房地产律师帮你算算买房几笔糊涂账

　　会所，到底是谁的产业

　　把入住的高潮玩儿成了纠纷的合唱，会所的权属问题立了一“功”。

　　会所纠纷何止一端

　　自家的会所成为周边城区的文化活动中心，服务生冷脸面对“低消费” 的业主，笑脸恭迎“高消费”的外来户，这都不算回事;

　　上千平方米的会所，被小卖铺、美容院、收费健身房“诸侯割据”，也就算普通问题;

　　更“邪乎”的是功能庞杂、雕梁画栋的“幻影”会所，玩儿成了“泡影”会所;

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　　这些现象都发生了。

　　xxx律师事务所的xxx律师认为，问题的根源在于会所物权归属的不明晰。

　　会所是不是业主的

　　在小区内随机问了几位业主，会所到底是谁的产业?大部分的业主认为：应该是业主的吧。理由也很充分：

　　1.发展商不是“活雷锋”，会所虽然不能卖，但是，建设成本肯定都打到了房价里。业主既然掏了银子了，所以会所就应该是全体业主的;

　　2.会所的基本功能就是为社区居民服务，所以会所应该是业主的;

　　3.业主当初买房子的时候，虽然没有买会所，但是被描述得天花乱坠的会所是房产附加值的重要组成部分，就像楼梯一样，虽然它不具体归哪家所有，但却是不可分割的一个构件，所以会所是业主的。而且楼盘的宣传、广告可以作为证据，具有一定的约束力;

　　4.会所属于社区的配套设施。按照相关规范，会所这些配套设施是任何一个发展商必须建造的，是全社区的财产。

　　既然会所是全体业主的，所以，会所中的事就要由全体业主说了算。

　　会所真的是业主的吗

　　律师认为，问题并不那么简单。

　　首先，判断房产的权属最根本的证据是产权证等权属证明。而目前，会所的产权一般是办到了发展商的名下。

　　其次，尤其是独立于楼外的会所，一般是不参与面积分摊的。

　　第三，房价与成本分摊本身是两码事。房价虽取决于成本，但价格本身是随行就市的，房价中是否分摊了会所成本不易界定。而且，发展商也存在经营会所收回会所建设成本的可能性。

　　第四，在大多数合同中，关于会所的权属问题也没有什么具体的约定。

　　总之，从具有法律效应的权属文件看，发展商对会所享有完全产权，发展商享有会所的所有权。所有权包括占有、处置、使用、受益四项基本内涵。因此，发展商有权决定会所等配套建筑设施的转让、变更、处置、使用等等。

　　职业道德有多大的影响力

　　按照随机采访的操盘手的观点，会所基本用途的维持关键取决于发展商的职业道德水准。像朝阳园的发展商就属于非常自律的一类。

　　朝阳园的会所有7800平方米，内部仅体育设施就配备了游泳池、桑拿、健身房、韵律舞室、乒乓球室、斯诺克桌球室、美式落袋式桌球室、高尔夫球练习室、壁球室以及室外网球场等。据发展商利晖地产的工作人员冯雪飞介绍，虽然会所的投资非常大，但是公司的老总非常明确，会所属于业主专用，非赢利性质。在朝阳园，虽没有哪一条明文规定开发商使用会所要交费，但是开发商依靠自觉、自律，一直和所有业主一样遵守规定。开发商需要使用会所时，总是提前向物业管理公司发文预约;物业管理公司在不和业主利益相冲突的情况下同意借用，并会提前在大堂贴出通知;而开发商在使用会所之后，马上就会同所有业主一样按照规定与物业管理公司结清费用。当然，对于有益于业主的活动需要借用会所的部分设施时，物业公司会给予开发商一定的优惠。

　　发展商使用会所需缴费，这事我们听了都感到不可思议，不过，有多少家发展商能自觉做到这点?如果大家都如此自律的话，哪还会有会所纠纷。

　　有没有变通的解决方案

　　律师认为，会所的问题存在变通的解决方案：

　　首先，在原则上，应是谁受益，谁承担维修、管理、运行等一系列费用，包括公共维修基金的分配;其次，会所可以考虑一下明确产权范围，如社区共享的会所范围、发展商保留权利的会所面积;第三，在销售时，确定了面积的房价中是否包括会所的面积分摊应明确。在销售过程中，应统一按照含会所分摊价格和不含会所分摊价格统一执行。当然也有另一种变通方式，会所建筑干脆不要产权证，按照约定俗成的共识，由全体业主统一安排;或者将产权划归业主委员会所有。这样，会所从有变无、功能变化、服务对象变化的问题就可以解决了。

　　地面的使用权谁在使

　　比会所问题更普遍的是涉及土地使用权的纠纷。规划变更，楼区当中出现了零散插建;绿地消失、马路变成了停车场等问题都与此相关。

　　按照国有土地使用证，70年的土地使用权是发展商的，因此，发展商可以依法在授权的区域内规划、建设、改造，甚至土地转让;从商品房价格构成上看，土地出让金确实被列入了房价的基本要素，因此，可以说，红线内的土地使用权已经被全体业主认购了。可是，在现实中，有社区大产权过户到业主的分散的小产权的程序，却没有将土地使用权的大使用权过户到业主委员会的程序。而且，购房合同中，也没有明确的约定。因此，业主眼睁睁地看着绿地没了，视线没了。闹一闹是必然的，但是能有多大功效，很难说。

　　编后：

　　随着个人购房的发展，社会对涉及房地产的物权界定提出了许多新的问题，除了会所、土地使用权等，诸如公共屋顶的使用、楼房立面的使用等也非常类似。法律的相对滞后，导致很多纠纷难有明确的答案。

　　随着个人购房同步诞生的是住宅市场的几笔糊涂账，最典型的是会所，你中有我，我中有你，谁知道它到底是谁的产业;土地出让金业主埋单，使用权发展商享用。目前，地产市场第一轮回已经演化到了入住的高潮，由这几笔糊涂账衍生的种种争端，成了谙于物权的老律们也剪不断、理还乱的麻烦事。