集体土地上的房屋，能否设定抵押权？

　　引言：集体土地范围内的村民住房可否买卖？集体土地上的房屋，能否设定抵押权？父母在集体土地上所建的房屋能否过户到非集体经济组织成员的子女名下？下文将一一解答。

　　１、集体土地范围内的村民住房可否买卖？

　　根据《房屋登记办法》有关规定，集体土地范围内的房屋可以附条件买卖，即买房人必须是属于房屋所在地农村集体经济组织成员（本村村民），法院判决或法定继承的除外。

　　２、集体土地上的房屋，能否设定抵押权？

　　房地产设定抵押权，是为了将来实现抵押权，从而保障债权实现。由于《物权法》、《担保法》均明文规定了宅基地使用权不得抵押，而我国房屋登记实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则，集体土地也不应例外，故在宅基地上建设房屋的所有权也不能设定抵押。否则由于存在宅基地使用权禁止抵押的法律规定而使得房屋抵押权人无法实现房屋抵押权。

　　另外，《担保法》规定，除以下两种情况外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押：（１）“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权”；（２）“以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。

　　由此可见，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。

　　３、父母在集体土地上所建的房屋能否过户到非集体经济组织成员的子女名下？

　　集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意外，还必须提交“农村集体经济组织同意转移的证明材料“，同时规定受让人应属于房屋所在地农村集体经济组织成员（房屋继承或法院的法律文书所确定的转移登记的除外）。因此，集体土地上房屋不能买卖给非集体经济组织成员，当然也包括子女。