售后公房如何维修、养护和管理

　　随着住房制度改革不断深化，个人购买已住公房逐年增多，有些城市已售公房比例已占90%以上。但是，公房向个人出售后的维修管理比较复杂，一幢楼涉及到多个产权人和原产权单位，而且楼房的结构、设施、设备互相毗连，涉及到各方的关系。搞好房屋售后的维修、管理服务，是售房单位和购房人都十分关心的问题。对此，我国目前有关政策规定如下：

　　1.旧住宅楼房出售前，售房单位须对房屋结构和装修设备进行检修，保证住用安全和正常使用。公有住房出售给个人后，售房单位应负责落实维修项目的施工单位，遇有急修工程，要保障及时抢修。同时应推行社会化、专业化的物业管理模式，暂时不具备条件实行物业管理的，暂由售房单位负责。

　　2.售后公房的维修、管理应本着"权利与义务相一致"的原则，对结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋，住户应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外。任何一方不得多占、独占，不得有损害其他方利益的行为。

　　3.公房出售后，楼房单元户门内的自用部位和自用设备的维修费用应由房屋所有人负责承担。所有人可以自行维修养护，也可以委托物业管理企业维修养护，但要承担相应的维修费用。

　　4.楼房的共用部位和共用设施设备的维修养护费用。从公共维修养护基金中支付。不足部分及单体住宅楼房的大修费用，由产权人按房屋面积分摊。凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿。如，上层房屋的居室、卫生间、厨房、过道、门厅、阳台等部位及下水管道、反水弯地漏等向下层渗漏水的，由上层房屋所有人负责及时修缮。房屋所有人因装饰装修或使用不当，造成房屋共用部位、共用设施设备或毗连房屋住户损失的，由责任人负责修缮并赔偿损失。

　　5.共用部位共用设施设备维修基金的交纳与管理。如北京市在《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088号)文件中规定，公有住房售后维修基金一是由售房单位从售房款中按多层住宅20%、高层住宅30%的比例划拨;二是自2000年4月1日起购房职工按购房当年出售新建公有住房成本价2%的比例交纳。此两笔住房维修基金，由公有住房的出售单位在售房时代收后，存至市住房资金管理中心，并由该中心出具交存证明。待公有住房售后成立了管委会时，原代收单位应将公有住房售后维修基金移交给管委会管理。市住房资金管理中心负责监督执行。对已经出售的公有住房，各售房单位应按规定足额提取公有住房售后维修基金。

　　6.为保障公有住房出售后的维修管理，维护房产所有人和使用人的共同利益，房产所有人和使用人，应合理使用共用部位和共用设施设备，保证走廊、通道、楼梯畅通，对房屋的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备不得私自拆改，如确需拆改或维修时，必须先报经管房单位或有关设施设备的管理部门批准后方可施工。竣工后，经验收合格，方可办理房屋现状变更登记。为保持市容观瞻，临街门窗、阳台栏杆、扶手、外墙面等进行维修养护时，其形式和颜色应与本楼主体外形设计保持一致。