婚姻案件中房改房归属及分割的几个重要问题

但由于购买的承租房屋为实行房改政策的公有房屋，该房屋的出售及其价格的计算，都受国家房改政策的调整。按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，职工购买现已住用的公有住房的，售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣;每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年、女职工30 年）计算，离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。此外，还要综合考虑职工的职务、家庭人口等多种因素。可见，按房改政策出售的房屋是上述福利政策的延续，公有住房的出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇。因此，不能简单地认为承租的公有房屋是以个人财产购买的，即是个人财产。

分割房改房的前提是确认诉争房屋属于夫妻共同财产，否则不存在分割之必要。以下仅在夫妻法定共同财产制下探讨如何甄别几类争议较大的房改房权属：

1.填报购房申请表、交纳购房定金与签订购房合同、补齐购房款时间不同步时如何认定房改房权属

此类涉房纠纷的产生，系因房改时间长、环节多，以致跨越当事人婚前、婚后、离婚造成。因此，不能机械适用“婚姻关系存续期间取得的财产一般是夫妻共同财产”、“颁发房产证后才取得房屋产权”等通常的原则认定房改房的权属。房改房是国家给购房人的一种福利，即只有具备购房人资格者才能以远低于市场价的成本价或标准价购买住房。判断是否具有这一资格的关键证据就是购房申请表的填报内容，应作为认定房改房权属的关键事实。因此，如果仅使用单方工龄折扣、职级等因素购买房改房，并未占用配偶一方的房改福利，则不能因交纳购房款或取得产权的时间发生于婚内就一律认定诉争房改房为夫妻共同财产，而应根据房屋来源认定为个人财产。同理可以解决配偶一方非城镇居民，无权参加房改，另一方个人参加房改或者一方婚前个人参加房改的，所购住房能否认定为夫妻共同财产的问题。答案无疑是否定的。当然，如所交购房款来源于夫妻共同财产，对该款应加以分割，不受房改房归一方所有的影响；既不应仅按照婚后夫妻交纳房款数额的一半给予另一方补偿，还应考虑该方的共同交款行为对房产升值所作出的贡献，从而给予其公平合理的补偿。因为房改房的购买价格是一种政策优惠价格，未完全体现其商品价值，所以在分割时应以市场价作为补偿标准，而不宜以当初的购房款为依据。

2.“名实不符”的房改房如何认定权属

配偶一方于婚前由所在单位分给房屋，婚后参加房改，使用夫妻双方的工龄折扣等优惠并以夫妻共同财产出资购买后取得完全所有权的房改房，因房屋权属证书往往由单位直接办理在本单位职工名下，故实践中对此房的权属认识不一。我们认为，根据《婚姻法》的基本原理，这一类的房屋实际上还是使用夫妻共同财产购置的，理应认定为夫妻共同财产。《婚姻法解释（二）》第十九条也采纳此种观点，该条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”根据建设部的有关规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给房屋权属证书。由于房改售房以及房屋权属登记的特殊性，在出售房改房时，不办理共有产权，房屋权属证书只办理在一人名下。但在审理涉及房改房的案件时，并不能仅仅根据房屋权属证书上的具名就简单地认定为个人财产，而应当根据《婚姻法》、《民法通则》、最高人民法院有关司法解释以及房改政策综合作出认定，即这类房改房虽然存在名实不相符的情况，但还要根据实际的出资情况来认定财产属性，不能仅以房屋权属证书为准，否则将侵害配偶一方的合法利益。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条之规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，因为此类房屋是国家作为一种住房补贴一次性卖给夫妻双方的，与夫妻双方职务、级别、工作年限等相挂钩，往往购买价格远远低于房屋的市场价值，而不仅是售房单位的职工一方的个人福利。因此，除非主张该房为个人财产的一方举证证明该房为其婚前个人财产、以个人财产购买或夫妻双方约定属于其个人所有，否则这种房改房应属于夫妻双方共有，夫妻双方对其有平等的处理权。

3.在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房如何认定权属

《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》（〔2000〕法民字第4号）认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买住房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产。如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。但在司法实践中，有些难以查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得；有些不但无须交纳购房款，甚至还存在购房款“倒挂”的情况，如果将诉争房改房认定为健在一方的个人财产，被继承人的其他法定继承人难以接受这样的判决结果，容易引起申诉和信访。

我们认为，关于购房款的来源，主要通过举证责任的分配来查明。根据最高人民法院印发的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第7条之规定（前文已引用），应首先将举证责任分配给健在一方，由其举证证明使用个人所得交纳房款，若健在一方提供的购房款单据仅载明健在一方的姓名，该证据可以初步证明其主张；若对方当事人主张是使用健在一方与去世配偶的共同积蓄交纳购房款，应提供相应的证据予以证明，举证责任发生转移，否则应承担举证不能的法律后果。

关于健在一方仅使用其与去世配偶的工龄优惠就能参加房改，无须交纳购房款，甚至还存在购房款“倒挂”的情况，要结合案情公平认定诉争房改房的性质，通常以认定该房改房为夫妻共同财产为宜。

权威案例

赵A、赵B诉赵C遗嘱继承纠纷案

一、案情简介

许某与赵某系夫妻关系，双方婚后育有三子，即赵A、赵B、赵C。许某于2004年6月死亡，2004年12月赵某出资4万余元购买其与许某婚姻关系存续期间承租（1987年）的单位“房改房”，2008年4月取得房屋所有权证。2008年10月，赵某至北京市某公证处立下遗嘱，内容为：上述房屋产权由儿子赵A和赵B共同继承，由赵A继承上述房屋70%的产权份额，赵B继承30%的产权份额。

赵某死亡后，兄弟三人因继承房产问题发生纠纷。赵A、赵B起诉至一审法院，要求对父亲公证遗嘱中所涉及的上述房屋享有继承权，其中赵A享有70%，赵B享有30%。赵C辩称，赵某遗留的诉争房屋原系赵某和许某共同居住，并且是用双方共同存款购买，所以对于公证遗嘱中涉及许某的部分应当认定为无效。

二、法院裁判情况

一审法院认为，本案争议焦点在于诉争房屋是否为被继承人赵某的个人财产。综合本案证据，诉争房屋系用赵某与许某的夫妻共同财产购买，虽然登记在赵某名下，但其中部分权益属于许某。对于赵某所立遗嘱处分许某权益的部分，应当认定为无效，该部分应按照法定继承予以处理。

一审判决后赵A、赵B不服提起上诉。二审法院认为，公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，与合同法中的租赁及商品房买卖具有明显的区别。公房承租制度是我国在一定的历史条件下及特定的发展阶段中的福利制度，其福利属性表现为由夫妻一方承租，只缴纳少许的费用即可长期居住、使用，在后续的房改政策中可以成本价购买并通过折算工龄获得优惠。作为原承租人的父母去世后，其子女一般均可以继续承租并参加房改。本案中，赵某与许某自1987年开始承租诉争房屋，虽以赵某名义承租，但该项福利应属赵某与许某共同取得、共同享有。本案诉争房屋虽系赵某在许某去世后购买，但该房的权属取得毕竟不同于商品房的购买，系对原有福利的形态转化，不能简单地理解为由赵某单独所有，而应认定含有许某的部分权益。

综上判决：驳回上诉，维持原判。

赵A、赵B不服申请再审，再审法院认为：赵某与许某自1987年承租涉案房屋，虽以赵某名义承租，但该项福利应属赵某和许某共同取得和享有。涉案房屋虽系赵某在许某去世后所购买，但该房屋的权属取得毕竟不同于商品房的购买。因此，许某许某对涉案房屋应享有部分权益。原审法院依据查明的事实，对涉案房屋的分割处理并无不当，遂驳回赵A、赵B的再审申请。

最高法民一庭意见：“房改房”不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻一方使用已故配偶工龄优惠购买的“房改房”，考虑到从承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类“房改房”认定为夫妻共同财产。