除了婚前房产加名，还有其他选择？

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“加名字既然不麻烦，要不把我的名字也加到房产证里去吧。”再婚配偶蔡菊英这样向与她共同生活了十多年的南建龙提议。蔡菊英请求加名的房产是南建龙婚前的房产。南建龙敷衍地给出了“你有地方住就行了啊。到任何时候，我都不会把你赶出去的”的回复。

显然这样的答案让蔡菊英大失所望，甚至不惜把事情闹到了南建龙女儿南俪公司，矛盾频发。最后还引来了南建龙的前妻赵娜来主张房产的一半权属。

南建龙该不该把蔡菊英的名字加到房产证中去？

 

除了关注剧中的教育焦虑、家庭教育、亲子关系外，这场再婚家庭暴露出的法律问题也值得思考。

其实，南建龙说的“到任何时候，我都不会把你赶出去的”这句话背后，可以延伸开去的就是法律中“居住权”的概念。随着2021年1月1日《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）的颁布实施，居住权时代已然到来。了解居住权的概念、知晓如何设立居住权，或许能为南建龙和蔡菊英式矛盾提供一种冲突化解的思路。

 

一

什么是居住权

 

根据《民法典》第366条之规定，居住权是对他人所有的住房享有占有、使用的权利，以满足居住权人生活居住的需要。享有居住权的人，可以是产权人的父母、子女、配偶，也可以是没有法律关系的他人。

居住权一旦合法设立，意味着产权人将自己对房屋享有的占有、使用的权利，分离给了他人，即使产权人死亡或者发生变更，居住权人仍然是可以按照原来的约定继续生活在房屋中的。

 

二

如何设立居住权

 

居住权的设立有两种方式，合同设立及遗嘱设立。

 

1

合同设立

 

根据《民法典》第367条及368条之规定，居住权的设立须由当事人采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款。

居住权合同签订后，当事人应当向登记机构申请居住权登记，该登记系居住权的生效条件，简而言之，如果未登记，则居住权不发生法律效力。近期，四川[1]、江苏[2]等地不动产登记部门相继出台了居住权登记的实施细则，纷纷晒出了首本居住权登记证明，这也标志着居住权登记的正式落地实施。

 

2

遗嘱设立

 

根据《民法典》第371条规定，当事人可以以遗嘱方式设立居住权，此处的遗嘱方式作广义的理解，即包括遗嘱方式和遗赠方式。

不同于合同设立居住权，遗嘱设立居住权其实不一定要办理登记，因为根据《民法典》第230条规定，“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”因而，被继承人死亡后，继承人作为居住权人即取得居住权，简而言之，通过遗嘱方式设立居住权，不办理登记，同样也可以取得居住权。当然为了避免权属争议，居住权人还是有必要及时办理居住权登记。[3]

 

在实践中，2021年武汉首例居住权执行案件[4]就是通过遗嘱方式设立的居住权，最终法院保障了居住权人的利益。患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李先生住的房屋赠与其弟许先生，但李先生再婚之前仍可居住。但不久后，李先生发现妻弟把房子挂网上出售，这会影响李先生的居住吗？因为李先生系通过遗嘱设立的方式取得居住权，法院最终裁定将该房屋的居住权登记在李先生名下。

了解了居住权的概念和设立方式后，回归剧情，如果蔡菊英想要南建龙说的“到任何时候，我都不会把你赶出去的”这句话真正成为现实，就可以与南建龙签订《居住权合同》并前往不动产登记中心办理居住权登记的方法来保障自己的权益，当然也可以由南建龙订立合法有效的遗嘱，以保障蔡菊英的居住权；由于房产是南建龙的婚前财产，哪怕南建龙真的不想因为婚姻的二次破裂或者离世导致财产流失，但为平息再婚关系的情感冲突、财产分歧，为蔡菊英设立居住权也不失为法律上的一种救济途径。

 

这样一来，虽然南建龙的婚前房产不加女方蔡菊英的名字，但是保障了她的居住权，或许是这场矛盾折中的一种选择。

 

三

居住权在日常生活中的应用场景

 

居住权的应用场景，其实除了前面提到的婚内房产加名的情感化解作用外，诸如婚姻、父母赠与子女房产、以房养老等也都有可能适用居住权制度。

 

1

婚姻

 

针对婚前房产加名的争议，因为有了居住权制度的入典，使双方有了新的选择。同时，对于暂无居所的离婚一方也可通过设立特定期限居住权保障其住房需求，虽然《婚姻法司法解释（一）》已失效，但其中第27条关于“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”，就是最好的实证依据，丝毫不影响夫妻双方或者离婚双方可以通过居住权的设立为生活困难的配偶方解决居住问题。

 

2

父母给子女买房或者生前赠与房产给子女

 

在房价居高不下的情形之下，父母出资为子女买房或者生前赠与房产给子女变得越来越普遍，房子一旦登记在子女名下，碰到子女不孝，或者无法自理、被他人欺骗的情况，很可能使房产失守，严重者，令父母流离失所。如果在房屋上设定了居住权的话，就可以保障父母的住房需求。

父母赠与子女房产的情形可作如下类似约定：

赠与双方同意，在上述房产过户至受赠人名下后，为了保障赠与人对上述房地产的居住权利，受赠人同意将上述房产为赠与人设立居住权，赠与人对上述房产的居住权从办理登记之日起至赠与人死亡之日止。在上述居住权期间内，经赠与双方同意，可共同前往不动产登记部门办理居住权注销手续，赠与人的居住权自办理注销之日终止。

 

3

以房养老

 

《民法典》在是否引入居住权的问题上，支持者的一项重要理由是居住权可以为“以房养老”提供制度支持。所谓“以房养老”，是指老年人可以将房屋以相对较低的价格出售给金融机构、养老机构或其他投资人，并约定在其有生之年享有对房屋的居住权，从而让房产发挥最大效用，帮助其安享晚年。

 

4

同居生活

 

现如今人口老龄化的程度日趋严重，根据中国社科院的一项调查显示[5]，80%的丧偶老人有再婚愿望，其中进行婚姻登记的不足一成，他们中的一部分人选择“隐婚”即不登记结婚，却像夫妻一样生活。选择不结婚而同居生活的阻力主要来源于子女，其中，担心老人情感被骗或者财产被分割为背后的主要原因。为妥善化解子女以及老人的顾虑，完全可以在老人的房产上为同居的另一方设立居住权，或者由老人订立遗嘱确认房产由子女继承，但给予同居的另一方居住权。

 

四

结语

 

居住权制度的入典，带来的积极意义显而易见，既保障了弱势群体的住房需求，也为陷入婚姻继承纠纷危机的家庭提供了新的选择。当然，从另一法律视角看，也提高了我们购买二手房时的注意义务，我们需要在购买前到在不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，以避免出现“房子归你，但你住不了”的情形。

另外，设立居住权，除了尽可能签订完备且有执行力的居住权合同或订立合法有效的遗嘱外，还需要及时去不动产登记中心办理居住权的登记。就目前新闻公布的情况来看，仅有四川、江苏、上海等地出台了不动产登记部门的办事细则，可以确保居住权登记的落地。因此在设立居住权前，还需要咨询房产所在地的不动产登记部门，以确认房屋是否已经具备办理居住权登记等事宜的条件，以确保居住权的合法有效。

如开篇所提到的，再婚家庭的诸多法律问题值得思考，居住权制度也仅仅为化解再婚家庭的某一危机提供了选择。至于其他再婚家庭的法律问题化解，还需要配合更多诸如婚姻财产协议、赠与合同、信托、保险等法律工具。

最后，愿天下所有的有情人，倾心相遇，安暖相伴！