定金、订金与诚意金，你是否分清？

　　摘要：定金、订金与诚意金都有一个“金”字，都与钱有关系，不过三者在内容上和法律上却不同。下面上海房产买卖律师为您详细讲解。

　　从概念及法律后果方面可以显而易见定金、订金、诚意金之间的区别。

　　（一）定金。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第１１５条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。这就是通说的定金罚则。

　　注意：只有定金的“定”，才具有定金罚则的效力。

　　根据合同法及担保法的相关规定，定金不能超过合同标的额的２０％，超出部分无效。在房产交易中，定金不能超过总房价的２０％，超出部分只能作为首付款，不具有定金罚则的效力。

　　例如：房价为１００万元，合同约定定金为２５万元，如买方违约，则业主有权没收定金，如业主违约，则双倍返还定金。合同签订后，买方不想购买此房了，通过法院诉讼，法院认为定金超过了合同总价的２０％，虽客户违约，业主只能没收２０万元，剩余５万元要返还买方。

　　另外，定金合同为实践性合同，以实际交付为准。即定金罚则的适用只能按照实际缴纳的数额确定。

　　例如：合同约定购房定金为５万元，客户当天缴纳５千元，约定，剩余定金三天后补交，但是客户突然违约拒绝缴纳，则业主只有权力没收５千元定金，而不能按照约定的５万元没收。

　　（二）订金

　　订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第１１８条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。由此可见，除非约定了可以没收或者双倍返还，订金不具备定金性质。

　　因订金不具有定金性质，因此实践中判罚也未统一，如果收取订金一方违约的，只需要返还订金，如果缴纳订金一方违约的，要么判罚退还订金，要么判罚没收。因此，权力无法得到法律保障。

　　（三）诚意金

　　诚意金即意向金，是２０世纪９０年代从中国港台地区传过来的叫法。这在房产中介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说。因此，诚意金不受法律拘束。在实践中，如果收取的是诚意金，违约方除了无须承担责任外，还可以要求收受诚意金一方退还因此产生的孳息（即银行利息）。

　　由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同。因此在合同约定及款项收据开具时一定要谨慎。