未经出租人同意　转租行为一定无效吗

　　摘要：根据相关司法解释规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。下文上海房产买卖律师为您详细介绍。

　　【案情简介】

　　２００９年８月３日，张某与陈某签订房屋租赁合同，张某将其所有的房屋一处出租给陈某居住。合同约定，租期５年，每年租金　２万元，陈某应于每年　８月３日前支付下一年度的租金。２０１０年７月２０日，张某到出租屋处收取租金时，发现该房屋由李某实际使用。陈某告知张某其已于２０１０年初将该房屋转租给李某，张某当时未提出异议，并直接从李某处收取租金２万元。　２０１１年７月，张某单方要求提高租金，被陈某拒绝。张某遂于２０１１年８月以陈某擅自转租为由，向法院提起诉讼，要求解除租赁合同，返还房屋。

　　一审法院经审理认为，张某在２０１０年７月２０日收取租金时，对于陈某将房屋转租给李某的事实已经知晓。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第１６条的规定，张某并未在６个月的期限内提出异议，应推定为同意转租，因此其再以陈某擅自转租为由要求解除租赁合同，法院不予支持。据此判决：驳回张某的诉讼请求。宣判后，张某不服，上诉至青岛中院。青岛中院经审理作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。

　　【法官点评】

　　转租作为一种配置资源，提高资源利用效率的行为，普遍而频繁地出现在经济生活当中。转租关系中存在三方当事人，即出租人、承租人和次承租人。根据我国合同法第２２４条第２款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这里的“解除合同”指的是出租人有权解除其与承租人之间的合同，而一旦出租人解除其与承租人之间的合同，则承租人不再对租赁房屋享有任何权益，故承租人与次承租人之间的转租合同亦丧失履行的基础。但是，由于法律没有明确规定出租人行使解除权的时限，因此在实践中容易导致转租合同的效力长期处于不稳定的状态，既不利于保护次承租人的利益，也不利于充分发挥物的使用价值。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第１６条第１款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。”这种通过规定权利行使期限的方式保护出租人的利益，属于一种折衷的作法，既可以防止承租人擅自转租损害出租人的合法权益，同时也可以使出租人的权利行使受到一定的限制，减少次承租人的交易风险。

　　本案中，张某在２０１０年７月２０日收取租金时，已经知道转租事实的存在，其应在６个月内即２０１１年１月２０日前向陈某提出异议。由于张某未在法定期限内提出异议，根据上述司法解释的规定，可以推定张某同意陈某的转租行为。张某于２０１１年８月以陈某擅自转租为由向法院提起诉讼，因其已经丧失解除权，故其诉讼请求不能得到法院的支持。