房屋买卖合同无效了但赠与有效，房子还是要不回来

【裁判要旨】

虽然房屋买卖合同无效，但赠与合同真实有效且已履行完毕，一方无权要求将系争房屋恢复登记至其名下。

【诉讼请求】

徐某向一审法院起诉请求：

1.确认徐某与李某于2014年5月27日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2007125）无效；

2.将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权恢复登记到徐某、李某各占1/2产权份额。

【一审查明】

徐某的女儿赵某1是李某的母亲。

系争房屋原登记于徐某与赵某1名下，2013年4月18日，赵某1死亡，2014年3月6日，李某作为申请人，向上海市浦东公证处申请继承公证，上海市浦东公证处于2014年3月13日出具（2014）沪浦证字第2720号公证书，公证书载明，经查，申请人李某及公证事项的利害关系人徐某、李某均具有民事权利能力及相应的民事行为能力；系争房屋产权登记于赵某1、徐某名下，其中，登记于赵某1名下的部分产权份额系李某1、赵某1夫妻共有财产，赵某1死亡后遗有该部分产权中二分之一产权份额；被继承人赵某1的第一顺序继承人是丈夫李某1、女儿李某、父亲赵某2（已于1980年报死亡）、母亲徐某，未发现赵某1留有对系争房屋的遗嘱或遗赠扶养协议，现徐某、李某1均自愿表示放弃继承权，因此，赵某1的上述遗产由李某一人继承。

2014年4月17日，系争房屋的权利人变更登记为徐某、李某，双方各占1/2份额。

2014年5月27日，徐某与李某签订《上海市房地产买卖合同》，约定原产权人徐某百分之五十的产权现出售给李某，转让价款50万元，但未约定付款方式和付款期限。

2014年7月15日，系争房屋的权利人变更登记为李某一人。

另查明，2020年，赵某（徐某女儿）向法院申请认定徐某为无民事行为能力人，法院经审理后于2020年7月14日作出（2020）沪0115民特280号民事判决书，判决认定徐某为无民事行为能力人，指定赵某为其监护人。

2020年6月16日，徐某在上海市东方医院（南院）住院，出院记录中记载：入院时主要症状及体征：患者因“记忆力下降伴性格改变10年，加重半月”。

【一审判决】

一审法院经审理后认为，本案的争议焦点是徐某在2014年签订《上海市房地产买卖合同》时是否无民事行为能力。

首先，上海市浦东公证处在2014年3月作出的（2014）沪浦证字第2720号公证书中已明确认定，徐某具有民事权利能力及相应的民事行为能力；其次，（2020）沪0115民特280号民事判决书及2020年6月出院记录，仅能证明徐某在2020年被申请宣告无民事行为一案审理时处于无民事行为能力状态，不能证明2014年徐某即无民事行为能力。

综上，法院认定徐某在2014年签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》时具有民事行为能力。因此徐某无权以其无民事行为能力为由要求确认合同无效。李某主张双方是赠与关系，法院结合双方的《上海市房地产买卖合同》中未约定付款方式、付款时间，李某也未实际支付过房价款等情况，确认双方之间成立赠与合同关系。因徐某与李某之间确实不存在买卖合同关系，故双方的买卖合同无效，但赠与合同真实有效且已履行完毕，徐某无权要求李某将系争房屋登记至二人名下。

一审法院遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1986年《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，判决：

一、徐某与李某于2014年5月27日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2007125）无效；

二、驳回徐某的其余诉讼请求。

一审案件受理费8,800元，由徐某自行负担。

【上诉意见】

上诉人徐某上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：徐某在签订买卖合同时并不具备行为能力，对一审法院认定为赠与合同亦不予认可。涉案房屋是徐某名下的唯一房产，至今户口仍在房屋内，无理由将房屋无偿赠与他人。

被上诉人李某辩称，2020年的鉴定报告不能证明2014年徐某无民事行为能力。2014年徐某和李某等人还共同进行过公证，说明2014年徐某有民事行为能力，故徐某的上诉理由不能成立。

【二审判决】

一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。

二审中，李某明确表示徐某可以一直居住在系争房屋，保证徐某的居住权。

本案的争议焦点在于：徐某签署系争买卖合同时是否为无民事行为能力。

本院认为，徐某虽于2020年被认定为无民事行为能力，但并不能以此证明徐某于2014年即为无民事行为能力人，故本院难以认定徐某于2014年所实施的民事行为无效。虽双方之间并无买卖合同的对价，但家庭成员间以签订买卖合同但未要求支付对价的行为较为常见，不乏名为买卖实为赠与的实例，本案徐某以买卖的形式将其份额过户给李某，应视为赠与，本院对一审法院所作的认定予以认同。

综上所述，上诉人徐某的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8,800元，由上诉人徐某负担。

案号：（2022）沪01民终10978号

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