法拍房遭遇长期租赁合同，有猫腻！

　　2018年，陈先生通过司法拍卖购得一处房产，

　　当他办完过户登记喜提房产时，屋内却有“租客”突然现身，

　　对方还出具了房屋租赁合同，白纸黑字写着租期6年、租金共计10万!

　　明明是自己拍卖所得，突然出现的“租客”是怎么回事?

　　当租赁合同遇上抵押权，优先保护哪一个?

　　遇到虚假租赁合同

　　哪个才有法律效力?

　　基本案情

　　拍卖原由

　　向某与刘某某民间借贷纠纷一案，仲裁裁决发生法律效力后，因被执行人刘某某没有履行生效法律文书确定的义务，向某向广东省深圳市中级人民法院申请强制执行，请求强制被执行人偿付25万余元及利息等，该中级法院于2018年11月14日依法受理。

　　在执行过程中，法院查封了涉案抵押房产即被执行人刘某某的房产，其抵押登记日期为2018年2月6日，申请执行人申请处置上述房产以清偿本案债务。

　　在各方就上述房产的处置议价不成后，法院通过司法拍卖平台对该房产进行公开拍卖，最终由陈某某以366万余元竞得。

　　拍卖成交后，买受人陈某某付清了余款，深圳市中级法院依法作出执行裁定书，将该房产强制转让给买受人陈某某。

　　另起波澜

　　办理过户登记后，陈某某发现上述房产被案外人李某某、魏某占有使用。李某某向深圳市中级法院提交了一份房产租赁合同，合同签订日期为2018年3月26日，租赁期限为6年，全部租金为10万元，李某某已于2018年7月15日前一次性付清全部租金。

　　李某某主张，根据“买卖不破租赁原则”，其有权继续使用上述已拍卖房产。买受人陈某某则认为，上述房产租赁合同签订时间接近竞买日，且租期较长，租金一次性付清，有虚假租赁嫌疑。双方对此产生争议。

　　审查结果

　　经审查，发现涉案房产办理抵押登记的日期为2018年2月6日，而案外人李某某提交的租赁合同签订日期为2018年3月26日。故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，认定案外人李某某、魏某不能依据其提交的租赁合同占有涉案房产，陈某某有权要求案外人李某某、魏某搬离。

　　李某某、魏某经法院告知后，仍拒不搬离。法院在上述房产张贴清场公告，对该房产进行断水断电，并告知将依照民事诉讼法相关规定对二人进行处罚，并通过大数据对其住所、工作单位等信息进行查询，作出拘留决定书。此后，李某某、魏某主动搬离了涉案房产。

　　本案涉及的难点是房产拍卖后涤除租赁的问题。在执行实践中，时常遇到案外人根据租赁合同，提出继续占有和使用拍卖房产的情况。其法律依据，在于民法上的“买卖不破租赁”原则。

　　所谓“买卖不破租赁”原则，根据《合同法》第二百二十九条，是指“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条第二款也作出了类似规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”该原则主要适用于土地、房产等不动产的租赁，旨在保护承租人的权益，避免因不动产的物权变动损害承租人的合法利益，有利于维护社会经济秩序的稳定。

　　但在法律上，该原则受到一定的限制，特别是当承租人的承租权与抵押权出现冲突的时候。这种冲突通常表现为以下两种情况：

　　一是财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立，在此情况下，仍然应当遵循“买卖不破租赁”的原则;

　　二是财产所有人将财产先抵押后出租。在此情况下，根据“物权优于债权”的原则，一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物以清偿债务，租赁合同不具有对抗效力。

　　对于抵押登记后签订的租赁合同，因其不具有对抗效力，承办法官可以径行涤除以保障买受人的合法权益;对于抵押登记前签订的租赁合同，特别是那些租期较长、一次性付清全部租金、租金明显低于市场价的租赁合同，也应结合银行转账流水、承租人经济情况等进行严格审查，以免案外人通过虚假租赁合同影响买受人入住。