“区县指导价格”再袭上海楼市

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　　相较于10月楼市，进入11月的上海房地产市场已有降温迹象。除过成交量连续两周下跌超30%以外，商品住宅供应跌幅更是表现明显，统计显示，上周上海商品住宅新增供应仅12.96万平方米，不仅环比下跌幅度达到四成，同时也远远低于22万方的年化周均商品住宅供应线。

　　有业内判断，“沪7条”以及中央政府“长效调控机制”的冷风频吹，或是楼市“降温”的主因之一。

　　而近日，搜房网获得的一份上海“部分区县预售指导价格”名单显示，未来至少两个月，除限购之外，上海楼市或再迎“限价”风潮，沪上新房供给或会进一步下降。

　　【“区县指导价格”暗袭 沪楼市商品住宅预售证“收口”】

　　在搜房网获得的此份名单上，闵行的预售审批指导价位27000元/平米，除此之外，宝山的预售指导价格为20000元/平米，青浦为19000元/平米，松江为20000元/平米，原浦东南汇为16000元/平米，原浦东为35000元/平米。知情人士告诉搜房网，这些“指导价”意味着，高于该价格的项目，在近期或很难拿到预售许可证。而此外，据此前东方早报披露，嘉定的住宅预售指导价格为17000元/平米。

　　另据搜房网了解，上述指导价格在11月8日连同“沪七条”同步下发到各区县进行执行，但搜房网查询11月9日以后的12张住宅预售许可证发现，仍有多个楼盘在沪七条后高于指导价开出，各区县指导价格相对“偏低”;同时，也有个别楼盘推迟原定开盘时间。

　　对此，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示：“预售证的申请是需要很长时间，出现高于指导价的情况，可能是因为该政策下来之前提交申请，因此会出现高于指导价的情况，但对于流程刚开始走的项目而言，很可能会因新的政策拿不到预售证，这直接影响到一批项目无法入市。”

　　【购房者还是开发商 影响几何尚存争议】

　　“政府制定指导价，收紧预售证对开发商的影响肯定是大的”，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海对搜房网表示。

　　以嘉定为例，17000元/平方米的指导价，对嘉定新城、南翔、马陆甚至是安亭的很多刚需盘都会有影响，中高端住宅影响更是严重，部分开发商或面临“无房可卖”。

　　但汉宇地产市场研究部经理付伟却认为，政府面临房价调控目标压力，要兑现年初承诺的房价上涨目标，即便是不能完成，至少可以接近，减小政府压力。因此才会有指导价出台。

　　付伟补充到，“指导价”应该是政府经过调研和考察之后，去除装修成本的区域毛坯房均价。为此，区域内中高端住宅将被挡在预售证外，从而达到平均房价，拉低均价的作用。此外，他认为预售证收紧对开发商的影响并不大，影响大的还是购房者。

　　付伟解释，前10个月开发商的业绩飘红，很多已经完成全年任务，预售证的收紧对没有销售压力开发商的影响是不大的;另外，开发商对年底政策有一定的预见性，10月和11月密集推盘，已经消化一部分库存。

　　【明年政府不改变思路 房价压力或继续增加】

　　年底政策收紧更多的是政府为完成控房价目标的暂时之举，也使得需求延后，推涨明年房价。

　　搜房网信息显示，截至11月底，批准预售的不少项目售价均在指导价之上。主要是因预售证的审批需要一段时间，而且拿到预售证到产品上市也是有时间差的。由此推断，从11月8号算起，预售证收紧影响的更多是12月和明年年初入市的项目。

　　宋海表示，目前的限购政策大致会使需求延后5个月左右的时间，明年初会迎来一个释放期，如果政府不改变目前限购和收紧预售的政策思路，到时市场将会不受控制，房价会迎一波涨幅。

　　付伟进一步说到，2013年开发商的业绩好，资金相对充足，年初又不存在财务压力。开发商宁愿推后产品上市，也不会选择降价，这会直接导致明年供给紧张。市场供给的减少，加上后押需求亟待释放必然会对房价上涨产生压力。

　　但同时，也有业内表示，这一波行政手段的出台，或仍是“以时间换供应”的思路，明年下半年后，上海整体市场供应或出现好转，进而为未来的市场化调控赢得时间。