房屋租赁合同中出租人交付义务履行的认定

本案的争议焦点在于启才公司的法定代表人出具的接收案涉租赁房屋的收条以及启才公司对案涉租赁房屋的短暂装修，是否可视为美盈公司已履行完毕房屋交付义务。

1.继续性合同的义务履行并非一个节点便可完成，而是一个履行过程。

房屋租赁合同作为典型的继续性合同，其履行是在一定的继续时间内完成，而不是一时或一次完成。本案中，虽然启才公司的法定代表人已向美盈公司出具收到房屋的收条，并开始对案涉租赁房屋进行装修，但并不能说明美盈公司交付租赁房屋的义务已履行完毕，因为启才公司与美盈公司约定的租赁期限为20年，故美盈公司应保证在20年内启才公司对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利。启才公司仅在装修的数日里占有案涉租赁房屋，而后即遭房屋有权占有人二建公司阻拦和驱逐，未能继续占有使用案涉房屋，而后该案涉房屋也一直由二建公司实际占有使用，故美盈公司的交付义务并未完成。

2.无产权纠纷应包括对房屋的占有、使用、收益等权能都不会产生纠纷。

中院第一次审理时认为案涉房屋的所有权在双方签订租赁合同时登记在美盈公司名下，故美盈公司是有权签订租赁合同，不是无权处分，而美盈公司与二建公司之间的纠纷导致二建公司实际占有使用案涉房屋，并不属于产权纠纷范畴。但产权纠纷并不仅是指无产权登记纠纷，还应包括出租人应保证承租人对房屋享有正常的占有、使用和收益的权利。民法典第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，因美盈公司拖欠二建公司的建设工程款，后双方协商由二建公司占有使用案涉房屋，美盈公司在明知无法交付案涉房屋情况下仍与启才公司签订房屋租赁合同，显然违反民法典第七百零八条，更有悖于诚实信用原则。

3.启才公司享有法定解除权，美盈公司应承担履行不能的违约责任。

民法典第七百零三条中规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，二建公司对案涉房屋的占有在由贵州高院以院长发现程序提审的判决书中已明确属于有权占有。故启才公司对案涉房屋的占有、使用的合同目的无法得以实现，启才公司当然享有民法典第五百六十三条第一款规定的法定解除权。同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十九条的规定，合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。故美盈公司还应按照房屋租赁合同的约定赔偿违约金。