出租房漏水殃及邻居，由谁担责？

　　摘要：出租房漏水殃及邻居，由房东还是租客承担赔偿责任？如果案件系相邻关系纠纷，房东有行使房屋管理的职责，对因其房屋漏水对邻居造成的损失应当承担赔偿责任，赔偿之后，亦可向租户追偿。

　　出租房漏水殃及邻居，由谁担责？

　　我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”如果案件系相邻关系纠纷，房东虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，在享有权益的同时，也应对使用过程中产生的风险承担义务，虽然发生损害时，房屋出于出租状态，不在房东的实际支配之下，但作为出租人，有行使房屋管理的职责，对因其房屋漏水对邻居造成的损失应当承担赔偿责任。房东在承担赔偿责任后，亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定，商定不成可以委托专业机构进行损失评估。房东也可以估计评估的数额赔偿邻居的损失。

　　房屋漏水造成损失如何处理？

　　第一，如经鉴定，漏水因房屋质量不符合国家标准引起，在保修期内，受损害业主可要求开发商对房屋漏水进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。

　　第二，如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。《物权法》第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”如果邻居不配合或不及时修补的话，受损业主可以向法院起诉。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工对进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。并且，当楼上邻居不主动进行赔偿时，受损害方可以申请法院强制执行。

　　第三，如果漏水因楼下住户装修而导致，则楼下业主不能以此为由要求楼上业主赔偿。如果给楼上业主造成了损害，楼下业主还应承担民事侵权责任。

　　第四，如果因房屋建筑防水材料自然老化而导致漏水，楼上、楼下业主应共同承担共有部分的维修责任。

　　如果楼上漏水，房子还在质保期内，又确信不是人为破坏的时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，还是不行或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或直接将开发商告到法院。

　　如果房屋不在质保期内的，一般处理程序如下，当发现自家楼上漏水时，可先找小区物业，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。也可请社区干部和警察协助解决，并应做好拍照、录像留言等证据收集工作以便起诉至法院后于已有利。此外，如果是单位房，可以找单位进行协调解决。