城市社区相邻关系的处理原则

　　引言：近年来，伴随着人口激增和城市社区建设的飞速开发，相邻关系也变得日益复杂。相邻关系制度作为民法物权理论中一项重要制度，它一方面可以保障不动产的充分利用，维护和谐的生活秩序；

　　相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产所有人或使用人在行使、占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。也就是在所有人或使用人在占有、使用、收益、处分权利发生矛盾时应当运用法律调节彼此间的关系，使他们有权从邻方得到必要的便益，并防止来自邻方的危险和危害。同时，对各自所有权的行使也应有所节制，不能损害邻方的合法权益。因此，相邻关系实际上是斟酌相邻各方的利益和公共秩序后对行使所有权的一种限制或节制。近年来，伴随着人口激增和城市社区建设的飞速开发，相邻关系也变得日益复杂。既有传统的截水、通风、采光等相邻关系，又有声、光、电、烟雾、粉尘等“不可称量物侵害”的相邻关系及寻求居住环境优美、舒适的“观念侵害”的相邻关系。相邻关系制度作为民法物权理论中一项重要制度，它一方面可以保障不动产的充分利用，维护和谐的生活秩序；另一方面也可对不动产相邻各方的利益冲突，进行必要合理的衡量，以实现当事人双方的利益平衡。

　　一、现阶段城镇小区相邻关系的主要种类

　　１、相邻用水、排水纠纷。相邻用水关系主要是指多方共用同一水源，各方均可以自由使用水源，但不得因此影响邻人用水。现阶段楼房居多，水源是同一的，各用户之间的水管相串联，一处有问题必然影响到其他各户，尤其是一楼总节门出现问题时会影响到从一楼到顶楼的所有住户。排水也是如此，楼下的下水管道堵塞，必然影响到楼上的业主。

　　２、用电纠纷。有的小区建房时用的是临时电源，业主入住后改正式电源，变电站的位置及面积必然会有所改变；有的使用的虽然是正式的电源，但随着用电量的改变，原来的变电站需要扩大，个别业主对变电站的位置及大小有异议，产生纠纷。

　　３、用气纠纷。此类纠纷主见于燃气管道被个别业主覆盖，产生危险的情况下。燃气公司以易产生危险，违反燃气规定为由不予通气，从而影响相邻各方的通气。

　　４、装修纠纷。业主购买的新房大多未装修，有的虽然购买的是二手装修过的房屋，但不合自己的心愿，因而对房屋进行重新装修。在装修过程中，有的拆除承重墙，有的该做防水处理的却未做，因而与邻居产生矛盾。

　　５、小区公共用地问题。小区公共用地应该属于全体业主。但个别业主在公共用地上搭建临时建筑物，或者种植植物，养殖动物，侵害了全体业主的权利。

　　６、车位问题。小区存车面积有限，随着业主车辆的增加，相当多的车辆无法存放，有的业主就在公共通道处停放，影响了其他人员的出入及安全，从而引起纠纷。

        二、相邻关系案件在审理中的问题

　　１、鉴定有困难。有的纠纷标的较小，甚至仅仅几百元，但是鉴定费却需要几千元，鉴定结果也仅能说明事情产生的原因，不能证明因果之间的关系，对于认定案件事实没有意义。

　　２、标准难统一。关于相邻关系的法律规定都是原则性的。要将原则具体运用于审判实践，每个法官的理解会有一定的差别，从而使自由裁量权的出入较大。

　　３、矛盾易激化。尤其是相邻关系中的用水及排水问题，与日常生活密切相关，当事人起诉到法院后希望当天或几天之内就解决问题，这一愿望与法院的诉讼程序具有差距。而用水及排水问题又是生活最基本的条件，矛盾极易激化。

　　三、审判实践中应注意的问题

　　为了正确处理相邻关系，《民法通则》第８３条规定了“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的处理原则。而２００７年３月通过的《中华人民共和国物权法》第８４条作了同样的规定。同时《物权法》第８５条又规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”据此，在我国正确处理相邻关系应该遵循以下原则：

　　１、生存权是第一权利的原则。相邻一方对土地或建筑物的利用行为，必然会涉及到相邻他方的财产利益和生存利益，此时就可能会出现三种冲突：一是财产利益之间的相互冲突；二是财产利益与生存利益之间的相互冲突；三是生存利益之间的相互冲突。无论是哪一种类型的冲突，其解决都必须考虑到相邻各方的生存权，因为生存权是人类的首要权力。因此无论相邻各方利用不动产时所产生的冲突是对财产亦或生命之威胁，都应予以重视和协调，以保障各方生存权之实现。

　　２、协作原则。即要求相邻各方在处理相邻关系时，要互相协助，给与对方便利。一方行使权利需要他方协助时，他方不得拒绝，但一方应选择对他方最佳的方式。一方在获得利益时，应承担相应的义务，不允许损人利己。

　　３、优势利益原则。简单地说就是保护较大利益而牺牲较小的利益。在民法上判断“优势利益”的标准为公益与私益发生冲突时，公益通常为优势利益；在私益上，人格利益较财产利益为优势利益；在财产利益中，生存利益较财产利益为优势利益。在相邻关系中，相邻各方的财产利益和生存利益之间的冲突，即相邻一方利用其不动产满足其财产利益需求时，却对相邻他方的生存利益构成了威胁。例如，我院近日审理了一起相邻关系案件。某小区一居民楼由于自来水管老化，致使二楼管线漏水，并渗入一楼住户，使该住户家的地板、家具等受损。为了减少损失，一楼住户将位于其屋内的自来水总阀门关闭。从此，二楼以上住户只能通过买水或者到其它地方挑水来满足生活需要，给生活带来了极大的不便。居民多次与一楼住户协商并求助小区物业，但问题始终没有得到解决。无奈二楼以上住户联名将一楼住户及小区物业告上法庭。水是人类生存所必需的物资，一楼住户擅自将自来水总阀门关闭，致使楼上住户无水可用，妨害了其基本的生存需求。另一方面，如恢复供水又会给一楼住户造成财产损害。财产权与生存权发生了冲突。根据“优势利益”原则，生存利益较财产利益应为优势利益，因此在处理这一类相邻关系纠纷时应该充分尊重生存权，对财产利益受损的相邻一方进行限制，必要时可对财产利益受损一方予以补偿，以保障相邻他方的生存权。本案经调解，最终当事人各方达成协议，一楼住户立即打开自来水阀门恢复供水，该楼居民配合物业公司尽快维修管路，避免使一楼住户财产受损。

　　４、适用经验法则。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能够推出的另一事实，当事人无须举证证明。在现实生活中，根据经验即可判定事实的，应该直接认定。

　　５、衡平原则。相邻关系客体并不是不动产本身，而是由行使所有权或使用权所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益，权利义务具有双方性。在对一方的权利限制时也要防止另一方权利的扩张，掌握好“度”。

　　和谐社会理应是主体多元化、利益多元化、价值多元化的社会，其中利益多元化是主体和价值多元化的必然反映。因此和谐社会的核心要件应该是利益协调和安定有序。因此在相邻关系的处理中，应该以生存权理念为指导，以协作原则和“优势利益”原则为具体原则，充分体现制度设计的初衷，从而达到平衡相邻各方利益的目的。

　　作者单位：西青区法院