上海试点"以房养老"儿女可享剩余收益2014

　　核心内容：中国保监会昨天发布指导意见，决定自2014年7月1日起，在北京、上海、广州、武汉4座城市开展老年人住房反向抵押养老保险（以下简称反向抵押养老保险）试点，试点为期两年。沪试点"以房养老"儿女可享剩余收益，下文上海房产买卖律师为您详细介绍。

　　【保险版“以房养老”如何养】

　　“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

　　即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权。

　　以房养老在中国并非新生事物，事实上已存续近10年。很多城市都曾计划推出这一养老发展模式，中信银行、中大恒基等机构都曾试图开展此项业务，但效果欠佳。”在诸多尝试中，中信银行2011年开办的“倒按揭”业务最为接近“以房养老”的目标。

　　【以房养老 老人住哪】

　　最关键的问题在于，将房子抵押或者出租出去的前提是，自己还有别的养老住所，或者政府和社会能够提供养老场所。

　　事实上，对于拥有几套房子的人来说，即便国务院不专门印发相关意见，多余的房子一般也会出租出去获得收益。

　　政府可以做到的是，若能建设更多的养老机构，很多老人确实就没必要住在家里，完全可以采取以房养老方式。

　　现代社会，很多老人不太可能和后人住一起，老两口单独住其实也很孤独寂寞。特别是那些丧偶的老人，一个人住就更孤独，在养老机构实际是个不错的选择。

　　但遗憾的是，截至2012年底，我国建成的各类老年服务机构仅为4．4万个，拥有床位416．5万张，每千人床位不足21.5张。

　　要推行以房养老模式的话，相关部门一方面应为收入较低的人群建立更多的公立养老机构，另一方面应鼓励社会资本建设养老机构，让更多的人，哪怕只有一套房的人，也可以通过以房养老的模式选择到养老机构养老。

　　【抵押给银行和交给保险公司有何不同】

　　都是把房子交给机构，按月拿钱，“百年之后”房子归对方。抵押给银行和交给保险公司，有何不同？

　　第一是，保险公司承担长寿风险，之前国内银行推出的“反按揭”多为定期产品，能“养老”不能“送终”。

　　保险公司必须依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。

　　第二是，保险公司承担房产价值波动风险，而之前国内银行的“反按揭”，房主家人不能参与房屋处置后的“剩余”收益。

　　老年人过世后，保险公司对于房产处置所得，偿还保险公司已支付的养老金本息后，剩余部分依然归房主的法定继承人所有。

　　如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老金本息，保险公司将承担房屋价值不足的风险，不可再向老年人的家属追偿。

　　第三是，银行推出的是反向抵押贷款业务，有固定贷款期限，一般只对第二套房进行抵押贷款。反向抵押养老保险并无申请者有多套住房这一门槛要求。

　　据了解，目前国内男性平均寿命78.6岁、女性较男性高出3至5年。按照“投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人”的要求，保险公司支付养老金的“余命”将近20年。袁序成认为，保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率、房价波动、长寿、现金流等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。因此目前业界对此非常慎重，保监会决定仅在四城市开展为期两年的试点，待积累经验后再稳步推进。与此同时将积极争取该项业务税收优惠政策。

　　【以房养老算笔账 哪个更划算】

　　“自我理财养老”也可能排挤“以房养老”空间。简单一点来说，如果个人将价值600万元的房屋变现，进行年收益率在6-8%的理财投资。在同等居住条件下可以租住12万元/年的房屋。个人可开支生活费用在24万-36万元/年，而且无论何时终老，自己始终有600万元可以变现的投资资金防备不测。即便终老之后，也仍有600万元的结余。因此，从经济角度看，保险公司提供的养老金若不能大幅超过24万-36万元/年的生活费用，很多人不会选择以房养老。

　　【以房养老房子要怎么估值】

　　针对评估价值，《指导意见》还明确：“试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。”

　　【保险版以房养老的进展如何？】

　　在经过3个月内部征求意见后，以房养老方案昨天落地。不过，国内多家保险公司表示，出于对各种风险的考量，目前还没有酝酿具体产品。

　　“正在研究和评估这项业务。”昨天，长江养老有关人士表示，以房养老对于保险公司拓宽养老保险业务空间意义非常重大，但是由于涉及房产、保险、养老等多方面的问题，需要审慎地计划和精算，所以目前还没有具体业务。

　　多家保险公司对于以房养老持保守立场，没有承诺推出相关业务。“人口长寿风险是以房养老最大的挑战。”昨天，太平洋保险有关人士说，国内多数人的养老保障并不足以维持基本生活，届时收房难免遇到“人性困局”。