我们知道《民法典》第725条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即“买卖不破租赁”制度。因此，构成买卖不破租赁的构成要件有三:①不动产或动产租赁合同有效;②出租人已将租赁物交付给承租人，承租人按照租赁合同占有租赁物期间;③因买卖、互易、赠与、投资、抵押权实现、继承、遗赠、企业合并等原因，租赁物所有权发生变动。法律效果是：租赁物的新的所有权人法定承受该租赁合同，即原租赁合同的权利义务内容(包括租金、期限等)维持不变，新的所有权人自取得租赁物所有权之时，法定承受原出租人的合同地位。那么，当发生买卖不破租赁情形时，承租人预交的租金或保证金应如何处理呢?有的承租人选择与新的所有权人重新签订租赁合同并交保证金与新所有权人，并向原所有权人主张保证金退还;有的承租人选择向原所有权人主张依据合同约定直接用保证金抵扣租金。实践中，承租人的不同选择，对承租人的利益保护存在着不同，以下是笔者搜集的案例，反映承租人的不同选择，司法实践中法院是如何判决的，以供各位分析参考。案例一:金中大纺织有限公司与双宏展洗涤有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书裁判要旨:吴新跃作为双宏展公司的发起人，为设立双宏展公司，与金中大公司签订《厂房服务合同》，属于公司前行为，原审对此认定是正确的。合同约定租赁期限自2011年12月15日起至2016年12月14日。合同签订后，双宏展公司依约向金中大公司支付了合同项下的租金、保证金等费用。由于金中大公司与案外人纠纷，讼争厂房在租赁期间经拍卖，兆裕公司于2012年10月12日竞拍取得，根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，《厂房服务合同》对兆裕公司有效。双宏展公司主张其与案外人兆裕公司签订租赁合同，自2012年10月12日开始向兆裕公司支付租金、物业管理费、履约保证金、水电保证金的行为，则系双宏展公司自愿，但双宏展公司以此为由，要求金中大公司退还2012年10月12日至2012年12月14日的租金、物业管理费及保证金等，没有法律依据。原审法院以兆裕公司自2012年10月12日竞拍取得讼争厂房所有权之后，金中大公司丧失厂房所有权，不能履行与双宏展公司的厂房服务合同为由，判决金中大公司返还2012年10月12日之后的保证金、厂房租金等的理由，不符合上述条文规定，原审判决不当，应予改判。案例二:王葆昌与徽都国际大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书裁判要旨:《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反强制性法律规定，应为合法有效。王葆昌依照约定履行了支付租金及保证金的义务，其支付相对方虽系马万军个人，但马万军时任黄山徽都公司总经理，且在《房屋租赁合同》和《补充协议》上签字确认，王葆昌有理由相信马万军有权代表徽都公司收取租金和保证金。事实上，徽都公司也认可马万军代收租金的行为。故本院认定王葆昌已履行了支付10万元保证金的义务，对徽都公司未收到10万元保证金的抗辩不予采纳。徽都公司虽然将案涉房屋转让给汪剑州，但依据“买卖不破租赁”原则，租赁合同对新所有权人汪剑州仍然有效。汪剑州在买受案涉房屋时，对《补充协议》及10万元保证金并不知情，但经本院释明后，汪剑州在庭审中明确表述同意按《房屋租赁合同》和《补充协议》继续履行，并由其本人向黄山徽都公司主张10万元保证金。综上，本院认为，王葆昌在《房屋租赁合同》和《补充协议》未依法解除的前提下，向徽都公司主张返还10万元保证金并承担相应利息损失的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院依法不予支持。裁判要旨:关于保证金应由谁来返还的问题，本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，买受人将取代原出租人与承租人形成租赁关系。案涉商铺被交易，被告颜某已将其与原告的全部权利义务转让给第三人褚某。被告颜某收取原告曾某租赁保证金10000元，但该保证金在案涉房屋买卖时抵扣房款，该保证金由商铺新的出租人即第三人褚某收取。租赁期满后，曾某应向褚某主张返还保证金。经本院释明后，原告拒不变更诉讼请求，坚持要求被告返还保证金，故曾某主张颜某返还其保证金10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，以上三个案例均说明，如果出现“买卖不破租赁”的情形时，承租人选择与新的所有权人重新签订租赁合同并交保证金，对之前向原所有权人交付的保证金要求其予以退还是比较困难的，对承租人的利益保护不利。案例四:曾建荣与广西玉淳餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书裁判要旨:2014年9月10日，被告玉淳餐饮公司(乙方、承租方)与第三人荣和置业公司(甲方、出租方)签订一份《房屋租赁合同》……。2015年4月1日，第三人荣和置业公司与原告曾建荣签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定曾建荣向荣和置业公司购买荣和山水绿城项目B3组团1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼的二层203号房……关于租赁履约保证金应否在本案中抵扣。根据《房屋租赁合同》第六条关于履约保证金的约定，租赁期满或合同解除后，租赁履约保证金抵扣欠付费用、租金等费用后，剩余部分应无息返还。根据上述约定，虽然双方约定交付的该款项为履约保证金，但由于双方又同时约定该款可抵扣原告的应付款项，故在原告出现拖欠费用时，该款可作为应付款项予以扣除，玉淳餐饮公司据此主张租赁履约保证金抵扣本案应付款项，本院予以支持。曾建荣依据约定“逾期超过10日的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还”的约定主张租赁履约保证金不应抵扣相应款项，但从该合同整体解释来看，关于违约责任第(三)款同时还约定了违约一方应支付另一方违约金，说明双方对于违约责任作出了对等的权利要求，该合同第十七条第(二)款约定履约保证金不予退还，并未否定前述合同条款中履约保证金应先抵扣应付费用的约定，两者并不相悖，故本院对曾建荣的该主张不予支持。根据《房屋租赁合同》第六条的约定，租赁履约保证金应在合同解除时抵扣应付费用，抵扣后，玉淳餐饮公司仍应支付的租金为20980元(35914元-14934元)。案例五:刘芳与王杨及第三人大连万鼎置业有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书裁判要旨:同时，通过庭审中当事人的表述，被告于2016年11月6日才知晓案涉房屋的购买方系原告，而此前，第三人告知被告将租金直接交付给新的所有权人。故在以上种种实际情况下，要求被告于2016年9月20日支付第一年租金是不现实的，该条款没有如期履行的可能。而实际上，被告在2016年11月6日知晓原告系新的所有权人后，于2016年11月9日即向原告支付了1万元租金，并交纳了1万元保证金，属合理时间范围内。原告主张被告给付“2016年9月21日至2016年11月9日的第一年租金滞纳金”不妥，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于第二年租金的支付，《租赁合同》中约定“2017年8月20日支付2017年9月20日至2018年9月19日的租金1万元”，被告未能按期给付。但根据合同对保证金的约定，“如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权敦促其履约，若经敦促乙方仍不履行合同规定的义务或乙方经敦促虽已履行了义务但仍给甲方造成损失的，则甲方有权扣除全部或部分“保证金”来抵偿任何乙方欠缴之款项以及应赔偿甲方的损失(包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费、各类违约金、赔偿损失金等应付款项)。在甲方按本合同规定用‘保证金’冲抵乙方‘应付款项’后，所持‘保证金’少于合同规定数额时，乙方须在接到甲方书面通知后五天内将‘保证金’补足”，意味着在被告未能如期支付租金的情况下，原告可以扣除保证金用以冲抵租金，而被告需在原告书面通知后五日内将保证金补足。本案中，被告确系持有保证金，可于2017年8月20日以其冲抵租金，而后未予书面通知被告补足保证金，而于2017年11月14日向本院提起诉讼。2017年11月23日，本院将起诉状送达至被告，视为被告收到原告主张被告欠付款项的通知，被告于当日向原告支付第二年租金1万元，可视为如期将保证金补足，且该过程并未损害原告实质权益，故原告主张被告给付自2017年8月21日起的租金滞纳金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，以上第四、第五案例说明，承租人选择向原所有权人主张，按租赁合同中约定的用保证金抵扣租金的做法，法院是支持的，这种情况下，承租人因用保证金抵扣新所有权人要求给付的租金，在能够足额抵扣或承租人及时补足的情况下，新所有权人主张承租人构成违约，向承租主张租金滞纳金的，法院不予支持。另外，《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》中对这一问题也有相关论述“就承租人而言，其得以预先支付租金对抗受让人之租金请求权。同理，承租人亦得以其预先支付租金(清偿)对抗新所有权人之租金请求权。……在所有权变动之前原所有权人预先收取的租金，新的所有权人可以基于物上请求权或者不当得利返还请求权，请求原所有权人返还。承租人不负有就已经预先交付的租金再次向新所有权人给付的义务。”同理，笔者认为此处解释也应包括承租人预先支付的保证金。因此，通过对《民法典》的合同编司法解释的探讨和对以上案例的总结，大家可以看出，在出现“买卖不破租赁”的情形下，承租人的选择至关重要。而且，作为承租人或出租人在起草签订《房屋租赁合同》时，对出现“买卖不破租赁”的情形时的保证金条款的约定也一定要清晰明确，以有效避免今后诉讼中出现的不必要纠纷。
沪公网安备31010702006145
