离婚房改房能否要求分割？

　　引言：房改房是指根据国家购房政策，职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以市场价、成本价或标准价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。离婚房改房能否分割呢？

　　【案情简述】

　　唐先生与夏女士于１９９０年经人介绍相识，不久便登记结婚。两人结婚初期感情尚好，生育一子小虎，但后来因丈夫迷恋赌博，双方感情出现危机。２００３年，夏女士提出离婚。唐先生表示同意，但双方在财产分割方面产生争议。原来，１９９７年，唐先生根据当时的房改政策，通过优惠售房政策购买了本单位的一处房产，并取得了房产证。针对这一房产，唐先生认为，该房改房是单位给予自己优惠的基础上购买的，应当是自己的个人财产，并且同意偿还购买该房产时妻子夏女士所支付的一部分款项；而夏女士认为，该房改房是在夫妻婚后取得的，是夫妻共有财产，应当予以分割。夫妻双方争执不下。唐先生遂起诉到人民法院。

　　人民法院受理了此案，经审理后认为，原告唐先生与被告夏女士感情确已破裂，经调解无效后，判决原、被告双方离婚；判决孩子小虎归夏女士抚养，唐先生每月支付儿子生活费人民币４００元，孩子的医疗费和教育费由原被告双方各负担一半，至儿子能独立生活时止；该房改房是原告唐先生与被告夏女士在婚姻关系存续期间所得，应当认定为夫妻共有财产，根据法律的规定，判决改房产归夏女士所有，根据市场估价，该房产市值为４０万元，判决夏女士支付唐先生人民币１６万元。

　　【律师分析】

　　所谓房改房是指根据国家购房政策，职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以市场价、成本价或标准价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。根据国家购房政策，职工以市场价和成本价购买的公房，产权一般归个人所有；而以标准价购买的公房，由个人和单位共享产权，产权分割按照标准价所占成本价或市场价的比例来确定，个人只取得其中的部分产权，另一部分产权归单位所有；按照标准价出售的公房，国家鼓励职工补足成本价价款，以取得另一部分单位的产权。以市场价购买的公房，职工享有完全的所有权，即占有、使用、收益、处分的权利；但是，按成本价或标准价购买的公房的产权通常是该房屋的占有、使用的权利通常归产权人，但处分权上有一定的限制即该房屋通常不能办理赠与，在收益权上也受到一定的限制，如果直接上市交易，有的除需征求原产权单位是否行使优先购买权外，还需补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。

　　对于这种以优惠价格购买的公房，人民法院在处理夫妻双方离婚时产生的产权纠纷时，房改房的产权应当如何认定，是否应当进行分割？主要根据房屋产权取得的时间以及购房价款交付时间为限，分以下四种情况。

　　第一种情况，如果在婚前取得了公房产权，无论是全部的产权还是部分产权，根据《婚姻法》第１８条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产……”所以该部分产权是夫妻一方的个人财产，在夫妻双方离婚时，人民法院应当判令产权不变，不应分割；

　　第二种情况，婚姻关系存续期间取得的产权，无论是其中的一部分还是全部，对于该部分或全部产权，根据《婚姻法》第１７条的规定，房屋产权为夫妻共同所有，应当进行分割；

　　第三种情况，对于婚姻关系存续期间尚未取得产权的公房，如果婚姻关系存续期间已经交付了市场价、成本价或标准价而离婚时没有办理产权登记，该房产应该归夫妻共同所有，但人民法院不应进行处理，待取得产权后，再另外起诉进行分割；

　　第四种情况，对于离婚后取得产权，而且是离婚后夫妻一方才交付购房的价款，人民法院当然应当认定为夫妻一方的个人财产，不应进行分割。

　　上述四种情况基本解决了发生夫妻房改房产权纠纷时是否应当分割的问题。

　　对于已经明确应当进行分割的房改房，如何具体分割呢？首先，夫妻双方可以协商约定夫妻共有的房改房如何分割，协商分割时除了尊重双方的意思表示以外，还应本着公平原则；其次，对于协商不成的，可以起诉到人民法院，人民法院也应当首先本着公平原则在夫妻双方之间调解；再次，如果调解不成的，人民法院应当判决。在判决中，原则上，对于以成本价或标准价购买的房改房，应按市场价分割。对于谁应当获得房产，应当本着照顾妇女、儿童合法权益原则，一般归抚养子女的一方所有，但是分得住房的一方应按等价原则给予另一方相当于该住房市场价值一半的补偿。当然，对于无过错一方，应当适当照顾。

　　本案中，唐先生和夏女士是在婚姻关系存续期间取得的房改房所有权，因此，该房改房是夫妻共有财产，应当予以分割。双方首先协商分割不能达成一致意见。法院受理此案后，本着保护妇女儿童利益的原则，把该房改房判给抚养孩子的夏女士是正确的。当然，对于唐先生，法院根据该房改房的市场估价４０万元，然后由于唐先生的过错，所以判令夏女士支付给唐先生１６万元，在法律适用上也是正确的。

　　总的来说，司法实践中应把握好以下几个原则：

　　第一，购房优惠政策夫妻均享原则。婚姻关系存续期间取得的房改房，不属于职工个人的财产，也不是家庭共同共有财产，而应是夫妻双方的共有财产。

　　第二，调解原则。尊重夫妻双方的共同意思，尽量将矛盾化解。

　　第三，照顾妇女儿童合法权益原则。房改房分割要有利于子女成长，对抚养子女方应给予照顾；没有子女的，尽量照顾女方。第四，照顾无过错方原则。对于离婚无过错方应当给予适当补偿。

　　【律师提醒】

　　我国的住房制度改革不断深化，从公房租赁到房改售房又到房改房上市，从福利分房到实行住房公积金制度又到住房货币补贴。住房不断商品化的这种趋势使房产纠纷不断，特别是夫妻离婚房产纠纷更是不断。对于这种夫妻离婚房产纠纷的处理，首先尊重夫妻双方的意思表示，进行调解；如果调解不成的，人民法院应当本着公平的原则判决，并给予妇女儿童及抚养子女的一方以适当的照顾。

　　【法条链接】

　　　房改房土地登记规则（试行）

　　第一条　为了加强土地产权产籍管理，规范房改房土地登记工作，促进房地产市场健康发展，根据《城镇地籍调查规程》、《土地登记规则》、《变更土地登记规则》等有关规定，结合南宁市的实际，制定本规则。

　　第二条　本规则适用于南宁市行政区域范围内各行政机关、企业、事业单位及直管公房的房改房土地登记。

　　第三条　房改房土地登记属土地变更登记，由房改房单位与取得房改房产权的个人共同申请，并由房改房单位统一组织向土地管理部门申报登记。

　　第四条　房改房土地登记依照下列程序进行：

　　（一）登记申请；

　　（二）地籍调查；

　　（三）土地登记审核；

　　（四）注册登记；

　　（五）核发土地证书。