首席律师
崔萍律师，硕士，上海市新华律师事务所。崔律师执业十余年，具有深厚的法学理论功底及丰富的诉讼经验，坚持“诚信服务、勤勉尽责”的执业原则，秉承“实现客户合法利益最大化”的执业理念，赢得众多客户的一致赞誉。上海市新华律师事务所律师。崔律师执业十余年，具有深厚的法学理论功底及丰富的诉讼经验，坚持“诚信服务、勤勉尽责”的执业原则，秉承... [详细]
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房屋租赁合同风险防范
来源：上海房产律师网 作者：上海律师 时间：2024-03-25
合同管理是减少合同纠纷、防范法律风险的途径。承租人与出租人就租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议，直接影响当事人的利益。而在租赁的过程中多半只关注了租金、支付方式和期限等的问题，从而忽略了许多的小问题。因为这样的不确定因素从而导致了许多的合同纠纷的发生。这里，为大家归纳一些在门店租赁合同与房屋租赁合同上时常会遇见的问题，希望大家看完之后会有所收益，能够帮助减少住房风险。
(1)签约主体不清楚
企业租赁时签约主体不清、签约者权限不明往往会导致发生纠纷。而且通常是和企业签约较为多。许多店面与企业在实际的交易过程中，可能是与企业签约，也可能是与企业的业主或者股东签约；而且签约人不一定就是交易者本人，还可能是其代理人。这些因素叠加起来，构成了重重法律障碍和风险，一旦大意，就可能导致经济上的损失。而涉及比较广的就是餐饮行业，餐饮行业的租赁合同一般是直接和业主签约。如果与你签约对象和业主不一致，则需要进一步核实签约人是否为有效的授权人？是否是转租者，有无转租权？另外，承租方也要明确自己的身份，注意使用不正确的身份会导致的合同上的纠纷。
典型案例
张某向万里公司承租了数间房屋，但是万里公司并非产权人，海丰公司才是。海丰公司拒绝追认合同效力。2005年1月20日，张某与万里公司签订《房屋租赁合同书》，双方约定：万里公司同意将坐落于文山路98号楼的数间房屋租给张某使用。合同签订后，万里公司将房屋钥匙交付给张某，张某开始以“金桥大酒店”的名义，根据餐饮业的经营需要对房屋进行装修，购置相关设备，招收员工并进行了一定时期的广告宣传。2005年3月20日，海丰公司书面通知张某：“你们协议所指向的租赁物业的所有权不属万里公司，我单位也从未委托万里公司对外签订房屋租赁合同，故你与万里公司签订的房屋租赁合同无效，望你接函后务必于十日内与万里公司协商解除合同，逾期我单位将依法行使权利。”并附有房屋权属的证明。2005年4月7日，万里公司以电报形式通知张某解除合同，理由是：“查证后得知该房产权不属我公司。”
于是张某提起诉讼，要求万里公司、海丰公司连带赔偿包括装修装潢、购买办公及酒店用品、员工工资、广告宣传等各项损失共计219087.08元。法院经审理认为，万里公司以其无产权的房屋与张某签订租赁合同，海丰公司在得知后即以书面形式拒绝追认，故万里公司与张某签订的租赁合同无效。万里公司在明知自己无产权的情况下仍与张某签订租赁合同，违背了诚实信用的原则，由此致使合同无效，应当赔偿张某为准备履行合同所支出的合理费用。对于张某要求被告赔偿各项损失的可确定数额的合理部分，予以支持。
据此判决：一、万里公司赔偿张某92377.78元。二、驳回张某对海丰公司的诉讼请求。案件受理费5800元，其他诉讼费400元，共计6200元，由原告承担3585元，被告万里公司承担2615元。一审宣判后，被告万里公司不服提起上诉，威海市中级人民法院依法驳回上诉，维持原判。张某虽然部分胜诉，但仍然有部分直接损失未获得赔偿，且经营终止。
(2)相关证件无法办理
许多门店不去具体了解物业的情况，有时听信相关人员的口头描述，就轻易签约、装修，等开张营业了才发现无法办理相关证照，到这个时候一切都晚了。门店企业承租物业不能办理相关证照而引发纠纷、导致合同解除的案例实在太多了，是一个非常重大的法律风险。要记住一点，证照是你企业的身份证，是企业的法律主体证明，是开办企业的核心要素。要是没有相关证照，企业要么关门，要么偷生。如果只是因为无法办理相关证照，而没有违反法律的强行规定，相关租赁协议却是合法有效的，即使最终解除合同，餐饮企业仍需缴纳房租，承担损失；如果有大量装修，损失将更加惨重。
上海顺基投资管理有限公司与徐某某房屋租赁合同纠纷。2006年10月20日，顺基公司与徐某某签订一份《房屋租赁合同》，约定：顺基公司将溧阳路甲号(底楼邻乙号部分)建筑面积约200平方米房屋出租给徐某某。徐某某将租赁房屋用作开设酒店等项目。徐某某的经营执照、消防许可、卫生许可证等相关必须申办的手续全部由徐某某自行负责；租赁期为6年。
租赁合同签订后，徐某某将租赁房屋装修后用于开办餐馆。由于租赁房屋性质为厂房，未能办妥餐饮营业执照，并因此拒付租金。徐某某无证经营一段时间后停止经营。顺基公司起诉要求徐某某支付房屋租金及使用费，徐某某反诉要求补偿房屋装潢损失。法院经审理后认为，顺基公司、徐某某签订的《房屋租赁合同》合法有效。由于租赁房屋性质为厂房，徐某某无法办理取得餐饮营业执照并因此拒付租金，双方租赁目的均无法实现，现顺基公司要求解除合同，依法应予以支持。合同解除后，徐某某应当将租赁房屋返还顺基公司，顺基公司亦应返还徐某某房屋租赁保证金16666元。对此（合同解除），顺基公司、徐某某均有过错。且事实上，徐某某至今未能办妥相关营业执照，无法正常经营。
因此，对拖欠的房屋租金及使用费，法院将根据诚实信用及公平原则，综合顺基公司、徐某某的过错程度及徐某某对租赁房屋的实际使用情况酌情予以调整。顺基公司、徐某某均有过错，且租赁房屋现有的装潢确有可利用价值，装潢残值应由顺基公司做出相应补偿，租赁房屋内可移动的物品，则由徐某某自行拆除。
《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：1.因重大误解订立的。”
《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
(3)物业无法提供产权证
广州市华信兴业经济发展有限公司与广州生记餐厅、广州生记大酒楼、卢锦新等场地租赁纠纷案，(1999)穗中法房初字第51号。生记餐厅租用的场地在广州市天河路631号。房屋尚未取得房产证，也无法提供上述房屋合法报建的任何材料及证据。法院认为：该房屋至今尚未取得合法产权证，出租方也不能提供该屋具有合法报建及产权归属的有效证据，（业主）将该屋出租给被告生记餐厅使用，违反了房屋租赁的有关规定，故双方所签订的《租赁华信公司办公楼一、二、三楼合同》，应属无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”
《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。”
(4)面积上与实际不符合
合约面积与实际面积往往有误差，这会导致纠纷。业主要求从高计价，租户主张从低计价。这种纠纷并不会当然的导致合同解除，可能会产生租金金额的争议。还有一种情况是，业主没有按照合同约定完全交付物业，而是部分交付；在不影响经营的情况下，只能扣除该部分房租，而不能解除合同。
宝钢集团企业开发总公司与上海虹口鑫旺府餐饮管理有限公司租赁合同纠纷案，(2002）沪二中民二（民）初字第182号。宝钢集团与鑫旺府签订了《欧阳花苑租赁合同书》，双方在合同中约定：租赁房建筑面积为11546.11平方米。合同生效后，宝钢集团依约向鑫旺府交付了租赁房屋，鑫旺府经过装修后正式对外营业。鑫旺府进场才发觉，宝钢集团提供的租赁房屋比实际面积少了4000多平方米。为此，鑫旺府向宝钢集团相关人员反映要求重新核定面积，调整相应租金，并要求暂缓支付租金。宝钢集团以此为由，起诉要求鑫旺府解除合同。法院经审理认为：由于鑫旺府缓交租金有一定的理由与事实依据，不构成宝钢集团要求解除租赁合同的理由及依据，故宝钢集团之诉讼请求于法无据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
(5)面对不可抗力
典型案例
张某租赁王某的房屋及有关设备用于经营。因非典疫情，张某所经营大酒店被淇县人民政府五部门联合查封，致使张某无法正常经营。张某遂诉至淇县法院要求解除租赁合同由王某返还租金11820元及给付租赁物修理费用2325元，赔偿损失6000元。王某认为非典不属不可抗力，同意顺延租赁时间，不同意解除合同。原审法院经审理认为非典对原告履行合同造成不利影响是事实，但并没达到只有解除合同才能消除对原告不利影响的程度，双方还可以通过变更合同内容等让步方式进行协商解决，且被告也表示可以延长承包期限，但因原告原因，使得合理变更合同，继续履行合同成为不可能。因此，对解除合同造成的损失大部分应由原告承担，据此判决双方于2002年10月5日签订的租赁合同终止履行，原告张某将酒店及设备交还被告王某，王某给付张某二个月的租赁费4667元及租赁物维修费2166元。
王某不服一审判决，向鹤壁中院提起上诉。法院经审理认为：“非典”疫情具有不可预见性，当“非典”疫情影响到合同履行时，应属不可抗力，而本案中张某坚决不同意继续履行合同，以致双方对变更合同难以达成一致的意见，故可以考虑解除合同。最终，双方当事人达成了一致的调解协议，双方签订的租赁合同予以解除，王某一次性给付张某5000元款，张某将酒店及相关设备返还王某。
涉及相关法律法规
《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
《中华人民共和国合同法》第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。”
《中华人民共和国民法通则》第153条的规定：不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
从事门面的一定要注意这些问题，你所涉及的并不只是押金、价格和定金那么简单，随时注意好身边的小细节，要不会造成更大的风险投资，今年都不易，希望能够帮助在外创业的您！
(1)房屋转租需谨慎
①，转租人需得到出租人的同意方可转租房屋使用权
《合同法》第224条与《民法典》第716条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”
②，无论是出租人还是承租人都可在转租中获取收益
《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“出租人可以从转租中获得收益。”
《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：“转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。”转租后，承租人的义务加重了，所以法律应该允许承租人从转租中获益。
(2)书面形式很重要，拒绝空头协议
《民法典》第707条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采取书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”
《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。
期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律保护的，合同当事人双方均应按照口头约定执行。
(3)看清房屋性质，避免不可租的房屋出现
(4)房屋装饰需商定，认清责任划分
《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效等具体情况，适用不同的处理规则。
《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理做出明确约定。
(5)增设要得到同意，不要擅自改变房屋
《民法典》第715条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《合同法》第219条的规定：“出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。”
来源：网络
沪公网安备31010702006145
