月18日早上10点准时在金平路地铁站上的工商银行碰头处理中航的抵押还款手续，请准备好141万元准时完成转账，按照原来说好的方式及合同相关条款认真执行。2019年10月16日，中介人员在微信群中再次告知陈某及其妻子抵押还款事宜。2019年10月18日上午，中介人员在微信群中告知陈某及其妻子，给陈某打了2次电话不接听，微信也通知了，不给任何回应。我们全部到齐就等陈某来了。同时将银行办理业务预约号发送至微信群。至下午，中介人员在微信群中称，其与业主在银行等了2个多小时，陈某未到场，联系也未有回应。2019年10月19日下午，王某发出《告知函》，上载：“……房地产买卖居间协议（编号：0000270）条款3.6中应当支付的房款项，本人于2019年10月15日星期二和抵押方约好2019年10月18日还款抵押，并于当日在该交易微信群里发出正式通知（同时本人、买受方及中介方三方于10月14日在微信交易群里一致商定买受方在该付款日应实际支付本人的款项额度为人民币141万元整），在确定抵押还款日后多次通知乙方及中介方三方于2019年10月18日见面并支付该笔款项，但乙方没有给予明确的回复并且还款当日没有出现，没有按合同约定进行房款的支付；鉴于乙方没有履行相应的合同义务，本人对乙方关于本次交易合同的履行进行以下通知：1、请乙方按照合同约定在15日内支付约定的相应房款，并承担相应逾期违约金。2、如乙方逾期15日仍未支付约定的相应房款则我方视为乙方单方面违约，本人将没收乙方已支付的所有购房定金并解除本次房屋的交易，同时追究买受方合同约定之违约责任以及由此给本人带来的一切相应损失。”至晚间，陈某询问中介人员称，中介人员昨天在向其道歉。中介人员回复，昨天微信说大家不要把事情搞复杂，有什么事情当面协商，我找您多少次了，都是一句话。有心要给你们调解都没有地方调解。有什么要协商的，怎么进行下去今天给答复。告诉你最新方案你也不听，你让我如何跟业主协商调解。2019年10月21日上午，中介人员在微信群中告知陈某及其妻子，协议在三方见证下签署，合同3.6条支付第一笔款项是在本次交易前提下要完成支付的，并且在业主家协商好这笔钱支付，业主才同意卖。不管现在您那边是否有人教导或者其他原因造成目前没有履行支付第一笔款，因为他们不了解本次交易原因跟付款方式情况。现在您不履行合同我们有权怀疑您可能属于恶意不履行合同，您将承担违约责任。作为居间方有义务帮您协调这几天没有按合同约定履行支付第一笔款事项，并且需要您本人出现我们三方一起坐下来再协商此事，如果您再不出现或者不给任何答复，您再不配合我们，我们能做就是告知义务了。至中午，王某在微信群中再次发出告知函。至下午，中介人员继续在微信群中告知陈某，其未接电话也不回复，不管置换还是变现大家都想顺利进行，你们付了定金后没有下文，不管买与不买给个回复。2019年10月26日，王某再次在微信群中发出《告知函》，要求陈某按照合同在指定期限内支付约定的相应款项。2019年10月30日，中介人员在微信群中告知陈某及其妻子，联系不到两人，两人亦不回复，希望三方碰面协商，合同继续往下走。2019年10月31日，王某复次在微信群中发出《告知函》，要求陈某按照合同在指定期限内支付约定的相应款项。2019年11月2日，中介人员在微信群中催促陈某及其妻子尽快给出明确答复，否则业主将解除交易并没收定金。2019年11月3日，王某发出《解除函》，函告陈某解除2019年10月12日签署的《房地产买卖居间协议》，没收定金，并将依法追究陈某的违约责任。关于陈某提交的其与链家中介人员的聊天记录，王某对该证据的真实性不予认可，因链家并非案涉房屋买卖交易的居间方，故链家中介人员与陈某的上述聊天记录与本案并不具有关联性，一审法院对其证明效力不予确认。

 

上海市第一中级人民法院（2021）沪01民终2463号民事判决认为，1999年《中华人民共和国合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，王某上诉主张同时适用违约金及定金条款，于法无据，本院不能支持。二审审理中，王某提交多份证据以证明其实际损失，但证据证明力明显低于法定标准。即便该等损失属实，亦系王某未能偿还大量借款、办理过桥贷款等产生的利息损失，与本案双方间的房屋买卖合同关系解除缺乏直接关联性。在无证据证明王某于合同签订前已经充分说明房款收取的迫切性及偿还借款的重要性、将其作为合同订立及房价确定的重大影响因素的情况下，该等损失超过陈某订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失，依法不应成为法定损失内容。另王某自述其于2020年1月将系争房屋以395万元另行出售，相较本案合同，订立时间仅相距3月余，交易价格相同。因此，王某未能证明其实际损失与约定违约金（790，000元）大致相当，一审基于王某的实际损失，结合陈某的具体违约原因，根据公平原则酌定陈某向王某支付150，000元违约金，应属合理范畴。王某主张陈某支付违约金790，000元，依据不足，本院不予支持。【附一审法院裁判观点：王某、陈某与居间方XX公司就案涉房屋于2019年10月12日签订的《房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利、履行义务。上述协议中包含了王某与陈某之间的买卖合同条款。协议对于交易标的、买卖双方主体、交易条件、居间报酬等作了约定，故上述协议中的相关买卖条款依法成立。根据协议的约定，案涉房屋的转让价格为3，950，000元，房款的支付分为三笔，分别为首期房价款2，750，000元（协议第3.4条），第二期房价款（通过银行贷款方式支付）1，180，000元（协议第3.5条），尾款20，000元（协议第3.8条）。现本案的争议焦点之一为，上述协议第3.6条项下的1，300，000元是否包含在总房价3，950，000元内，如是，该笔款项的支付期限如何确定。王某认为，上述1，300，000元包含在总房价款3，950，000元之内，且为首付款2，750，000元内的一部分，用以涤除房屋上的设立的抵押权以便交易，支付期限为王某安排归还抵押贷款当日。陈某提出，上述1，300，000元为总房价款3，950，000元之外的价款，故其无需支付。一审法院认为，协议虽将1，300，000元单独列于第3.6条项下，且标注为第三期房价款，但纵观买卖双方的微信聊天记录，内容始终围绕买方陈某对于首期房价款的筹措进度、确定双方共同至银行归还抵押贷款以涤除抵押权的时间及流程安排、签订网签合同的时间等交易细节，并未对总房价款究竟为3，950，000元还是5，250，000元（3，950，000元＋1，300，000元）产生过任何争议。再者，对于购置房屋此类家庭重大事项安排，按常理，买卖双方会就交易的各项细节进行谈判、磋商，其中最为关键的内容之一即为总房价款及支付方式。故陈某签订上述协议后，现又辩称对总房价款和支付方式存在较为严重的理解偏差，显然也不符合常理。故陈某在本案诉讼中就总房价款提出的抗辩意见，并不符合客观事实，难以采信。一审法院认为，双方就案涉房屋的总房价款并不真正持有争议，同时结合协议第3.6条的文字表述（即“等甲方约好还款抵押当日，乙方支付”）以及后续买卖双方及中介人员在微信中谈及确定归还抵押贷款的金额、日期、方式等内容来看，一审法院采信王某关于对上述1，300，000元支付期限的意见。由此，在王某、中介人员提前告知预约归还抵押贷款的日期及地点，并均于2020年10月18日到场的情况下，陈某未至现场支付房款，显属不当。王某于2020年11月3日发出解约函，虽未至协议约定的解除期限（即违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议），但一审法院注意到，从买卖双方的诉请内容看，已均无继续履行协议之意思表示，故实际上，上述协议中的买卖合同条款已经解除，而解除责任显然归于陈某一方，故其理应按照协议约定支付违约金。现王某按照总房价款的20％主张违约金，陈某抗辩金额过高，请求法院予以调整。一审法院认为，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失。本案中，考虑到双方矛盾的缘起仍在于，对于归还抵押贷款至真正涤除抵押权之间尚有一定期限，双方对在此期间的交易风险认知不一致，陈某出于谨慎交易的考量，致其未继续履行付款义务，可见其并非恶意违约。加之，王某亦未就其实际损失充分举证证明。故王某主张总房价款20％的违约金同时请求没收定金，显属过高，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判令陈某支付违约金150，000元。陈某已支付的100，000元，合同解除后，应由王某予以返还，为免讼累，于本案中一并作出处理。王某撤回部分诉讼请求，系合法处分其诉讼权利，与法不悖，予以准许。基于上述认定，陈某的反诉诉讼请求，不予支持。】

 

10、违约金由合同约定的136万元（根据网签价计算）调整为18万元

 

案情简介：涉案房屋于2004年3月6日登记于胡某全一人名下。2019年12月6日，盛某、何某娥作为买方与居间方上海XX事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定盛某、何某娥拟购买涉案房屋，房价为710万元；盛某、何某娥特向居间方支付意向金5万元作为洽谈专用，若卖方接受盛某、何某娥的购房条件，意向金转为购房定金，由居间方向卖方支付等。该协议所附的《房地产买卖交易条件》，记载：一、房地产现状，有租赁，有抵押，……等内容。当日，盛某、何某娥向上海XX事务所的工作人员陈某转账支付购房意向金5万元。2019年12月7日，盛某、何某娥向胡某全指定账户支付购房定金5万元。2019年12月13日，盛某向胡某全转账支付购房款300万元。2019年12月29日，盛某、何某娥（买受人，乙方）与胡某全（卖售人，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3814348）。主要约定内容如下，第一条，甲乙双方通过上海XX事务所第二分所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：……房地产座落于XX路XX弄XX号XX室……第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计680万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第四条，甲、乙双方同意，甲方于2020年1月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条，甲、乙双方确认，在2020年2月5日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。第九条，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止……第十条，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。甲方应在接到书面通知之日三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同《补充条款（一）》约定，……2、甲、乙双方应根据国家法律、法规等规定由乙方承担本交易所产生的税、费，甲方同意积极配合乙方及时缴税。在本交易履行过程中由于新法律、法规及政策颁布产生的税费应由甲乙双方各自承担。……4、乙方支付甲方余额房款的同时（由甲方权利人自签约后三日内提供给乙方以甲方权利人开户的银行帐号），甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……7、甲方承诺上述房屋不存在未列名共有人，无查封、无抵押、无租赁。8、甲方承诺于权属转移登记日前（交易过户前）结清房屋内所有抵押，并且办理抵押注销手续完毕，否则甲方愿意承担违约责任及法律责任。……9、甲乙双方约定，若因甲乙双方任何方违约而导致本合同最终无法履行，构成违约的一方愿承担违约责任，违约方同意支付相对方违约金为合同成交价的百分之二十。该合同附件三《付款协议》约定，1、乙方于2019年12月7日支付甲方定金10万元。2、乙方应在2019年12月31日前支付甲方首付款520万元。3、乙方应于2020年2月20日前支付甲方剩余房款150万元。该合同附件五《相关关系（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移》记载，有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。同时，盛某、何某娥（乙方）与胡某全（甲方）签订《补充协议》，协议记载，甲乙双方已于2019年12月29日就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3814348），现就以下未尽事宜达成如下补充协议：经甲乙双方协商同意《上海市房地产买卖合同》的合同价订为680万元，另装修补偿费用计30万元作为甲方的装修补偿款于2020年12月31日前支付给甲方，甲乙双方同意该物业的实际转让总价为710万元。本补充协议作为上述买卖合同的附件，具有同等法律效力，若本补充协议与买卖合同条款有冲突的以本协议为准。2019年12月30日，盛某向胡某全转账支付第二笔房款250万元。2020年1月12日，胡某全将涉案房屋交付给了何某娥，为此双方签署了《交房单》。2020年3月9日，盛某出具《补充协议》，协议记载因此次疫情不可抗力造成其回款时间滞后，故拖延付款时间，现于4月30日前付清余款150万元。2020年3月27日，盛某、何某娥（乙方）与胡某全（甲方）就最终付款及违约责任签订《补充协议》，约定，1、乙方于2020年3月28日支付甲方40万元，乙方于2020年3月29日支付甲方10万元，乙方于2020年4月10日支付50万元，乙方于2020年4月24日支付50万元，总数尾款150万元；2、乙方愿意承担晚付房款违约金30，000元，于2020年4月24日支付给甲方；3、乙方若不能准时支付以上房款及违约金，乙方愿意承担上述房屋买卖实际总价的20％违约金给甲方。后盛某、何某娥将协议约定的违约金30，000元支付给了上海XX事务所的工作人员陈某，陈某将该款中的22，000元支付给了胡某全，余8，000元未向胡某全支付。2020年3月28日，盛某、何某娥向胡某全支付购房款50万元，为此胡某全出具《房款收据》一张。2020年4月16日，盛某、何某娥（购买方，乙方）与胡某全（出售方，甲方）签订《最终约定》，文书记载，1、双方约定于2020年4月21日前往闵行区房地产交易中心进行权属转移登记（权属变更）；2、乙方支付甲方购房款尾款92万元，原约定尾款100万元，扣除8万元作为甲方支付给乙方的赔偿金及退还原乙方支付的违约金和甲方偿付乙方的借款；3、双方约定如甲乙双方任何一方不管任何原因不能准时办理权属转移登记（权属变更），违约方愿意承担违约金为买卖合同总价的20％赔给守约方。就该约定中的8万元的组成，一审庭审中，盛某、何某娥、胡某全均表示包括胡某全就延期过户支付给盛某、何某娥的赔偿金30，000元、退还原先盛某、何某娥支付的违约金30，000元及胡某全偿付盛某、何某娥的借款20，000元。2020年4月21日，因涉案房屋当时除存有抵押权人为吴杰（即本案原审第三人）、债权数额为300万元、债务履行期限自2017年12月15日至2020年12月14日、核准日期为2017年12月19日的余额抵押登记，还存有限制人为上海市闵行区人民法院、限制文件编号为（2019）沪0112民初46292号（俞某）、限制起始日为2020年1月19日的司法限制，故盛某、何某娥与胡某全未能于当日办理涉案房屋的过户手续。遂盛某、何某娥与胡某全于当日签署协议，约定，由于胡某全的原因，导致交易过户延期至2020年4月29日前，甲方支付给乙方违约金1.20万元。同时，盛某与何某娥、胡某全、吴杰、案外人俞某、上海XX事务所的工作人员陈某签订《情况说明》，说明记载，胡某全欠俞某14万元，俞某已通过法院作财产保全，因胡某全无能力偿还，现俞某先撤销财产保全，此款由沈某担保偿还，吴杰收到胡某全87.50万元后，由吴杰给到俞某14万元，抵押证由俞某临时保管。后盛某、何某娥多次催促前述司法限制涤除情况，然直至2020年5月13日，前述司法限制才被涤除。至于抵押权人为吴杰的抵押登记尚存在。2020年5月11日，上海XX事务所的工作人员陈某通过微信群询问盛某何时回来；盛某表示20日才能回上海；陈某回复早点回来，现在基本能搞定了。2020年5月22日，上海XX事务所的工作人员陈某通过微信群向盛某、何某娥表示司法限制已经涤除，只剩吴杰一个抵押，盛某、何某娥准备好资金，明天有时间可以交易过户。吴杰在微信群中亦表示其会尽力配合。5月23日，陈某再次表示现查封已经撤销，抵押人吴杰也随时可撤销，故下周内交易完毕。5月24日，盛某表示其在开会，周一又要出差，下周回不来。此后陈某多次要求盛某、何某娥确定具体过户时间，但盛某、何某娥均称忙、没时间、无法确定或不回复。再查明，因胡某全延期过户的违约行为，上海XX事务所的工作人员陈某已将此前留存在其处的8，000元支付给了盛某、何某娥作为胡某全的违约金。对此，盛某、何某娥、胡某全亦在一审庭审中确认该8，000元不包含在《最终约定》中所载的8万元中。就该款现双方争议的是盛某、何某娥认为该8，000元系胡某全额外承诺给予盛某、何某娥的违约金，而胡某全认为其未作额外承诺、该款应当用于冲抵胡某全应向盛某、何某娥支付的逾期过户违约金。

 

上海市第一中级人民法院（2021）沪01民终3100号民事判决认为，系争房屋买卖合同属合法有效，双方均应按约履行。被上诉人未能及时涤除抵押，导致系争房屋无法按期过户，已经构成违约。一审法院考虑到合同履行的实际需要，认定上诉人先支付剩余付款，用于抵押涤除，客观上有利于被上诉人获得产权过户，并无不当。至于违约金数额的问题，一审法院考虑到合同约定的标准过高，综合衡量了被上诉人的主观过错与上诉人的实际损失，最终认定的数额符合公平合理的原则。【附一审裁判观点：盛某、何某娥与胡某全签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》《最终约定》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。现盛某、何某娥要求胡某全履行过户义务，而胡某全亦同意将涉案房屋过户至盛某、何某娥名下，但第三人的抵押登记尚存，在未清偿第三人的债务、涤除第三人抵押登记的情况下，无法实现涉案房屋的过户。对于第三人的债务，胡某全表示无力偿还，盛某、何某娥亦在一审法院多次释明后不同意代胡某全先行偿还。在此合同僵局的情况下，一审法院认为，虽根据涉案买卖合同《补充条款（一）》第8条“甲方承诺于权属转移登记日前（交易过户前）结清房屋内所有抵押，并且办理抵押注销手续完毕，否则甲方愿意承担违约责任及法律责任”及第4条“乙方支付甲方余额房款的同时，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”，应由胡某全先行涤除抵押，再由盛某、何某娥与胡某全同时进行尾款的交付和过户手续的办理，但鉴于盛某、何某娥与胡某全均有履行合同的意思，而盛某、何某娥尚有尾款92万元未向胡某全给付，该笔款项的支付也足以偿还胡某全欠付第三人的债务，故为保证合同能够继续履行、同时也保障第三人的合法权益，故一审法院就履行顺序作一定调整，由盛某、何某娥先行向胡某全给付尾款92万元，待盛某、何某娥给付后再由第三人及胡某全协助办理抵押涤除及涉案房屋过户的手续。就盛某、何某娥主张的逾期过户违约金，一审法院认为，胡某全作为涉案房屋的出售方按约办理涉案房屋的过户手续系其主要义务，然因胡某全未能及时涤除司法查封、抵押登记致使涉案房屋至今未能办理过户手续，胡某全的行为显然构成违约。盛某、何某娥要求胡某全承担逾期过户违约责任，符合双方约定，但就盛某、何某娥主张的违约金，一审法院认为，虽双方签署的《最终约定》载明“如甲乙双方任何一方不管任何原因不能准时办理权属转移登记（权属变更），违约方愿意承担违约金为买卖合同总价的20％赔给守约方”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。由此可见，违约金的金额应当与违约所造成的守约方的损失相适应。现盛某、何某娥未能举证证明胡某全的违约行为给其造成畸高的损失，而胡某全又对违约金的标准提出异议，要求一审法院予以调整，故一审法院在尊重双方约定的情况下，在考虑盛某、何某娥的实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况等综合因素，将对盛某、何某娥主张的逾期过户违约金金额予以调整。另就双方争议的8，000元，盛某、何某娥未能举证证明该款系胡某全额外承诺给予盛某、何某娥的违约金，故对盛某、何某娥的该点意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院酌定胡某全应当负担的违约金金额为180，000元（该款已包含了2020年4月21日双方确定应由胡某全负担的违约金1.20万元，同时也扣除了双方争议的8，000元）。】

来源：合同效力实务研究

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