购买售后公房有什么风险？

　　产权人转让房屋没有经法定同住人的同意，受让人即便合法取得了房屋产权，也无法取得完整的房屋所有权。

　　【案例】

　　2004年，甲通过中间人介绍，与乙就房屋转让事宜达成一致。甲在本区拥有售后公房一套，产权人是甲，实际居住人除甲以外，还有甲的母亲。甲与乙签订了《房地产买卖合同》，并到交易中心申请了过户登记。房屋成交总价80万元。交易后乙根据合同约定支付了房款50万元，另30万元于交房时支付。后乙取得了产权证。但甲没有如期交房，且下落不明。

　　为了入住该房，乙只得与甲母直接协商。花甲之年的甲母坚持认为，甲出售该房没有征得她的同意，而且当初公房转产权时甲曾保证她的居住权，她不愿意搬出该房。对乙提出的其他安置方案均予以拒绝。乙产证在手却毫无办法，只好一纸诉状，将甲告上法庭，要求甲迁出该房。

　　法院经审理认为，甲作为该房的唯一权利人，其处置产权的行为合法有效，乙合法取得该房产权，也应享有房屋的产权。但由于房屋系公房出售而来，甲母作为法定同住人，对涉诉房屋有合法居住权。考虑到甲母系高龄老人，又无实际迁让之处，一审法院遂做出了驳回乙诉讼请求的判决。

　　售后公房的同住人权利保护，一直备受争议。2003年以前，售后公房上市交易，均需要得到同住人的书面同意，以往的示范合同文本上有专门的同住人意思表示的附件。随着产权交易审核口径的改变，交易中心不再进行同住人是否同意的形式审查，中介机构也开始放松审查，导致同住人权益保护的纠纷不断增加，包括同住人的迁让纠纷、户口纠纷等。

　　甲作为房屋产权人出售房屋时，应当取得同住人甲母的同意。在买卖合同履行完毕前，如果产权人和同住人关于安置事项没有达成一致，同住人有权拒绝迁出。在通常情况下，购买人即使是善意的，也不能直接诉请同住人搬离。本案中，乙作为该房产权人，有两种选择，第一，和同住人甲母协商，通过和解方案解决迁让问题;第二，让同住人一直住下去，直到居住权消灭(死亡)。当然，这不影响善意受让人追究甲逾期交房的违约责任。

　　购买售后公房，应如何防范同住人纠纷?

　　第一,进行严格的权属审查。售后公房的权利人审查，包括基于夫妻关系共有和基于政策规定的

　　同住人共有;

　　第二,进行同住人审查。根据常住户口审查该房的同住人，并用书面的形式确定同住人同意出售的

　　意思表示。虽然交易中心不再审查同住人是否同意，但并不表明同住人没有了居住权。作为购房者或中介公司，进行这样的审查是有必要的。同住人的户口应当在交易前迁出，以避免户口纠纷;

　　第三，合同审查。除了正常交易条款外，关于同住人的迁出、户口迁移等问题，应当有明确的约定。