购买已出租的房屋惹纠纷

　　引言：购房者在购买二手房时，需明确“买卖不破租赁”，因此，业主在租赁期间出售房屋，并不影响租赁合同的效力，下文将以案说法。

　　法律上的“买卖不破租赁”的原则，是指“交易即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物”。简单来说，如果房屋交易之前已被出租，那么房屋交易并不影响租赁合同的效力，所以新业主即便买到房也可能无法入住。

　　案例：购买已出租的房屋惹纠纷

　　郭某在２０１５年４月通过中介购买了仁恒Ｇ５３公寓的一套二手房。正在欢天喜地地准备入住时却发现这套房子在出手前刚刚被出租了１０年。此时，承租人蔡某声称，当时该房业主借了外债，他作为担保人帮业主还了钱，一共有５００多万元。为此，该房业主和其妻子约定将这套房子抵给他，由于怕业主变卦，蔡某才写了这份租约，租期１０年。按照法律上“买卖不破租赁”的原则，蔡某认为自己租房子在先，郭某买房子在后，所以她有权租住这套房子１０年，郭某面临买了房子却无法入住的局面。

　　分析：房屋信息要知晓，租赁买卖不能破

　　购房者在购买二手房时，需明确“买卖不破租赁”，因此，业主在租赁期间出售房屋，并不影响租赁合同的效力。

　　值得注意的是，具有法律效力的租赁合同必须备案，《城市房屋租赁管理办法》第三章第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第十四条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后３０日内，……到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”

　　但在实际操作中，很少有租赁之后去办理登记备案的，正如案例中的所谓“租赁”实质上市不存在的，既没有完备的租赁合同，也没有实际支付租金。这样的租赁在法理上是不成立的。

　　注意：提前了解房屋租赁情况，顺利入住免纠纷

　　虽然以上案例中租赁不成立，但是在实际交易过程中经常会有因房屋有租约导致新业主无法入住的情况，因此购房者需要特别小心，警惕“已出租”房屋交易风险：

　　１、提前了解房屋租赁情况，如着急自住，就应避开有租约的房屋；

　　２、若交易房屋有备案的租赁合同，那么买方最好和卖方书面确认交房时间、出租房屋孳息归属等问题，以便维护自身合法权益。