婚前买的房子出租，出租收益属于共同财产吗？

　　引言：个人在婚前购买的房产用于出租的，出租收益是个人财产还是共同财产？以个人财产购买的房产，在婚姻关系存续期间抛售后产生的增值部分是个人财产还是夫妻共同财产？离婚诉讼中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，如何处理？答案将在下文揭晓。

　　一、个人在婚前购买的房产用于出租的，出租收益是个人财产还是共同财产？

　　按照《婚姻法》及其司法解释：“一方以个人财产投资取得的收益”应当被认为是“其他应当归共同所有的财产”。一方将婚前购买的房产出租后而取得的收益，这也是一种投资行为，上海高院认为如果一方“将属于个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，所取得的租金事实上是一种夫妻双方共同经营后的收入，因此，婚姻关系存续期间取得的租金一般可认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有”；

　　笔者认为，婚前购买的房产在婚后出租而取得的租金收益被认为是夫妻共同进行经营后的收入，故原则上是共同所有的财产。只有产权人能够证明经营管理只由其负责，另一方没有参与，在这种情况下，租金收益应归产权人。其实，这条规定是对最高院司法解释的扩充解释，因为最高院的司法解释并没有将“一方以个人财产投资取得的收益”分为“个人经营管理”还是“共同经营管理”，而统一认为都属于个人财产，所以，区分“个人经营管理”还是“共同经营管理”是出租收益归个人所有还是共同所有人界限。

　　从该规定的出发点来看，上海高院主要是从公平角度来考虑的。如果另一方对出租所得的收益没有贡献，则无权要求分割产权人基于婚前个人财产而得到的利益。反过来说，如果另一方能证明其对租金收益作出了贡献，则可要求对分割租金。

　　　二、以个人财产购买的房产，在婚姻关系存续期间抛售后产生的增值部分是个人财产还是夫妻共同财产？

　　上海高院认为，用个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有的财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。

　　笔者认为，判定个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，由法院对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同共有。此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后进行投资行为所产生，无证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。

　　这一条规定的理由与前一条相同，主要考虑到另一方是否对财产的增值是否做出过贡献。如果一律将个人财产的增值部分都认为还是属于个人财产而不考虑另一方做出的贡献的话，对另一方而言有失公平。因此，如果个人购买的房产等财产是在婚后抛售取得增值，而不是基于共同的经营行为，那就归个人所有，否则就归夫妻共同所有。

　　　三、离婚诉讼中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，如何处理？

　　笔者认为，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为夫妻共同所有。但是，从上海的实际情况处发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值。因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产将原有公房的使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用权价值，也有失公允，应区分下列情形处理：

　　⒈　一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现原公房使用权的交换价值，则该产权房可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；

　　⒉　一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割；

　　⒊　对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

　　笔者认为，婚后用夫妻共同财产购买产权的公房，离婚分割时应当考虑到公房使用权的来源，不同来源的分割方法是不一样的。如果是一方基于福利分房而得，或者由一方父母承租，分割时应将公房作为共同财产分割。如果公房使用权是一方在婚前以个人财产受让而来的，那在分割时应在公房的价值中先减去一方婚前支付的转让款，剩余部分再作为共同财产分割。比如一方婚前以２０万元受让了公房使用权，婚后以夫妻共同财产买下产权，离婚时房屋价值６０万元，那应在６０万元中先减去２０万元（这２０万元是一方个人财产），剩下的４０万元再作为共同财产分割。

　　四、夫妻一方通过福利、补贴等方式取得产权房，但为取得该房产而与用人单位签有服务期协议的，离婚时该房产如何处理？

　　上海高院认为，夫妻一方在婚后通过福利、单位补贴取得产权房，但同时与用人单位签有服务协议的，由于该方对此房的获得具有较大贡献，且其将来择业的自由会在服务期内受到限制，因此，夫妻离婚时，因服务期问题而导致房产权利受影响的事实尚未发生的，对该房产的分割应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间，适当多分给签有服务期的一方。

　　笔者认为，一方通过福利、单位补贴方式取得产权房的，在分割时并不必然要多分给该方，只有在该方同时与单位签有服务协议时才会考虑适当多分。这是从该方为取得房屋作了较大贡献角度来考虑该问题的，但是由于该方与用人单位是否签有服务协议，这对另一方来说很难掌控，因而有可能为了多分而提供虚假证据，这对另一方来说则较难判断。

　　　五、离婚诉讼中，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属的如何处理？

　　上海高院认为，财产的处理应在照顾女方和抚养子女一方的权益为原则。在处理共有房产时，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属，若符合下列条件的，可予准许：１、双方同意竞价；２、双方经济、住房条件基本相同。

　　由此可见，夫妻均想要房而其它条件相同，则可按出价最高的一方获得产权，并依照该出价给另一方补偿。如男方最后出价１００万元，女方最后出价１１０万元，则法院可判女方取得房屋产权，女方再将１１０万元的二分之一即５５万元补偿给男方。

　　六、夫妻双方婚后出资购房，产权人可能登记为夫妻双方或其中一方，也可能登记为夫妻双方或某一方与子女，或者只登记为子女一人，如何确定该房产权利？

　　夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方或一方，均为夫妻共同财产。若产权登记中有子女，则为夫妻双方与子女共同所有。在产权登记中未约定按份共有的，应认定为共同共有。至于产权人只登记为子女一人的房屋所有权问题，上海高院认为夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权只登记为未成年子女一人。但这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。鉴于未成年子女未出资，也不承担还贷义务，在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。

　　笔者认为，在婚后购买的房产，无论登记为夫妻二人还是其中一人，均为夫妻共同财产。如仅登记为子女的，仍被认为是夫妻以及子女的共有财产，而非子女一人独有的财产。家庭内部分割财产时，均应按此种意见进行分割。不过，如产权人（即产权证上具名的人）将房屋出售、抵押，其余没有在产权证上具名的产权人不得以未经其同意为由诉请买卖合同或抵押合同无效，因为房地产权以登记为准，没有具名的产权人只能要求具名的产权人分割出售款或赔偿其所受到的损失。

　　七、夫妻一方婚前出资购买的房屋，权利登记在双方名下，离婚时该房产如何处理？

　　上海高院认为，夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割房产时，出资一方可适当多分。

　　笔者认为，只要房屋登记在二人名下，哪怕是在婚后购买的，只要双方没有约定按份共有，则房屋就是共同共有，只不过出资的一方在分割时可适当多分。举例来说，男方在婚前购买了房屋，价值１００万元，女方未出资，但产证上是两个人的名字，假设双方未约定按份共有（也就是说约定男方占多少比例产权，女方占多少比例产权），那么在离婚时，房屋将被按共同共有的财产进行分割，原则上女方可以拿到一半，男方作为出资方可以适当多分。这个指导意见虽然没有说如果约定按份共有时如何分，但从法理上讲，应当按双方约定的各自比例分割，如约定男方８０％产权，女方２０％产权，则男方应得８０万元，女方应得２０万元。