离婚房产分割的常见问题

　　引言：婚前买的房子写在一方的名下，婚后一起按揭还款，离婚房产怎么分割？婚后共同出资购买的房产，离婚怎么分割？婚前一方父母出资购买的房产，婚后夫妻共同还款，离婚房产怎么分割？下文将以案例加以说明。

　　案例：市民顾先生最近离了婚，但夫妻双方关于房产该如何分割无法达成共识。三年前，顾先生自己出钱按揭买了一套二手房，房子三证上是顾先生的名字。后来，顾先生结了婚，夫妻双方共同承担每个月的按揭，最近，顾先生以感情不和为由提出离婚。但顾先生的前妻表示，离婚可以，但房子按揭款双方一起还的，这套房子不能全归顾先生所有，要求分割财产。“起码要把我的那部分按揭款还给我。”顾先生的前妻这样认为，但顾先生不同意。为了这个事，双方剑拔弩张。

　　点评：夫或妻在婚前买了一套房，结婚后两个人共同还按揭，在实践中，考虑到该房屋：一，房屋产权已经登记在顾先生名下；二，顾先生已经支付了该房屋绝大部分房款，法院在处理中一般将房屋归顾先生所有，顾先生应支付给其前妻婚后按揭款的一半以及按揭款部分的房屋增值款。

　　律师表示，在目前财产分割上，按揭贷款这一部分财产如何分割是最复杂的一个情况，现在大致可以分成这样几种情况，一种就是上述情况，法院都会判决房产归一方所有，另一方获得按揭款的一半以及按揭款部分的房屋增值款。另一种情况是夫妻共同还按揭，但所付的金额不同，比如一方是大头，另一方是小头，这样如果有证据能够证明这一情况，按揭款的这部分财产被视为夫妻按份共有，房产归产权证上的所有人所有，另一方根据所付按揭款的比例来获得按揭款的一部分以及按揭款部分的房屋增值款。

　　而第三种情况是夫妻双方其中一方付的按揭款，另一方一分钱也没有出，在实际操作中，由于很难取证证明是其中一方出的按揭款，所以如果没有明确的约定，基本上会被视为按揭款部分为双方共同承担。这是尤其要值得注意的！

　　婚后共同财产不等额分配

　　案例：离婚前，李女士与丈夫一起买了套二手房，房子总价６０万元，李女士的丈夫出了３６万元，而李女士出了２４万元。办产权证时，双方还把这些出资情况都写入了房产证上。最近，李女士与老公因为感情问题准备离婚，而两人当时购置的房屋已经从６０万元升值到了８０万元，为了便于分割财产，两人决定把房子卖了再分配。但李女士的前夫表示要按双方的出资比例来分割，而李女士则认为这是婚后财产，应该夫妻对半。

　　点评：目前法律上面遇到此类问题的时候，一贯的操作就是按约定的份额来分配。“在这个案例中，产权证上记载的产权份额说明男女方对该房屋的所有权存在明确的约定，并载于国家机关出具的权属证书之上。因此离婚时对此财产应按双方的约定份额来分割。”“《婚姻法》第十九条规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，并规定了约定应当采用书面形式。如果没有约定或约定不明的，适用夫妻共有财产制。”律师解释说。

　　婚前房产婚后出售再购房

　　案例：张先生与李女士２０００年登记结婚。之前，张先生于１９９７年购下一套Ａ住房，合同价为７０万元，张先生首付３０万元，贷款４０万元，贷款期限为　１５年。２００６年６月，张先生欲将Ａ住房售出再投资购房，但因与配偶关系不和，担心售出后的钱款或再购房为夫妻共同财产，不知如何处置为好。

　　点评：律师意见：１、保存好婚前购房的预售（买卖）合同的原件及付款发票。婚前购房的合同以及发票，是证明房产归己所有的有效证据，必须妥善保存。若购房合同及发票已经遗失，可到售房时的房地产开发公司或到房地产交易中心查询和复印。

　　２、若将婚前房产婚后出售，最好将与配偶共同还贷部分中，应属配偶的部分留存。婚前房产出售后变成现金，该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额。将婚后共同还贷部分保留，以便在发生争议时作为共同财产处理，或在双方一致认可后进行花销。

　　３、买卖交易尽量转账，一般不要采用提现交易。转账的支付方式，资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出。

　　４、产权登记在自己名下。若用婚前房产婚后出售的钱款再购房，产权登记在夫妻双方名下，即使购房款为夫妻一方个人财产，但因写在双方名下，故房屋产权归夫妻双方共同共有。

　　５、贷款尽量以一人名义。即使购房时全部由一方出资，购房合同也是登记在一方名下，但目前各银行一般要求婚后购房要双方在共同抵押权人处签字才放贷。既然一方同意未出资的，另一方在共同抵押权人处签字，就意味着认可自己出资购置的房产为共同拥有。

　　赠与钱款指向需明确

　　案例：２００５年７月，张先生夫妇为替儿子筹办婚礼，订购了一套住房，并交付了１万元定金。婚后张先生又为小夫妻付了新房的首期款６万元。谁知，结婚还不到一个月，张先生的儿子就提出离婚，小两口为了新房争得不可开交。张先生的儿子认为，这套房子的定金与首期款是由自己的父母支付的，房子理应归自己所有；但其妻认为，房产证上有夫妻双方的名字，且首付款是结婚后父母给的，这套房子应该属于夫妻共同财产。

　　点评：我国新《婚姻法》及《最高人民法院关于适用婚姻法的解释之二》规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。结婚后，父母完全出资并将产权证登记在自己子女的名下，在实践中，法院会认为这样的情况是向自己子女的单方赠与。出于维护家庭和睦的角度考虑，这种情况不会有书面的协议，但并不会妨碍实际出资时父母真实的意思表示。一般来说，如果产权证登记在夫妻双方名下，往往就会推定为对双方的赠与。因此，为了保护自己的财产在交给孩子使用后不会发生价值贬损，建议赠与给孩子时，明确指出该赠与是给孩子一方的。

　　购房出资不等于有产权

　　２０００年，刘某与张某登记结婚。２００５年，夫妻俩购买别墅一幢，合同价人民币１３０万元。由于夫妻存款不足，刘某父母资助了人民币４０万元。刘某夫妇与其父母签订了出资协议，证明购买房产时两对夫妻的出资比例。交房后，房产登记在刘某和张某名下。２００６年６月，刘某父母起诉至法院，要求确认他们对该套房屋拥有所有权。

　　点评：若父母希望明确他们对房屋拥有所有权，应当在协议中写明四方按出资比例按份共有房产，享有相应的占有、使用、收益、处分权。共有关系的产生，只有基于法律规定或合同约定两种方式。前者主要是夫妻财产共同共有，后者就必须有明确的约定了。本案中，出资协议并未明确表示父母亦为房产权利人，父母即无权取得房产。有些父母认为，自己在购买房产过程中出了资，就对购买的房屋拥有所有权。事实上，根据我国法律，房产证上的权利人才被看作房产所有人。对内而言，有各方共同签字的书面产权约定时，父母出资才能作为享有产权份额的凭证。