退房后房贷怎么处理？

　　摘要：购房者与贷款银行两者之间是一种借贷关系，与开发商之间则是一种房屋买卖关系，这两种法律关系是完全独立的。那么，退房后房贷怎么处理？

　　网友：一事请教，买的期房，合同上注明未经业主同意改变房型或延期2个月以上交房，业主可以退房。现在满足退房条件，业主要求退房，但开发商提出要先还清银行贷款才能办理退房手序(这一点合同里面并没有规定)。请问开发商的要求合法吗？业主可不可以要求开发商返还首付款及已付房贷，其余部分由开发商和银行结算？谢谢！

　　律师认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。此外，《司法解释》规定商品房买卖合同“被确认无效或者被撤销、解除”情形下，得以解除贷款合同。

　　也就是说，从法律程序上来讲，首先是退房，和开发商进行结算，开发商需退还所有房款，包括利息部分(从付款日期到退款日期之间的首付款利息按贷款利率赔偿，还要赔偿支付给银行部分的贷款利息)，然后用开发商退还的钱去银行办理还款手续。

　　值得注意的是，按揭贷款合同的订立，是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的。但是，贷款合同并不是房屋买卖合同的从合同，并不完全依附于房屋买卖合同。按照最新规定，解除购房合同需要购房者和开发商双方协商后去产监处办理，如开发商不予配合，购房者经法定程序，以司法途径确认房屋买卖合同效力消失的真实性、合法性、有效性后，购房者或者银行还必须再通过司法途径提出解约主张，才能解除贷款合同，剩余贷款本息由开发商承担。