哪些情形下承租人不能主张优先购买权？

　　摘要：承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。下文上海经验丰富的房产律师为您详细介绍。

　　《合同法》第２３０条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第２４条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形：

　　１、房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。

　　２、出租人将房屋出卖给近亲属情形。亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。

　　３、出租人履行告知义务后，承租人在１５日内未明确表示愿意购买的。本项是对合同法第２３０条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。因此，本项将承租人接到通知后１５日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。

　　４、购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。物权法第１０６条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。